購房全步驟

• • 0.如何選擇二手房和新房？
  • 1.購房資質
  • 2.房屋類型
  • 3.稅費
  • 4.貸款比例以及金額
  • 5.計算自己能買多少錢的房子
  • 6.資質審核
  • 7.網簽
  • 8.面簽
  • 9.繳稅過戶

在北京買房和相關流程還是比較復雜的，涉及的東西比較多也比較亂。本文將從稅費到過戶詳細介紹購買一手房和二手房的全部流程。
切記不要購買沒有房本的房子，前陣子昌平有一批鄉產別墅（無房本）都被定義為違建拆除了。

0.如何選擇二手房和新房？

下面我會介紹一下新房和二手房的特點，這有益于幫助你初步確定購房的目標
二手房：二手房既是已經在建委備案、登記再次上市交易的房子。一般情況下二手房有以下幾個優點：
1.商業配套成熟：在北京絕大多數二手房社區都有完善的商業，交通配套。但是越成熟二手房的配套也越接近該地區的配套成熟上限。除非政府方面的規劃外很難新增新的配套設施。也就是說當你確定購買一個成熟二手房社區的時候，你就要做好這個社區周邊很難又大變動的打算。

2.地理位置優越：一般來說地理位置好的社區都是二手房社區，五環內的新房項目(排除別墅豪宅)，基本只有豐臺有。現在的熱門新房項目基本上圍繞在通州、亦莊、未來科學城等六環周邊的地區，北京對這些地區未來的定位、規劃導致了這些地區成為現在的熱門，隨著這些地區人口的增加和政策加持，其配套設施也會逐步完善。

3.教育資源充足：北京的教育資源還是集中在東城、西城、海淀。其他行政區的教育資源基本沒法和上面三個比。為了孩子的教育，學區也是購房者需要著重考慮的一個問題。

上面是二手房最核心的三個優勢，如果你在意以上三點那么在購房時可以把注意力多集中在二手房上，不是說新房沒有以上優點，只是有以上優點的新房數量極少，且多為豪宅別墅，不管單價還是總價都能驚掉下巴。

新房：新房即一手銷售的房屋，新房有以下幾個優點：

1.小區質量高：現在北京的新樓盤在環境綠化、容積率、園林設計、小區管理等方面大多都優于二手房社區(排除新一些的二手房社區)。

2.發展潛力高：熱門的新房項目集中在通州(城市副中心)，亦莊(北京經濟技術開發區)，未來科學城(北京經濟技術開發區)。這三個新房熱門區域在未來發展潛力是其他地區無法比擬的。

3.價格低：新房大多數價格要比城區的二手房價格低，新房成交價即網簽價。不管首套二套貸款額都要高，變相的首付要低很多。200萬首付買三居很常見

4.設計合理：在設計理念上，現在的新房戶型方正的同時面寬大、進深淺，采光極佳。戶型也更加合理。90㎡的三居室120㎡四居室在二手房市場很難遇到，但是新房項目卻很常見。

總結：二手房地理位置優勢明顯，即買即住不用擔心配套，大多小區環境一般（高端社區比同地區普通社區單價高上2萬，3萬一點都不稀奇）。新房地理位置大多偏僻，配套少，不過小區環境好價格低，未來發展潛力高。每個購房人都有自己的實際情況，從自身的需求出發選擇一套合適的住宅。

1.購房資質

首先我們要確認自己是否有購房資質，下面有幾種情況

1.北京戶口：如果購房人（單身）為北京戶口則可在北京購房一套，結婚后以家庭為單位可購兩套。

2.在京納稅社保滿五年：購房人為外埠戶口需在京納稅社保滿五年，無論個人還是家庭單位限購一套。

3.擁有在京工作居住證：視為北京戶口，單身在京購限購一套，家庭單位限購兩套。

注意通州購房不同于其他區域

1.北京戶口或在京工作居住證的首套可以購買通州

2.在京納稅社保滿五年且后三年納稅社保在通州繳納

以公司名義，軍人名義，外國人名義暫不討論，如有需求可私聊

2.房屋類型

總的來說有房本的都能交易，但是各種類型的房屋稅費不一樣。下面我介紹一下北京市面上常見的房產類型

商品房 ：北京最為常見的房產類型，稅費也是最少的最簡單的；

兩限房 ：所謂兩限即限定價格，限定面積，屬于地方政府和開發商協定建造的中低價位、中小套型的商品房。（購房人取得房屋權屬證書后5年可以上市交易）稅費比商品房要高，同時兩限房小區環境、綠化面積、容積率、和物業基本會比該地區商品房要差；

