目 錄
摘 要 I
Abstract II
一 貴定縣昌眀鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的問題 1
（一）市場(chǎng)信息不對(duì)稱 1
（二）供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯 2
（三）隱形交易活躍 2
（四）土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重 3
（五）生態(tài)環(huán)境意識(shí)淡薄 3
（六）房地產(chǎn)建筑無特色 4
（七）物業(yè)管理不規(guī)范 4
二 問題的成因分析 5
（一）市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范 5
（二）住宅消費(fèi)需求旺盛 5
（三）用地審批不嚴(yán)格 6
（四）土地規(guī)劃滯后 6
（五）開發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高 6
（六）住房金融制度不健全 7
三 解決的對(duì)策 7
（一）政府的對(duì)策 7
（二）房地產(chǎn)開發(fā)商的對(duì)策 9
（三）消費(fèi)者的對(duì)策 10
四 貴定縣昌眀鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展前景 11
（一）國(guó)家宏觀政策導(dǎo)向 11
（二）地方政府大力支持 11
（三）企業(yè)發(fā)展需要 11
（四）地方剛性需求增加 12
結(jié)論 12
參考文獻(xiàn) 12
二 問題的成因分析
（一）市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范
貴定縣昌眀鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過近幾年來的持續(xù)高速發(fā)展，逐步形成了多極化的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和多樣化的交易方式，既開放統(tǒng)一，同時(shí)又有封閉壟斷，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理制度法規(guī)體系建設(shè)明顯滯后，形成國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與小企業(yè)并存，連片大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目與僅幾棟樓的小項(xiàng)目并存，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)，投資，投機(jī)等多種不良行為的產(chǎn)生，造成房地產(chǎn)價(jià)格定價(jià)隨意，在一定程度上影響了貴定縣昌眀鎮(zhèn)房地產(chǎn)的持續(xù)，健康發(fā)展和人民群眾生活水平提高的進(jìn)程。我國(guó)關(guān)于中貴定縣昌眀鎮(zhèn)建設(shè)的法律制度建設(shè)還未完全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是在土地供給上缺乏相應(yīng)的法律和法規(guī)，導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)制不健全、市場(chǎng)主體行為不規(guī)范、市場(chǎng)信息不透明。貴定縣昌眀鎮(zhèn)房地產(chǎn)統(tǒng)一市場(chǎng)體系沒有完全形成，缺乏靈敏的價(jià)格機(jī)制，造成人為因素影響大，房地產(chǎn)交易和價(jià)格都不太規(guī)范。同時(shí)由于房地產(chǎn)屬于新興產(chǎn)業(yè)，而貴定縣昌眀鎮(zhèn)發(fā)展又比較落后，行政主管部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題和將會(huì)出現(xiàn)的問題，還沒有比較完善的解決機(jī)制，也缺乏對(duì)問題走向判斷的前瞻性，形成了制度管理滯后，不能很好的適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，在一定程度上對(duì)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展沒有起到應(yīng)有的監(jiān)督和約束[12]。
（二）住宅消費(fèi)需求旺盛
盡管市場(chǎng)上房?jī)r(jià)在一步步高漲，但人們依然表現(xiàn)出較大的購(gòu)房熱情，一方面是因?yàn)楦母镩_放以來人們的生活水平有了很大的提高，人們不再滿足于以前的“筒子樓” ，在住房消費(fèi)上人們更加傾向于舒適和享受，所以對(duì)房屋的要求也越來越高，另一方面是貴定縣昌眀鎮(zhèn)城市化進(jìn)程的加快，人們對(duì)住房消費(fèi)缺口仍將是比較大的。另外，隨著產(chǎn)業(yè)集群由城市向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，貴定縣昌眀鎮(zhèn)以其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)成為投資客戶選擇的重要之地。加之城鎮(zhèn)開發(fā)，許多空地開始修建高速公路、互相開通城際公交，便捷的交通促使周邊城市的人們紛紛來購(gòu)房等一系列因素，使得住宅消費(fèi)剛性需求依然旺盛，貴定縣昌眀鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)一路攀升。圖3為2010年密云縣160戶被訪家庭的住房需求表

