创业，到底去哪里？
大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)媒體
——聚焦數(shù)據(jù) · 改變商業(yè)
1998年的夏天，IDG在中國(guó)開(kāi)了第一槍。2000萬(wàn)人民幣的投資代表了中國(guó)VC元年啟動(dòng)。之后開(kāi)始了兩輪巨大的互聯(lián)網(wǎng)流量紅利。第一次屬于2000-2010年，這一代是PC時(shí)代的互聯(lián)網(wǎng)；2010年開(kāi)始到今天，這是第二代，被稱為移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。這一代更猛，背后就是因?yàn)橹悄苁謾C(jī)的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于十年前個(gè)人擁有PC的數(shù)量。
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美元VC和華爾街的基金經(jīng)理們想的也很明白，如果中國(guó)有巨大的人口，這些人都用上了手機(jī)，就是巨大的流量。流量，是虛擬的，快速來(lái)回亂竄，短時(shí)間內(nèi)可以聚集形成某一個(gè)領(lǐng)域的流量壟斷者。
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中國(guó)的創(chuàng)業(yè)者們，搞了這么多年流量變現(xiàn)，不管是先聚集再變現(xiàn)，還是邊聚集邊變現(xiàn)。最賺錢(qián)的還是逃不出老三樣：電商、游戲、廣告。老三樣的登峰造極，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)的巨頭也出現(xiàn)了：阿里、騰訊和字節(jié)跳動(dòng)。這成功的背后是巨大的流量的支持，流量的背后是統(tǒng)一的語(yǔ)言、文化的巨大人口紅利背景。
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再回頭看看30年浩浩蕩蕩的人流遷徙，人口流動(dòng)的初衷是為了找到一份謀生工作。中國(guó)與美國(guó)不一樣，神州大地是幾千年農(nóng)耕演變過(guò)來(lái)的。人口散落于960萬(wàn)平方公里，縱深極深。1990年至今這三十年，古老的分布，在現(xiàn)代化進(jìn)程的影響下，開(kāi)始了史詩(shī)的變化：向大城市進(jìn)發(fā)!
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年輕人的匯聚，帶來(lái)了更多的創(chuàng)業(yè)、消費(fèi)、商業(yè)繁榮。今天的一線城市之所以稱為一線，也是平均接近50%的外地新居民眾人拾柴火焰高的結(jié)果。
年輕的深圳
如果線上巨頭是因?yàn)榱髁繀R集而登峰造極，那么線下30年神州大地史詩(shī)般的遷移，更加成就了大城市的崛起。中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)巨頭之前的BAT，現(xiàn)在還是BAT，只不過(guò)那個(gè)B可能要被換了；30年前，中國(guó)一線城市是北、上、廣；京滬未變，但深圳爆發(fā)了。如果深圳和字節(jié)跳動(dòng)類比起來(lái)，倒也有幾分相似的特質(zhì)。其中最大的共同點(diǎn)就是：年輕！
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深圳這幾年最大的成就就是誕生了一批世界級(jí)的企業(yè)；
而字節(jié)跳動(dòng)從當(dāng)年那個(gè)聚合看新聞的，硬生生打造出TikTok（抖音）這樣世界級(jí)產(chǎn)品全家桶。
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有一個(gè)傳說(shuō)，硅谷的一個(gè)設(shè)計(jì)，在美國(guó)需要花個(gè)把月才能找齊電子元器件，到了華強(qiáng)北只需要一天就可以馬上拿出樣品。
同樣在傳統(tǒng)企業(yè)，上馬一個(gè)項(xiàng)目需要扯皮一個(gè)月的時(shí)候；字節(jié)跳動(dòng)的內(nèi)部人員開(kāi)個(gè)會(huì)就可以先著手啟動(dòng)起來(lái)了。“Context，not Control”
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人口紅利向產(chǎn)業(yè)鏈紅利的轉(zhuǎn)型，絕大多數(shù)地方是沒(méi)有能完成的。但是深圳是個(gè)罕見(jiàn)的例子。先是中興、再是華為，后是大疆。準(zhǔn)確的說(shuō)，美國(guó)在發(fā)起與深圳市南山區(qū)月號(hào)街道辦科技園之間的貿(mào)易戰(zhàn)。
這個(gè)是線下，在線上美國(guó)罕有對(duì)買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)和玩玩玩生意的詬病，301報(bào)告卻對(duì)一個(gè)小視頻軟件開(kāi)始了集體訴訟。在巨大的GMV和DAU，如果影響力不強(qiáng)，美國(guó)是不感興趣的：那不就是一塊肉么！但如果這個(gè)產(chǎn)品侵入的是我民眾意識(shí)形態(tài)后花園，這個(gè)深遠(yuǎn)意義就遠(yuǎn)不是shopping和gaming那么簡(jiǎn)單了。糖衣炮彈的殺傷力，美國(guó)人是最清楚的。
膨脹的上海