經濟適用房：價格比兩限房更低，同樣是政府規劃的福利性住房，不過稅費比兩限房更高；

二類經濟適用房：一般是具有回遷性質的房屋

已購公房：單位職工購買原屬于單位產權的公有住房，按15.6元/㎡繳納土地出讓金，大幾千塊；

央產房：大多為中央部門分配給政府官員的，每個職級都有固定的分配面積，如果房子超過了業主該職級應該分配的面積，則需要向所在單位繳納一定的金額幾萬到十幾萬不等，其余的和商品房一樣。

其中商品房、兩限房、經濟適用房是比較常見的

3.稅費

稅費的計算是比較復雜的，各類房屋的稅費都不相同
計算稅費前我們必須要了解什么是網簽價和核定價

網簽價：我們購房去不動產登記部門進行網上備案登記的價格（并非房屋價格）。網簽價是非常非常重要的，這關乎你稅費的計算，貸款的金額等等。

核定價：核定價即最低過戶指導價，也就是房屋網簽價格的最低限度。當你全款購房的時候就要把網簽價格做到最低，因為你的稅費是基于網簽價計算，所以此時的稅費是最低的。那么為什么要提高網簽呢？因為貸款金額也是由網簽價計算來的，想高貸款必然高網簽高稅費。也叫過戶指導價

契稅

所有！所有！所有！重要的事說三遍。所有的不動產交易中一定會有契稅，無論新房還是二手房交易。契稅是必不可少的。

購買人用途套數建筑面積計算公式

個人	住宅	二套	x	網簽價≥核定價：(網簽價格-增值稅)×3%；網簽價＜核定價：核定價÷1.05×3%
個人	住宅	首套	≤90㎡	網簽價≥核定價：(網簽價格-增值稅)×1%；網簽價＜核定價：核定價÷1.05×1%
個人	住宅	首套	＞90㎡	網簽價≥核定價：(網簽價格-增值稅)×1.5%；網簽價＜核定價：核定價÷1.05×1.5%
公司/單位	X	X	X	網簽價≥核定價：(網簽價格-增值稅)×3%；網簽價＜核定價：核定價÷1.05×3%

正常情況因為貸款的原因，我們的網簽價都會大于核定價格。
上面的算法看起來很復雜，其實我們購房中就三種情況
首套小于90㎡的=網簽價×1%
首套大于90㎡的=網簽價×1.5%
二套無論多大平米=網簽價×3%
至于表格中增值稅部分我們后面再說，簡易計算的時候無須在意。
契稅的免征和減征情況正常購房中基本遇不到，多在繼承，夫妻過戶，財產分割等情況出現，依舊是有問題私聊。

增值稅及附加

想計算增值稅首先要了解什么是普通住宅，什么是非普住宅
按照目前北京市的區分標準，須全部滿足以下3條的住宅即為普宅，有任何一項不滿足的，即為非普。
普通住宅三個條件是：
①、小區容積率在1.0（含）以上
②、房屋建筑面積在140平方米（含）以下
③、關于價格的規定：
A、單價不高于上限，B、總價不高于上限，滿足A或B其一即為滿足③。
五環內：單價上限39600/㎡，網簽價上限468萬。
五環到六環：單價上限31680/㎡，網簽價上限374萬。
六環外：單價上限23760/m，網簽價上限280萬。

看起來很復雜，實際購買中我們就需要記住兩條
1.面積小于140㎡
2.總價小于所在環內的上限價

計算方法

持有年限出售人房屋性質計算公式

滿兩年	個人	普通住宅	免征
滿兩年	個人	非普住宅	網簽價≥核定價格：(網簽價格-原值)÷1.05×5.3%
滿兩年	個人	非普住宅	網簽價＜核定價格：(核定價格-原值)÷1.05×5.3%
不滿兩年	個人	X	網簽價≥核定價格：網簽價格÷1.05×5.3%
不滿兩年	個人	X	網簽價≥核定價格：核定價格÷1.05×5.3%

總結！超級重點！！！
如果購買140㎡以下的房子一定要在滿二的情況下滿足所在環內的網簽價上限。
舉個例子：
問：現在有一套五六環之間的房子90㎡，報價500萬，滿兩年。張三想要購買這套房子在避免增值稅的同時最多能貸多少錢？？
答：首先90㎡的房屋符合小于140㎡，那么為了保證這套房子為普通住宅，那么只要網簽價小于等于五六環之間的網簽價上限374萬，這套房子就是普通住宅并且避免了增值稅，首套貸款為35%則貸款為65%貸款金額=374×65%=231萬。不計算其他稅費的情況下，如果要買這套房子首付就要500-231=269萬。

