目 錄
摘 要 I
Abstract II
一 貴定縣昌眀鎮房地產市場發展存在的問題 1
（一）市場信息不對稱 1
（二）供求結構矛盾明顯 2
（三）隱形交易活躍 2
（四）土地資源浪費嚴重 3
（五）生態環境意識淡薄 3
（六）房地產建筑無特色 4
（七）物業管理不規范 4
二 問題的成因分析 5
（一）市場發展不規范 5
（二）住宅消費需求旺盛 5
（三）用地審批不嚴格 6
（四）土地規劃滯后 6
（五）開發企業素質不高 6
（六）住房金融制度不健全 7
三 解決的對策 7
（一）政府的對策 7
（二）房地產開發商的對策 9
（三）消費者的對策 10
四 貴定縣昌眀鎮房地產發展前景 11
（一）國家宏觀政策導向 11
（二）地方政府大力支持 11
（三）企業發展需要 11
（四）地方剛性需求增加 12
結論 12
參考文獻 12
二 問題的成因分析
（一）市場發展不規范
貴定縣昌眀鎮房地產市場經過近幾年來的持續高速發展，逐步形成了多極化的市場結構和多樣化的交易方式，既開放統一，同時又有封閉壟斷，房地產經營與管理制度法規體系建設明顯滯后，形成國內知名房地產開發企業與小企業并存，連片大規模開發項目與僅幾棟樓的小項目并存，導致房地產開發與消費，投資，投機等多種不良行為的產生，造成房地產價格定價隨意，在一定程度上影響了貴定縣昌眀鎮房地產的持續，健康發展和人民群眾生活水平提高的進程。我國關于中貴定縣昌眀鎮建設的法律制度建設還未完全適應經濟的發展，特別是在土地供給上缺乏相應的法律和法規，導致市場機制不健全、市場主體行為不規范、市場信息不透明。貴定縣昌眀鎮房地產統一市場體系沒有完全形成，缺乏靈敏的價格機制，造成人為因素影響大，房地產交易和價格都不太規范。同時由于房地產屬于新興產業，而貴定縣昌眀鎮發展又比較落后，行政主管部門對房地產市場出現的問題和將會出現的問題，還沒有比較完善的解決機制，也缺乏對問題走向判斷的前瞻性，形成了制度管理滯后，不能很好的適應房地產市場發展的需要，在一定程度上對市場的規范發展沒有起到應有的監督和約束[12]。
（二）住宅消費需求旺盛
盡管市場上房價在一步步高漲，但人們依然表現出較大的購房熱情，一方面是因為改革開放以來人們的生活水平有了很大的提高，人們不再滿足于以前的“筒子樓” ，在住房消費上人們更加傾向于舒適和享受，所以對房屋的要求也越來越高，另一方面是貴定縣昌眀鎮城市化進程的加快，人們對住房消費缺口仍將是比較大的。另外，隨著產業集群由城市向城鎮轉移，貴定縣昌眀鎮以其得天獨厚的區位優勢成為投資客戶選擇的重要之地。加之城鎮開發，許多空地開始修建高速公路、互相開通城際公交，便捷的交通促使周邊城市的人們紛紛來購房等一系列因素，使得住宅消費剛性需求依然旺盛，貴定縣昌眀鎮的房價一路攀升。圖3為2010年密云縣160戶被訪家庭的住房需求表

圖3 貴定縣昌眀鎮居民住房需求表
調查顯示，160戶被訪家庭中70戶的家庭表示有購房意向，占被調查對象總數的44%，其中：明確表示在1-5年內有購買計劃的有35戶，占有購房意向家庭總數的50%，另有半數家庭未明確購買時間，但均表示在自身認為合適的時候會購買住房。
（三）用地審批不嚴格
城市有比較健全的房地產開發法律制度，在城鎮幾乎沒有，長期以來，貴定縣昌眀鎮房地產管理相對大中城市較為混亂，相當多的建筑用地未經審批登記，即使是經過審批的用地，其開發活動也沒有監督機制。據法律規定，為了改造舊城鎮，政府可依法對農民使用的國有土地征用或收回，特別是對那些非法占地更可無償強制其拆遷。但由于農民法律意識不強，法制宣傳不力以及執法、司法力度上的問題，目前的實際情況并非如此。在舊村改造過程中，無論是合法還是非法的舊建筑，特別是個體私營企業的土地使用者，當城鎮建設規劃需要拆遷時，不但不把土地使用權還給國家，反而在聞風某片土地被政府納入規劃范圍之后，為了實現其一己私利違法進行擴建、加建、搭建、改建房屋，然后漫天要價，要求政府進行拆遷補償。這種現象的產生與舊的用地審批和監督制度不健全是分不開的。
（四）土地規劃滯后
土地利用規劃滯后于貴定縣昌眀鎮建設規劃。從規劃的層次上講，土地利用規劃應對城鎮規劃起指導和約束作用，但在實際操作中并非如此，貴定縣昌眀鎮的發展主要是以處延發展為主，是一種重數量、輕質量的城鎮化道路。這種發展模式導致貴定縣昌眀鎮規模偏小，城鎮用地粗放，其直接后果是城鎮集聚功能難以完善，基礎設施的投資成本過高，設施的修建難于形成規模效益，造成基礎設施尤其是環境設施嚴重不足。貴定縣昌眀鎮規劃的編制也不合理，在編制規劃時，缺乏科學性，把標準定得過高，浪費了大量的土地資源；編制規劃時缺乏預見性和超前性，使得貴定縣昌眀鎮發展的空間受到限制；規劃不注意貴定縣昌眀鎮內部資源的充分利用，不注意舊城區的改造，貴定縣昌眀鎮的發展猶如“攤煎餅”，一邊是占有大量的高產農田搞城鎮建設，一邊是城鎮內部土地利用不充分，舊城區土地長期處于低效粗放經營狀態，形成“空心鎮”，不僅浪費了大量的土地資源，而且導致了生態環境質量的低下；各個項目用地的規劃布局不合理，生活區與工業區、商業區等功能相互混雜，許多工業項目匆忙上馬、盲目選址，甚至把有嚴重污染的工廠布置在貴定縣昌眀鎮水源地的上游和居住區的上風向。規劃布局的不合理直接造成了資源的浪費和生態環境的惡化。

總結

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