圖3 貴定縣昌眀鎮(zhèn)居民住房需求表
調(diào)查顯示，160戶被訪家庭中70戶的家庭表示有購(gòu)房意向，占被調(diào)查對(duì)象總數(shù)的44%，其中：明確表示在1-5年內(nèi)有購(gòu)買計(jì)劃的有35戶，占有購(gòu)房意向家庭總數(shù)的50%，另有半數(shù)家庭未明確購(gòu)買時(shí)間，但均表示在自身認(rèn)為合適的時(shí)候會(huì)購(gòu)買住房。
（三）用地審批不嚴(yán)格
城市有比較健全的房地產(chǎn)開發(fā)法律制度，在城鎮(zhèn)幾乎沒有，長(zhǎng)期以來，貴定縣昌眀鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理相對(duì)大中城市較為混亂，相當(dāng)多的建筑用地未經(jīng)審批登記，即使是經(jīng)過審批的用地，其開發(fā)活動(dòng)也沒有監(jiān)督機(jī)制。據(jù)法律規(guī)定，為了改造舊城鎮(zhèn)，政府可依法對(duì)農(nóng)民使用的國(guó)有土地征用或收回，特別是對(duì)那些非法占地更可無償強(qiáng)制其拆遷。但由于農(nóng)民法律意識(shí)不強(qiáng)，法制宣傳不力以及執(zhí)法、司法力度上的問題，目前的實(shí)際情況并非如此。在舊村改造過程中，無論是合法還是非法的舊建筑，特別是個(gè)體私營(yíng)企業(yè)的土地使用者，當(dāng)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃需要拆遷時(shí)，不但不把土地使用權(quán)還給國(guó)家，反而在聞風(fēng)某片土地被政府納入規(guī)劃范圍之后，為了實(shí)現(xiàn)其一己私利違法進(jìn)行擴(kuò)建、加建、搭建、改建房屋，然后漫天要價(jià)，要求政府進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。這種現(xiàn)象的產(chǎn)生與舊的用地審批和監(jiān)督制度不健全是分不開的。
（四）土地規(guī)劃滯后
土地利用規(guī)劃滯后于貴定縣昌眀鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。從規(guī)劃的層次上講，土地利用規(guī)劃應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃起指導(dǎo)和約束作用，但在實(shí)際操作中并非如此，貴定縣昌眀鎮(zhèn)的發(fā)展主要是以處延發(fā)展為主，是一種重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量的城鎮(zhèn)化道路。這種發(fā)展模式導(dǎo)致貴定縣昌眀鎮(zhèn)規(guī)模偏小，城鎮(zhèn)用地粗放，其直接后果是城鎮(zhèn)集聚功能難以完善，基礎(chǔ)設(shè)施的投資成本過高，設(shè)施的修建難于形成規(guī)模效益，造成基礎(chǔ)設(shè)施尤其是環(huán)境設(shè)施嚴(yán)重不足。貴定縣昌眀鎮(zhèn)規(guī)劃的編制也不合理，在編制規(guī)劃時(shí)，缺乏科學(xué)性，把標(biāo)準(zhǔn)定得過高，浪費(fèi)了大量的土地資源；編制規(guī)劃時(shí)缺乏預(yù)見性和超前性，使得貴定縣昌眀鎮(zhèn)發(fā)展的空間受到限制；規(guī)劃不注意貴定縣昌眀鎮(zhèn)內(nèi)部資源的充分利用，不注意舊城區(qū)的改造，貴定縣昌眀鎮(zhèn)的發(fā)展猶如“攤煎餅”，一邊是占有大量的高產(chǎn)農(nóng)田搞城鎮(zhèn)建設(shè)，一邊是城鎮(zhèn)內(nèi)部土地利用不充分，舊城區(qū)土地長(zhǎng)期處于低效粗放經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，形成“空心鎮(zhèn)”，不僅浪費(fèi)了大量的土地資源，而且導(dǎo)致了生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的低下；各個(gè)項(xiàng)目用地的規(guī)劃布局不合理，生活區(qū)與工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)等功能相互混雜，許多工業(yè)項(xiàng)目匆忙上馬、盲目選址，甚至把有嚴(yán)重污染的工廠布置在貴定縣昌眀鎮(zhèn)水源地的上游和居住區(qū)的上風(fēng)向。規(guī)劃布局的不合理直接造成了資源的浪費(fèi)和生態(tài)環(huán)境的惡化。

總結(jié)

以上是生活随笔為你收集整理的浅析乡镇房地产产业现状及其对乡镇经济发展的推动力的全部?jī)?nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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