個人所得稅

個人所得稅稍微簡單一點，滿五唯一免征個稅，其他情況看下面表格

征收情況交易房屋情況計算方法

免征	滿五年唯一	免征個人所得稅
全額征收	無法追溯購房原值	網簽價≥核定價格：(網簽價格-本次增值稅)×1%
全額征收	無法追溯購房原值	網簽價＜核定價格：(核定價格-本次增值稅)×1%
差額征收	有原值且能提供原始契稅票	網簽價≥核定價格：(網簽價格-本次增值稅及附加-原值-原契稅-網簽價格×10%-貸款利息)×20%
差額征收	有原值且能提供原始契稅票	網簽價＜核定價格：(核定價格-本次增值稅及附加-原值-原契稅-網簽價格×10%-貸款利息)×20%

滿五唯一：我們常說的滿五唯一就是為了避免產生個人所得稅。如果是普通住宅在滿五唯一的同時也就避免了增值稅。
注意：差額征收的公式是(網簽價格-本次增值稅及附加-原值-原契稅-網簽價格×10%-貸款利息)×20%.那么如果本次網簽價格≤原值那么即使此套房屋不是滿五唯一依舊是沒有個人所得稅的，不過這類情況不是很常見

總結
上面說到的契稅，增值稅，個人所得稅是所有二手房交易必須繳納的。
增值稅免征的條件是：個人普通住宅且房本持有年限滿2年
個稅免征條件是：房本持有年限滿五年且是賣方的唯一住宅，或本次網簽價格≤原值也可以避免個稅
不過也并非所有滿五唯一的房子都是最便宜的，舉個例子
某小區有一套90㎡的兩居室，滿五唯一，掛牌價為500萬。同小區有一套同戶型同樓層的房子，滿二不唯一，掛牌價為480萬原值200萬，核定價格300萬。
那么掛牌價480萬的房子為了減少個稅我們的網簽價就要盡可能的接近原值所以網簽價就要盡可能的低（最低也不能低于核定價格）
那么個稅大致估算為：（300(本次網簽)-200(原值)-2(原契稅)-30(網簽價格的10%)）×20%=13.6萬
那么這套掛牌價480萬的房子在最低網簽價的情況下加上個稅后的價格在493.6萬，比另一套掛牌價500萬滿五唯一的還要便宜6.4萬。
但是如果你想要高貸款，那么480萬這套房子的個稅為：(374-200-2-37.4)×20%=26.92萬。包含個稅后的總價就要高出6.92萬。
每個人的情況都不一樣，通過房屋掛牌價和自己的首付制定合理的網簽價是你必須要做的。不要過于依賴房產中介，很多房產經紀人對稅費的了解不是很深入。做好稅費功課必不可少

綜合地價款

因為兩限房和經濟適用房的二手房價相對同地區商品房要低，所以很多人首套剛需購房很大可能是兩限房或者經濟適用房。

兩限房和經濟適用房除開上面的三種稅費還有額外一項稅費：綜合地價款，也可稱之為土地收益金
由于這兩類房屋具有社會保障性質，為了上市交易需要繳納綜合地價款來轉換成商品房，就是我們所謂的轉商。之后再交易的話就不用再繳納綜合地價款了。
那么土地收益金是如何計算的？

2008年4月11日之前購買的經濟適用房，滿五年后交易的
綜合地價款：網簽價or核定價（取高值）×10%

2008年4月11日之后購買的經濟適用房，滿五年后交易的
綜合地價款：(網簽價or核定價(取高值)-原值)×70%

兩限房：
綜合地價款：(網簽價or核定價(取高值)-原值)×35%

按照經濟適用房管理的住宅：
此類房屋一般都沒有原值，很多是鄉鎮分的，因此也沒有原值
土地出讓金：網簽價or核定價(取高值)×3%

注意！！！！
因為綜合地價款是取網簽價和核定價的最高值，那如果想要高貸款必然造成綜合地價款的大幅度增加。為了避免這種情況實際是這樣操作的：在交易之前通過夫妻間贈與或贈與未成年子女，提前轉商。你可以理解成做了兩筆交易，第一筆家庭內部贈與我們就可以使用核定價-原值來計算綜合地價款來轉商。用最低的綜合地價款轉商后兩限房或經適房就變成商品房了。此時客戶再交易就變成純粹的商品房交易了。避開了使用網簽價-原值計算產生的高額綜合地價款。當然了如果你本來就是全款購房不貸款直接把網簽做到最低也是一樣。（夫妻贈與和贈與未成年也有幾百元的稅費，為了提高貸款肯定是劃算的）