有人說(shuō)上海會(huì)成為紐約或者倫敦，馮斯基曾經(jīng)在紐約讀書(shū)、上班。但我越來(lái)越感覺(jué)到，上海其實(shí)更像東京或者首爾。2018年11月，蘇州軌道交通S1號(hào)開(kāi)始施工，建成后將穿過(guò)蘇州工業(yè)園區(qū)、昆山市區(qū)，牽起來(lái)上海地鐵11號(hào)線的手。滬蘇軌道交通的建立是背后常駐人口6500萬(wàn)的大都市圈的設(shè)想。
與東京還有一個(gè)重大的差別就是：上海與其周邊其實(shí)是有大量空地的，但是卻沒(méi)有持續(xù)的連成城市片。這就要聊聊為什么城市攤大餅沒(méi)有攤的那么快？
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2014年，中央和國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》。在這個(gè)頂層文件中，中央提出：特大城市要適當(dāng)疏塞經(jīng)濟(jì)功能和其他功能，勞動(dòng)密集型工業(yè)向外轉(zhuǎn)移，加快產(chǎn)業(yè)向中小城市作為優(yōu)化城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)的主攻方向，有重點(diǎn)的發(fā)展中小城鎮(zhèn)。促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。
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換句話來(lái)說(shuō)，就是一線城市、省會(huì)城市、大城市，不能再吸金了。把你們的卡路里讓給中小城鎮(zhèn)一些。想法初衷是好的，但是與實(shí)際的情況確實(shí)有違和感：
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1、有限的用地指標(biāo)多傾斜到了中西部，沿海的征地指標(biāo)很少，與自身的經(jīng)濟(jì)體量不想匹配。比如，上海看地理地圖，好像不缺地，實(shí)際上是缺的征地指標(biāo)。
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2、產(chǎn)業(yè)向中西部或者中小城鎮(zhèn)輸送，土地是便宜了。但是人才、配套政策、金融政策、當(dāng)?shù)卣膱?zhí)政能力，軟環(huán)境。這些都不是中小城鎮(zhèn)短期可以改變的。結(jié)果變成了一些輕工制造寧可去東南亞，也沒(méi)向中西部轉(zhuǎn)移。再或者，很多中小企業(yè)寧可在大城市周邊轉(zhuǎn)型，也不把產(chǎn)業(yè)遷入中小縱深城鎮(zhèn)。
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在這個(gè)指導(dǎo)政策下，2013年到2018年，中國(guó)十大城市，還是增加了1100萬(wàn)人。產(chǎn)業(yè)沒(méi)下去，人怎么還是上來(lái)了？
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其次，如果上海拿到了指標(biāo)，到底是放在蘇滬、浙滬之間的空地，還是放在城市內(nèi)或者城市邊上開(kāi)發(fā)？記得哦，指標(biāo)是按照城市給的，彌足珍貴。你要是領(lǐng)導(dǎo)，還是放在城邊上配套跟得上的地方還是放在遠(yuǎn)郊？恐怕賣(mài)地的價(jià)格就幫助領(lǐng)導(dǎo)用腳投票了。
所以，上海這張餅，漲的也不快。也就是一年一公里向外擴(kuò)。西邊到了九亭西邊一點(diǎn)了。劃重點(diǎn)：城與郊轉(zhuǎn)換那一刻，周邊房子漲的最快哦！
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2018年，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)了二份180度的新辦法：《跨省域補(bǔ)充耕地國(guó)家統(tǒng)籌管理辦法》和《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤結(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法》。
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用白話講講就是，給大城市松綁了。大城市不是沒(méi)指標(biāo)么，好！到貧困地區(qū)買(mǎi)地去。貧困地區(qū)，把宅基地、經(jīng)營(yíng)性用地都復(fù)耕，然后指標(biāo)賣(mài)給大城市。這個(gè)就是現(xiàn)代版“飛地”來(lái)歷。解鎖了土地的指標(biāo)，大城市將迎來(lái)更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。城市的發(fā)展核心因素：還是人和地。
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除了京、滬兩個(gè)限制規(guī)模的城市以外。中國(guó)2線以及強(qiáng)2線城市，將迎來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。樓市么，小城市全面日本化，大城市全面香港化。3到18線城市，持續(xù)輸出人口。小城鎮(zhèn)的房子可能淪為消費(fèi)品而非資產(chǎn)了。
北京在減脂
魔都有的，帝都一定有；魔都沒(méi)有的，帝都還是有；萬(wàn)般財(cái)富，源于帝都......
