摘 要

房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理涉及的時(shí)間長(zhǎng)、范疇廣，沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。本文以 M 房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)為例，結(jié)合國(guó)內(nèi)規(guī)模型房企的運(yùn)營(yíng)情況分析及重要實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)科學(xué)工具對(duì) M 公司在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素進(jìn)行了分析研究。

本文通過(guò)充分的項(xiàng)目調(diào)查和項(xiàng)目管理者訪談問(wèn)詢，利用有關(guān)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)成果、理論成果，在分析國(guó)內(nèi)主流房企及 M 公司的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)基礎(chǔ)上，結(jié)合 M 公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的具體實(shí)踐，通過(guò)德?tīng)柗品ㄕ业?M 公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)和關(guān)鍵因素，通過(guò)解釋結(jié)構(gòu)模型法分析關(guān)鍵因素的關(guān)系及層次結(jié)構(gòu)，研究出影響 M 房地產(chǎn)公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素。研究?jī)?nèi)容主要有：

一、利用德?tīng)柗品?#xff0c;在 M 公司內(nèi)選取了相關(guān)高級(jí)管理人員進(jìn)行專家調(diào)查，通過(guò)開(kāi)放式、評(píng)價(jià)式調(diào)研，總結(jié)出了 M 公司的運(yùn)營(yíng)管理 4 個(gè)特點(diǎn)：項(xiàng)目分布廣跨度大；標(biāo)準(zhǔn)化程度不高；項(xiàng)目管理對(duì)個(gè)體依賴較高；周轉(zhuǎn)速度還需提高。結(jié)合運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)，為尋找其項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵因素及后續(xù)提出優(yōu)化措施奠定了基礎(chǔ)。

二、通過(guò) M 公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的工作線路，通過(guò)專家訪談形式逐層梳理找到影響項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的 11 個(gè)關(guān)鍵因素：土地開(kāi)發(fā)條件、項(xiàng)目定位、供應(yīng)商確定、規(guī)劃設(shè)計(jì)、展示區(qū)打造、各類(lèi)圖紙、成本控制、工程策劃、現(xiàn)場(chǎng)施工、開(kāi)發(fā)報(bào)建、客戶組織。

三、用解釋結(jié)構(gòu)模型分析上述 11 個(gè)關(guān)鍵因素，得到 M 公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素解釋結(jié)構(gòu)模型，進(jìn)一步分析了各因素之間的關(guān)系，并探討了 M 公司的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的提升措施。

綜上，本文以 M 公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的內(nèi)容為基礎(chǔ)，通過(guò)德?tīng)柗品ㄖ鸩教釤挸隽擞绊戫?xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素，建立解釋結(jié)構(gòu)模型分析關(guān)鍵因素的關(guān)系。希望通過(guò)本次研究，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的從業(yè)人員有一定啟示和幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；運(yùn)營(yíng)；德?tīng)柗品?#xff1b;解釋結(jié)構(gòu)模型；關(guān)鍵因素

ABSTRACT

Real estate project operation and management involves a long time, wide range, there isno unified standard Taking the project operation of M real estate company as an example,this paper analyzed and studied the key factors of M company in project operation throughscientific tools based on the analysis of the operation situation and important practicalexperience of the domestic scale housing enterprise

Based on the full project survey and the project manager interview questions, using thetheory of results about project operation management experience and results, the analysis ofthe domestic mainstream room reach M based on operating characteristics, combined with theconcrete practice of the operation of project of M company, through the Delphi method tofind M company characteristics and key factors of the operation of project, by explainingstructural model method to analysis the key factors of relationship and hierarchical structure,studied the key factors influencing the M real estate company project operation Researchcontents mainly include:

1 Using Delphi method, relevant senior managers were selected for expert survey in Mcompany Through open and evaluation investigation, four characteristics of M company’soperation and management were summarized Low degree of standardization; Projectmanagement is highly dependent on individuals; Speed of turnover needs to be increased

Combined with the operation objectives, it laid a foundation for finding the key factors of itsproject operation and proposing the optimization measures for the follow-up

2 Through the M company project operating lines of work, step by step a comb throughexpert interview form found 11 key factors influencing project operation: land developmentcondition, project positioning, galleries, planning, design, build, all kinds of suppliers todetermine drawings, cost control, project planning, site construction and development toestablish, the client organization

3 Analyze the above 11 key factors with the explanatory structure model, obtain the keyfactors interpretation structure model of M company’s project operation, further analyze therelationship between various factors, and discuss the improvement measures of M company’sproject operation management

To sum up, based on the content of project operation management of M company, thispaper gradually extracted the key factors affecting project operation through Delphi method,and established the interpretation structure model to analyze the relationship of key factors

Hope through this study, real estate project management practitioners have some inspirationand help

Keywords: real estate; Project management; Operation; Delphi method; Explain structuralmodels; The key factors

目 錄

1 緒 論

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成了各個(gè)專業(yè)板塊上的管理方法，但是跨專業(yè)板塊的協(xié)同并不規(guī)范。近年各大房地產(chǎn)企業(yè)相繼設(shè)立“運(yùn)營(yíng)管理”職能，協(xié)調(diào)各個(gè)專業(yè)板塊的工作，目的是把控項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。在保證項(xiàng)目安全生產(chǎn)、合法合規(guī)的前提下，房企運(yùn)營(yíng)能力主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)率的能力；二是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的速度。