已購公房的土地出讓金

這個就比較簡單了
繳納金額=建筑面積×當年成本價×1%
成本價：城八區：1560元/㎡ 郊區縣：1290元/㎡ 遠郊區縣：1120元/㎡。
例子：張三有一套海淀成本價購買的已購公房，建筑面積80㎡，計算土地出讓金。
土地出讓金=80×1560×1%=1248元
這筆費用還是比較少的

央產房暫時不討論了，數量不多如果有需要百度或者私聊我都可以。

4.貸款比例以及金額

在全國沒有購房貸款記錄的看清楚是全國，全國，全國沒有購房貸款記錄的。
普通住宅：首套首付35%，二套首付60%
非普住宅：首套首付60%，二套首付80%
國管公積金貸款比例稍有不同：首套30%，二套60%
注意！注意！注意！貸款比例是網簽價百分比，不是掛牌價的百分比！
公積金貸款金額：首套120萬，二套60萬。
還有一點，并非你想把網簽價打到多高就可以多高。網簽后會有評估公司給你買的房子做評估，價格基本在市場價格的95%，如果你的網簽價超過了評估價，面簽時則會以評估價格批貸。
那么如何確定自己能貸多少錢呢？
家庭收入÷2=你可以貸款的月供
假設夫妻雙人月薪共計5萬，9000元的車貸。如果這對夫妻想買房月供不得超過(50000-9000)÷2=20500

舉個例子：張三想購買了一套400萬的房子，網簽價390萬，評估價只有360萬，此時銀行會按照360萬的標準批貸360×0.65=234萬，并非390×0.65=253萬。

5.計算自己能買多少錢的房子

騰訊安居計劃有50萬的資金。假設手里還有100萬，手頭上就有150萬的資金。
如果買一套56環之間的商品房，我們最多能買多少錢的房子呢？
為了避免增值稅要保證房子是普通住宅，之前講過五六環之間普通住宅的網簽價上限為374萬。
那么首付比例35%根據網簽價我們最多貸款243萬，首套純商貸的月供是14490元，家庭收入要大于月供的2倍。如果這套房子是滿五唯一的，加上1%的契稅3.74萬。我們可以購買房屋的掛牌價就在：150+243-3.74=389.26萬。當然你可以選擇更高的網簽價（不能高于評估價），不過如果超過了所在環線的網簽上限價，就有很大可能變成非普住宅從而導致征收增值稅，畢竟網簽價5%的稅費還是非常可觀的。

如果是兩限房或經適房加上綜合地價款能買的房子價格就更低了，不過兩限房和經適房的掛牌價也要比同地區的商品房低一些，總價上兩限房還是有很大優勢的。
諸位可以把目光集中在掛牌價400萬以下的房子上。

6.資質審核

雖然我們個人知道自己是否由資質，不過我們還是需要提供，身份證，戶口本，結婚證，外埠戶口還要提供在京工作居住證（各公司開具條件不一樣詳細情況詢問自身公司）或納稅社保證明等給建委，建委出具資質審核通過單后才可以進行網簽。

7.網簽

經過上面的了解，你可能已經大致知道網簽是什么意思了。為了合理避稅，房屋價格是由兩部分組成的。
1.網簽
2.裝修及家具家電
掛牌價=網簽價+裝修款
上面我們計算的稅費都是基于網簽價計算的，當然貸款也是基于網簽價
我們根據自己的首付和貸款情況計算出一個合理的網簽價格，之后去不動產登記部門也就是建委進行網上備案登記上傳材料有

1.買方：本人和配偶身份證，戶口本，婚姻證明，建委資金監管預留的銀行卡。

2.賣方：本人和配偶身份證，戶口本，婚姻證明，房本，建委資金監管預留的銀行卡。

材料提交完全后，建委會出具網簽合同，買方賣方簽字后回傳建委。

8.面簽

面簽其實就是和銀行申請貸款。需要買方賣方一起去銀行，提供網簽合同，雙方身份證明，婚姻證明，買方的收入證明，房本，銀行卡等申請貸款。商貸一般會在三個工作日批貸

9.繳稅過戶

先預約，7-10個工作日后繳稅過戶。

有問題私信就可以

總結

以上是生活随笔為你收集整理的北京购房攻略（4.17）的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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