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中國(guó)經(jīng)濟(jì)貌似只有兩架真正的馬車(chē)，一匹叫“外貿(mào)”，一匹叫“投資”。
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外貿(mào)，不用解釋，歐美給單子，產(chǎn)品我來(lái)造，外匯國(guó)家要！
投資，更不用說(shuō)，超級(jí)鐵公基，消化過(guò)剩產(chǎn)能力，增加GDP！
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外貿(mào)和投資，都造就了大量的工作機(jī)會(huì)和GDP拉動(dòng)動(dòng)力。論質(zhì)量，好像還是外貿(mào)更高。投資這匹馬的夜草哪里來(lái)的，這里不深講，反正財(cái)政是赤字的。
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中央的投資源頭是從北京開(kāi)始的，第一站先到京滬直轄市，然后是省會(huì)。省里的雨露最多下到副省級(jí)城市。3-18線就沒(méi)法雨露均沾了。
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作為資源的源頭，近水樓臺(tái)先得月。經(jīng)過(guò)40年的建設(shè)，北京的經(jīng)濟(jì)規(guī)模大有趕超上海的勢(shì)頭。1980年，北京GDP相當(dāng)于上海的44.6%，到2019年，這個(gè)數(shù)值已經(jīng)攀升到了92.6%。
過(guò)去的20年，馮斯基從事的VC行業(yè)項(xiàng)目最多、最優(yōu)質(zhì)、投資機(jī)構(gòu)最多、投資人最多，統(tǒng)統(tǒng)集中在了帝都。VC、PE行業(yè)，一城資源可能要占到全國(guó)的60%
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在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，北京的追趕運(yùn)動(dòng)戛然而止了。北京看未來(lái)十年，正在脫離經(jīng)濟(jì)色彩，強(qiáng)化首都的功能。停辦一些農(nóng)民工子弟小學(xué)，騰退主城區(qū)的批發(fā)市場(chǎng)，以每天幾千個(gè)足球場(chǎng)的面積拆違（當(dāng)然這個(gè)事其他城市也做，一是鳳姐變冰冰，城市改頭換面；另外本來(lái)稀缺的土地資源，還能讓你違建繼續(xù)霸占著？）。同時(shí)北京設(shè)立通州城市副中心，河北雄安的千年大計(jì)。
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新版本北京城市總體規(guī)劃（2016-2035），北京不提“發(fā)展首都經(jīng)濟(jì)”，正式凸顯了向華盛頓走的魄力。中國(guó)的政治經(jīng)濟(jì)捆綁的結(jié)構(gòu)，在有些經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域也確實(shí)難以剝離政治的核心影響力。基本未來(lái)是這樣：對(duì)于制造、物流、批發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)等占地方的，對(duì)環(huán)境有影響的產(chǎn)業(yè)，可能通通都要遷離帝都。但是金融、投資、銀行、顧問(wèn)、咨詢，這些恐怕不會(huì)離開(kāi)。各位985、211畢業(yè)的同學(xué)，是不是去帝都就要想好了。有些公司是北京注冊(cè)，崗位地點(diǎn)可能在雄安、或者通州。
先論南北，無(wú)問(wèn)西東
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秦嶺、淮河被稱為中國(guó)南北的分界線，再加上人口角度著名的胡煥庸線。上帝之鞭在驅(qū)使著人在南遷。西北、青藏、東北，這三個(gè)地區(qū)不用說(shuō)了；中原和北方地區(qū)除了北京以外，也是全面落后于南方。
