我們都知道，房產抵押貸款相對要求較低，而且貸款利息低，額度也高，但并不是所有的房產都是可以抵押的，下面我們就來盤點下，哪些房產不能作為抵押進行貸款.

1、小產權房

小產權房，又叫自建房，是通過私人之間買賣土地建設起來的房產，因為土地不是通過拍賣所得，因此小產權房的業主只能擁有土地的使用權，沒有所有權。而且我國的國土資源部也明確規定，小產權房實質是違法建筑，違反土地管理法律，因此小產權房是不能作抵押貸款。

2、農村自建房

農村自建房和小產權房一樣，房屋的主任只享有土地的使用權，沒有所有權，農村宅基地的土地所有權歸集體所有，因此個人是不能買賣的，更不能作抵押。

再一個是農村自建房一般地處偏僻，沒有市場，變現難度大，因此貸款機構也不愿意接受農村自建房作抵押。

3、未取得房產證的商品房

如果商品房只有購房合同協議，沒有房產證是不能作抵押的。因為房產抵押必須要進行登記，而登記的依據就是房產所有權，也就是房產證。我國《物權法》規定不動產所有權以登記為準，房產證是房屋所有權的唯一證明，沒有房產證的房子是不能買賣、置換、贈與、繼承、轉讓的，因此不能作正常的抵押。

4、房齡過老的商品房

現在很多貸款機構對房齡的要求都是在30年之內，如果房齡超過30年是很難抵押做貸款的。

5、面積過小的商品房

除了房齡，貸款機構對房子的面積也有要求，一般都是要求房子的面積達到50平米以上（部分地區或貸款機構可能放寬到30平米以上）。因為房子面子太小市場潛在的購房者比較少，萬一貸款還不上了變現比較難，所以一般貸款機構不接受作抵押。

6、產權人年齡過大的商品房

一般來說，銀行等貸款機構辦理抵押貸款年齡要求，女性不得超過60歲，男性不得超過65歲（具體會根據借款人的條件及健康情況來定），如果產權人的年齡過大，貸款機構一般是不接受做抵押的，除非借款人把產權轉移到到年輕人的名下。其中的原因是年齡大的產權人不確定風險比較大，萬一產權人突然去世，而貸款又不能正常還款，那房產就沒法處理。

7、被查封的商品房

這種情況可能是房屋所有人因為惹上官司，被法院進行查封，一般房屋被法院查封就不能進行正常的交易，也不能抵押做貸款。

8、未滿五年的經濟適用房

經濟適用房屬于政策性住房，購房人擁有有限產權，經濟適用房5年以內，國家是不給辦理產權證的。根據目前國家的政策，未滿五年的經濟適用房是不允許上市交易的，同樣無法辦理房產抵押貸款。

9、未滿5年的保障房

保障房是具有政策保障性質的房產，是政府以土地劃撥的方式為主，投資、管理的政策性住房，和經濟適用類似，保障房也有一定的交易限制，5年之內是不能獲得產權證的，也沒法正常交易，所以未滿5年的保障房也是不能抵押貸款。

10、公益房

公益事業用房是指城市中為社會公共利益服務、不以牟利為目的而興建的房產，屬于社會公共福利，根據《擔保法》第三十七條，公有財產不得抵押，其中第三項規定，學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施。不論其屬于事業單位、社會團體還是個人，都不得抵押。

11、未取得上市許可證的公產房

公房也稱公有住房，國有住宅，是由國家以及國有企業、事業單位等投資興建、銷售的住宅，一般來說，房產的產權和所有權歸單位所有，個人只享有使用權，在沒有獲得上市許可的情況下是不能抵押做貸款的。

12、軍產房

軍產房就是部隊在軍隊所有土地上建立起來的房產，軍隊房屋的所有權屬軍委、總部，所有權性質屬軍產，不屬于個人所有，因此不能作為抵押貸款。

總結

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