目前 M 房地產(chǎn)公司從拿地到開(kāi)盤(pán)的周期約 8 個(gè)月，而行業(yè)內(nèi)快周轉(zhuǎn)的標(biāo)桿房企能控制在 4 個(gè)月。單從時(shí)間方面考慮 M 房地產(chǎn)公司收回一輪投資的收益所用的時(shí)間，標(biāo)桿企業(yè)已經(jīng)收回兩次投資收益。本研究希望在企業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中提高管理效益，具體表現(xiàn)為實(shí)現(xiàn)資金快速滾動(dòng)。再者，在高管理強(qiáng)度的背景下，要讓集團(tuán)、區(qū)域公司、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人做到同步推進(jìn)工作，確保項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。

1.1 研究背景

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已從粗放型發(fā)展轉(zhuǎn)向合理和成熟轉(zhuǎn)變，近些年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有以下特征：

特征一：受土地、資金的高度制約。因我國(guó)人均占有建設(shè)土地少，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展使不少城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地價(jià)值飆升。另外，近年來(lái)我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)處于快速發(fā)展階段，特別是民營(yíng)房企，可支配自由資金較緊張，融資渠道制約房企擴(kuò)張。

特征二：地域性較強(qiáng)，全國(guó)范圍內(nèi)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)不完全。此前，我國(guó)主流房企集中在北上廣深、華東等地區(qū)，但近年福建、西南地區(qū)涌現(xiàn)了一批新銳房企。房企布局也表現(xiàn)出比較強(qiáng)的區(qū)域性，有些房企只在某個(gè)地區(qū)經(jīng)營(yíng)。

特征三：高風(fēng)險(xiǎn)、高負(fù)債、波動(dòng)大。房企的經(jīng)營(yíng)往往需要通過(guò)融資獲得資金，承擔(dān)債務(wù)是普遍現(xiàn)象。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，政策調(diào)控層出不窮，每次波動(dòng)都是一次行業(yè)洗牌，有些企業(yè)可能從此消失。

特征四：與政府關(guān)系密切，受政策影響明顯。房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、民生密切相關(guān)，決定政府密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的一舉一動(dòng)，我國(guó)該行業(yè)各個(gè)發(fā)展階段都受到國(guó)家或地方政策的直接影響。再有，房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地、立項(xiàng)審批，到施工報(bào)建、工程竣工驗(yàn)收等都要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)部門(mén)的許可或?qū)徟?/p>

基于以上行業(yè)發(fā)展特征，在龍頭房企已經(jīng)進(jìn)入規(guī)模化生產(chǎn)、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作的同時(shí)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)還處于摸索作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，用人力解決項(xiàng)目運(yùn)作的階段，這也是影響中小型企業(yè)生存和發(fā)展的重要因素。M 房地產(chǎn)公司正是這個(gè)中小型房企隊(duì)伍中的一員，同樣面臨著大鱷橫行的地產(chǎn)時(shí)代下的生存和發(fā)展問(wèn)題。

1.2 研究目的與意義
　　1.3 文獻(xiàn)綜述
　　1.4 研究范圍與研究方法
　　1.4.1 研究范圍
　　1.4.2 研究方法
　　1.5 論文結(jié)構(gòu)

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理概述
　　2.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一般流程
　　2.1.2 運(yùn)營(yíng)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的作用
　　2.1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的內(nèi)容和目標(biāo)
　　2.2 主流房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的情況分析
　　2.2.1 房企運(yùn)營(yíng)管理的現(xiàn)狀分析
　　2.2.2 國(guó)內(nèi)代表性房企運(yùn)營(yíng)模式概述
　　2.3 本章小結(jié)

3 M 房地產(chǎn)公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理情況分析

3.1 M 集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的定位
　　3.2 M 集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀
　　3.3 德?tīng)柗品ǚ治?M 集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)
　　3.3.1 運(yùn)用德?tīng)柗品ǖ姆治鏊悸?br /> 　　3.3.2 M 集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)
　　3.4 本章小結(jié)

4 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵因素解釋結(jié)構(gòu)模型

4.1 運(yùn)用解釋結(jié)構(gòu)模型的適用性和必要性
　　4.2 M 地產(chǎn)公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素識(shí)別
　　4.2.1 ISM 小組構(gòu)成及關(guān)鍵問(wèn)題設(shè)定
　　4.2.2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵因素分步識(shí)別
　　4.2.3 明確項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素
　　4.3 建立因素間二元關(guān)系
　　4.4 對(duì)可達(dá)矩陣進(jìn)行級(jí)間劃分并建立結(jié)構(gòu)模型
　　4.5 M 房地產(chǎn)公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵因素分析
　　4.6 本章小結(jié)

5 M 房地產(chǎn)公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提升措施

5.1 地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)排查
　　5.2 項(xiàng)目成本控制遵循及時(shí)、適配原則
　　5.3 完善合約規(guī)劃體系選好供應(yīng)商
　　5.4 提升開(kāi)發(fā)報(bào)建團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性
　　5.5 利用建筑新工藝、新模式縮短工期
　　5.6 利用運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系管理項(xiàng)目
　　5.7 本章小結(jié)

結(jié) 論

參考文獻(xiàn)

致 謝????

總結(jié)

以上是生活随笔為你收集整理的【天光学术】项目管理论文：房地产公司项目管理运营提升措施探究（节选）的全部?jī)?nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問(wèn)題。

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