南方沿海，改革開(kāi)放之后，以江浙滬、廣深珠為核心，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)不斷在追上來(lái)。地方民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，帶動(dòng)了地方政府執(zhí)政理念、官員素質(zhì)、以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境的巨大改變。
杭州從20年前的旅游城市，一躍成為中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)圣地之一。不信的話，到杭州坐坐地鐵。整個(gè)車(chē)廂的平均年齡要比上海、北京小8歲。各種園區(qū)，感受到了深圳南山區(qū)的年輕活力。
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漢、成、渝，似乎也抓住的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的紅利。從華東和華南迅速招商引資。不管被稱為九省通衢的武漢，還是西部雙塔的成、渝，紛紛進(jìn)入了中國(guó)十大城市。
上圖就是【胡煥庸線×秦嶺淮河×馮斯基版的中國(guó)十大城市】。上帝視角，似乎在反映出來(lái)一些趨勢(shì)，似乎這個(gè)趨勢(shì)未來(lái)5-10年不可逆。畢業(yè)的985、211，以及想創(chuàng)業(yè)的年輕人，該去哪？
為什么去大城市？
2019年的一大主題就是“搶人”。人才引進(jìn)，歷史由來(lái)已久。但是過(guò)去都是服務(wù)高端人才。從未像今天一樣，放下身段搶更廣泛的年輕人群。城市之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力與日俱增。一邊是老齡化的困擾，生育熱情不足（造人就是愛(ài)國(guó)！）；另外是高鐵和航空的普及，人才的流動(dòng)變得更加的容易，稍微有點(diǎn)追求的城市，不免為未來(lái)未雨綢繆一下。
創(chuàng)業(yè)者，去哪創(chuàng)業(yè)？
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多金的地方。
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創(chuàng)業(yè)分兩種：
一種是生意，
一種是可資本化的生意。
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第一種占了整個(gè)中國(guó)公司中的99.999%。而可以資本化，拿到VC、PE投資，再到二級(jí)市場(chǎng)IPO的項(xiàng)目是萬(wàn)里挑一，鳳毛麟角。第一種生意如果適合在大城市創(chuàng)業(yè)，那么第二種生意，面向互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新公司，可能只存在前20大城市中的前幾個(gè)：京、滬、深、廣、杭。
這些城市最大的特點(diǎn)就是有錢(qián)，容易拿到投資，也更容易在城市的生態(tài)和行業(yè)細(xì)分中找到需求和盈利模式。而如果你到那種人均存款倒數(shù)的城市，無(wú)論做消費(fèi)，還是to B，都可能沒(méi)有大勢(shì)的助力。這里還有一些口碑不好的，營(yíng)商環(huán)境惡劣，法治文明沒(méi)有提高上來(lái)的地方。好不容易來(lái)?xiàng)l魚(yú)，關(guān)門(mén)打狗，在今天也是時(shí)有發(fā)生。
城市 | 上市公司總市值（億） | 上市公司數(shù)量 |
北京 | 153571 | 282 |
上海 | 56247 | 236 |
深圳 | 48694 | 232 |
杭州 | 15129 | 93 |
廣州 | 13764 | 78 |
成都 | 7392 | 64 |
南京 | 10750 | 60 |
蘇州 | 5166 | 54 |
武漢 | 6373 | 52 |
寧波 | 5855 | 48 |
天津 | 5572 | 45 |
長(zhǎng)沙 | 5356 | 45 |
重慶 | 6870 | 43 |
廈門(mén) | 3102 | 37 |
合肥 | 4059 | 34 |
西安 | 5658 | 33 |
烏魯木齊 | 4751 | 31 |
福州 | 6949 | 31 |
紹興 | 3916 | 31 |
汕頭 | 2584 | 27 |
臺(tái)州 | 2727 | 27 |
無(wú)錫 | 2691 | 27 |
各地上市公司也是個(gè)很好的X光機(jī)。無(wú)錫、寧波可能會(huì)吊打中心級(jí)別城市西安和鄭州。錢(qián)和人，早就習(xí)慣了用腳投票。哪里法制健全、政府服務(wù)意識(shí)好、營(yíng)商環(huán)境便捷，最終就會(huì)有強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱的馬太效應(yīng)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，越吸引人進(jìn)入，資產(chǎn)價(jià)格也就被推高。過(guò)去十幾年看的是京滬深房?jī)r(jià)的一騎絕塵，緊跟著增長(zhǎng)最快的就是2線和強(qiáng)2線城市。
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3到18線城市怎么辦？90年市場(chǎng)化開(kāi)始，浩浩蕩蕩30年。很多軟的硬的環(huán)境，不是一天形成的，積重難返。慣性的使然，年輕人一定會(huì)繼續(xù)從弱的遷移到強(qiáng)的，從中小城市，農(nóng)村向1-2線省會(huì)和大城市涌入。
中國(guó)的大城市人數(shù)會(huì)越來(lái)越多，或者說(shuō)現(xiàn)在還不夠大。3-18線人口越來(lái)越少，你的房子該怎么辦？還是一線二線賺錢(qián)，回老家縣城造樓買(mǎi)房么？
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另外，如果去大城市，目的不是趁著年輕賺錢(qián)，而是為了定居。年輕的985和211第一天落地一個(gè)城市就要想到這一點(diǎn)。某些外表光鮮的城市，其實(shí)和日常生活也沒(méi)啥關(guān)系，五光十色的大樓，做背景拍拍照，拍兩個(gè)月最多了。
當(dāng)下有沒(méi)有首付款先不說(shuō)，至少城市找得到工作，有機(jī)會(huì)買(mǎi)房，戶口短期內(nèi)能拿到，這些才是中期需要考慮的。所以我建議大學(xué)畢業(yè)，第一件事，先選城市，再選工作。你的目的是留下來(lái)，而不是做個(gè)三年的過(guò)客。
年輕無(wú)敵
中國(guó)名義上有三個(gè)圈，京津冀、江浙滬、廣深珠。其實(shí)是一個(gè)北京+長(zhǎng)三角和珠三角。北京先摘除在外，這個(gè)城市太特殊了。珠三角看來(lái)長(zhǎng)期超越長(zhǎng)三角已經(jīng)沒(méi)有懸念。按照中國(guó)城市65歲以上老人來(lái)看如下：
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最年輕的城市：深圳；
最老的城市：南通（一河之隔，劃個(gè)船就去蘇、錫、常或者上海了）；
少年兒童最少的城市：上海
兒童最多不知道留不留得住的城市：貴陽(yáng)
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這樣計(jì)算，長(zhǎng)三角12個(gè)城市，14歲以下人口是10.8%，65歲以上的人口是12.1%；珠三角7個(gè)城市，14歲以下是13.9%，65歲以上是5.8%。也就是說(shuō)珠三角整體屬于“成年型”，長(zhǎng)三角屬于“老年型”，平均年齡差距10-20歲。
人口結(jié)構(gòu)影響著未來(lái)十幾年的規(guī)劃。而上海作為長(zhǎng)三角的龍頭，目前人口在大政策上被限量。長(zhǎng)三角這個(gè)“雞胸肉”看來(lái)是要被珠三角“雞腿肉”反超了。
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再來(lái)看看雞胸肉的內(nèi)部，上海和杭州，到底哪個(gè)部位更Q彈一點(diǎn)？
14歲以下 人口比例 | 65歲以上 人口比例 | 老少比 | |
杭州 | 12.2% | 11.2% | 92% |
上海 | 8.3% | 12% | 145% |
杭州和上海都是有歷史和原住民的城市。深圳不一樣，漁村建立起來(lái)的城市自然年輕人比例更高，老人更少。而就算杭州和上海比，杭州也遠(yuǎn)年輕于上海。這就是為什么馮斯基坐在杭州的地鐵上，年輕的面孔多的像深圳的南山。年輕的力量，將推動(dòng)消費(fèi)、娛樂(lè)、經(jīng)濟(jì)、科創(chuàng)的一系列進(jìn)步。
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上海的經(jīng)濟(jì)：民資、國(guó)資、外資三分天下。中央將很多全國(guó)性的功能單位和企業(yè)放在了上海，成為外資FDI的橋頭堡，這就是今天的上海。然而如果“較長(zhǎng)時(shí)間應(yīng)對(duì)外部環(huán)境變化”，而民資中小企業(yè)又得不到主力的發(fā)展。倒不好說(shuō)10年甚至15年之后，長(zhǎng)三角的龍頭到底是滬還是杭了。
另外相比杭州上海還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是多元。人才和產(chǎn)業(yè)，電子、高端制造、醫(yī)藥、消費(fèi)、信息技術(shù)、啥都有。這個(gè)是普通的強(qiáng)二線城市比不了的。
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人性使然，就是要到更富裕的地方去。上海除了市區(qū)密度高，其實(shí)蘇滬、浙滬之間有大片的土地。如果開(kāi)放土地指標(biāo)以及人口限制（不按照城市總量，按照密度算），上海和北京一樣會(huì)在未來(lái)?yè)屓舜髴?zhàn)中占得先機(jī)。也會(huì)大大的改變當(dāng)?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)。
衣、食、住、行，誰(shuí)是真剛需？
衣服、農(nóng)業(yè)、交通，這個(gè)在古代是剛需，是因?yàn)槟菚r(shí)的科技限制了生產(chǎn)力。幾百年前和今天，紡織、農(nóng)牧、交通工具發(fā)生了指數(shù)的升級(jí)。供給是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于基本需求的，為了能討好消費(fèi)者。搞出奇特的花樣也是層出不窮：穿著各式各樣的衣服，挺著大肚子，坐頭等艙日行千里。這就是工業(yè)化的神力。
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然唯獨(dú)住房是沒(méi)有徹底工業(yè)化的。或者可以說(shuō)是僅僅建造實(shí)現(xiàn)了工業(yè)化，但是無(wú)法把一畝地變成兩畝。有人說(shuō)可以蓋高層，沒(méi)錯(cuò)，確實(shí)這樣一平方變成幾平方了。但要想想，糧食和衣服，那可以幾千倍萬(wàn)倍的增加效率。房子無(wú)法越蓋越高，涉及到多元的配套也跟不上。水、電、煤？安全、防火、防疫？
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話說(shuō)遠(yuǎn)了，核心是：土地不夠；更準(zhǔn)確的是用于住宅的土地指標(biāo)不夠。
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土地的稀缺，是個(gè)多元的問(wèn)題，不是一句話能講清楚的。這里面有政府財(cái)政依賴的問(wèn)題、金融抵押物的問(wèn)題、還有在產(chǎn)業(yè)空心焦慮癥下規(guī)劃了大量的非住宅用地的問(wèn)題；還有M2的問(wèn)題以及人口涌入的問(wèn)題.......
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房地產(chǎn)是個(gè)敏感的問(wèn)題，這個(gè)話題不能多講，但是馮斯基就中肯的再嘮叨一下：整篇文章再看兩遍，自然知道該不該買(mǎi)，以及買(mǎi)哪。
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自購(gòu)是一種居住態(tài)，租住也是解決剛需的另外一種選擇。今天我們可以多聊聊租房。
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2018年年中，全國(guó)熱點(diǎn)城市的房租來(lái)了一次脫韁小野馬。一線城市更是一個(gè)月內(nèi)漲了20%。即便逃離北上廣深，成都和西安也是30.98%和25.08%漲幅在等待著落地的后浪。
如果從環(huán)比角度看，貝殼研究院也有一個(gè)數(shù)據(jù)：2018年7月，北上深，環(huán)比分別上漲了2.4%、2.1%、3.1%。是不是房東錯(cuò)先不說(shuō)，當(dāng)期的CPI也是2%哦。
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2019年，巴樂(lè)兔租房研究院發(fā)布《2019年輕人租房大數(shù)據(jù)報(bào)告》。報(bào)告顯示，2019年租約整體呈波動(dòng)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，面向年輕人的機(jī)構(gòu)租房市場(chǎng)交易規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。
在租住方式中，年輕人首選了更經(jīng)濟(jì)適用的“合租”模式，這個(gè)比例達(dá)到85%以上。報(bào)告指出，2019年合租租金相比去年平均增加了10%左右。獨(dú)門(mén)獨(dú)戶變得奢侈，合租變成了常態(tài)。
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先讓我們看看市場(chǎng)中的房東類型：
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個(gè)人房東，除極少數(shù)優(yōu)質(zhì)房源用于Airbnb、小豬短租等分享經(jīng)濟(jì)外，絕大多數(shù)業(yè)主房源是C2C式長(zhǎng)租或交由中介機(jī)構(gòu)掛房出租。
職業(yè)房東俗稱“二房東”，盤(pán)活大量分散業(yè)主房源集中經(jīng)營(yíng)并進(jìn)行專門(mén)的租賃管理；
品牌公寓，主要分布在國(guó)內(nèi)一二線城市用于改善白領(lǐng)住房品質(zhì)的公司，由于目標(biāo)用戶以年輕大學(xué)畢業(yè)生為主，一些運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓公司的互聯(lián)網(wǎng)化傾向明顯。
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個(gè)人房東和二房東，歷史上存在已久。所以有人把租金上漲歸咎于品牌公寓搶房子。其實(shí)品牌公寓在這個(gè)市場(chǎng)上的占比非常低，幾萬(wàn)間房子啊，品牌公寓才占多少？根本掀不起漲價(jià)的風(fēng)浪。
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而且長(zhǎng)租品牌公寓也是一臉委屈：運(yùn)營(yíng)成本這么高，還有管家服務(wù)、重新裝修，其實(shí)一直都虧錢(qián)。這次疫情這么一搞，連行業(yè)老二都危險(xiǎn)了。
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更多的原因，還是政策和市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用：
1、群租房大整頓。
2017年之后群租房成為整頓的重點(diǎn)。很多只租的起群租房的基層勞動(dòng)者一夜之間沒(méi)有了住的地方。北京那一年還出現(xiàn)了人口負(fù)增長(zhǎng)。表面上看人口少了，市場(chǎng)應(yīng)該租金下降。
其實(shí)本質(zhì)不是這樣，“住”是剛需。整頓的隔斷房、群租房之后，大量的基層藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)其實(shí)沒(méi)有離開(kāi)北京而是承受更多的租金進(jìn)入了正規(guī)租房。這樣使得租房需求激增。
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2015年拆違任務(wù)是1500萬(wàn)平方米；
2016年拆違任務(wù)是2979萬(wàn)平方米；
2017年拆違任務(wù)是5989萬(wàn)平方米；
2018年拆違任務(wù)是4000萬(wàn)平方米；
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北京的房屋建筑總面積也就是9億平方米，一年拆掉6000萬(wàn)平米的違章建筑，相當(dāng)于每年拆掉全是1/14以上的房子。租房市場(chǎng)的最底層密度最高的空間被拆除，而公租房或者其他形式的供給并沒(méi)有增加，房租上漲就成為必然。
從全球城市來(lái)看，北上廣深都不到2%，在世界級(jí)的城市來(lái)說(shuō)還是全球墊底的。但是從民眾來(lái)看，中國(guó)一線城市光有國(guó)際的名頭，可沒(méi)有一線的平均收入。偏低的收入，一直拖拽著租金走不上去。
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所有市場(chǎng)價(jià)格都是反映市場(chǎng)的供給雙方的需求。重點(diǎn)城市的住宅的指標(biāo)不多，可租賃的空間只會(huì)更少。讓價(jià)格平穩(wěn)，一是合理安排保障或者公租房的位置和供給。二是發(fā)揮二房東和品牌公寓的效能。
其實(shí)二房東和品牌公寓是加速市場(chǎng)效率的。
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如果市場(chǎng)上沒(méi)有專業(yè)二房東輸出管理能力，那么很多空房就在市場(chǎng)中消失了：這么低的租金回報(bào)率，房東這么忙，空關(guān)著行不行？
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至于二房東和品牌公寓誰(shuí)能競(jìng)爭(zhēng)到最后，可能都存在，但大型品牌公寓無(wú)法壟斷市場(chǎng)。因?yàn)楹芏嘈袠I(yè)，真的不是想整合就整合，想壟斷就壟斷。隨意該碎片還是碎片化。就是海量的二房東逐步替換掉個(gè)人房租的房屋出租。越來(lái)越多的房東把閑置物業(yè)交由專業(yè)二房東打理。
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常壘投過(guò)一個(gè)項(xiàng)目叫寓小二。作為海量二房東使用的管理工具，既可以管理房源還可以對(duì)接租房流量平臺(tái)。2年多時(shí)間上架190萬(wàn)套真房源，每天有2000多萬(wàn)的房租在平臺(tái)上跑。這些現(xiàn)代的信息化工具，無(wú)疑也是加速這個(gè)市場(chǎng)的效率、也讓租客避免了假房源和劣質(zhì)二房東的騷擾。
小鎮(zhèn)，再見(jiàn)；大城，來(lái)了
2019年4月8日，發(fā)改委下發(fā)了一份重磅文件，全名叫做：《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，啥意思？
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中國(guó)分這幾種城市，城區(qū)人口：
特大型城市：500萬(wàn)~1000萬(wàn)；
I型城市：300萬(wàn)~500萬(wàn)；
II型城市：100萬(wàn)~300萬(wàn)；
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以上的這些數(shù)字是排除了城市所屬的地市和農(nóng)村地帶。完全指的是城區(qū)人口。重點(diǎn)任務(wù)明確了：
城區(qū)常住人口100萬(wàn)至300萬(wàn)的大城市要全面取消落戶限制
城區(qū)常住人口300萬(wàn)至500萬(wàn)的大城市要全面放開(kāi)放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制
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這意味著，在I型和II型城市完全打破了以前的戶籍制度。之前的思路是，城市越發(fā)展越快，你們慢點(diǎn)，等等小城鎮(zhèn)。走了4-5年，發(fā)現(xiàn)不對(duì)了。歷史2000多年的農(nóng)耕，神州大地最大的人口散落來(lái)了2000多個(gè)鎮(zhèn)和20000多個(gè)鄉(xiāng)村。但這些地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)是沒(méi)辦法追的上大城市的，反而人口都來(lái)進(jìn)入了大城市。
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II型城市近乎于無(wú)門(mén)檻。那這里還是有優(yōu)先劣后了，靠近核心城市、特大城市100公里以內(nèi)的富裕II型城市將迎來(lái)更多的入住新人。比如長(zhǎng)三角三小金剛：蘇、錫、常這都是非常值得考慮的。
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那么I型城市呢，文憑就是房票。985、211，抓緊選擇有發(fā)展的城市落腳。也可以從馮斯基版本的中國(guó)十大城市就近、就喜好選擇。
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那么對(duì)于特大型城市，京滬看來(lái)限人口總量；深圳，現(xiàn)在是一線中唯一開(kāi)口子的地方。
相比于京滬的高冷，南國(guó)的風(fēng)貌似是溫暖的。
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另外華東杭州也不錯(cuò)。也可以考慮。一個(gè)是特大型城市，一個(gè)是I型城市，豐簡(jiǎn)由人。
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中國(guó)的一線和二線城市，除了某些特殊的崗位以外。生活、城市配套在加速的縮短差距。成都shopping mall的金碧輝煌絲毫不比魔都差。
城市多幾棟高樓、少幾個(gè)小酒吧，這些都是畢業(yè)三年內(nèi)的過(guò)眼煙云。挑一個(gè)城市安家、嫁娶、生子、求職、創(chuàng)業(yè)、扎根，這才是過(guò)好一個(gè)人生的重要指標(biāo)！
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朋友，
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你從哪里來(lái)？要到哪里去？
參考文檔：《中國(guó)城市大洗牌》
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