從信息技術(shù)角度看房地產(chǎn)評估未來發(fā)展

近年來房地產(chǎn)評估行業(yè)隨著信息技術(shù)的不斷進(jìn)步發(fā)生了前所未有的變革。本文從信息技術(shù)的角度出發(fā)深入研究探討房地產(chǎn)評估受信息技術(shù)影響推動(dòng)變化的根源及意義。

—、房地產(chǎn)評估的概念

房地產(chǎn)評估是專業(yè)評估人員為特定目的對房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)。估價(jià)人員是通過模擬房地產(chǎn)市場的價(jià)格形成過程來得到房地產(chǎn)價(jià)格的評估值，因此，所得評估結(jié)果只能是評估對象在此市場條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。由此可知，房地產(chǎn)估價(jià)是綜合處理房地產(chǎn)本身的特性和房地產(chǎn)市場信息，計(jì)算得出最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值的信息處理過程。

二、房地產(chǎn)評估的近期發(fā)展

房地產(chǎn)評估的發(fā)展是伴隨時(shí)代的進(jìn)步而不斷前進(jìn)的，是房地產(chǎn)價(jià)值不斷發(fā)現(xiàn)、重新認(rèn)識的過程。近年來隨著信息技術(shù)的不斷進(jìn)步給行業(yè)帶來了前所未有的變革，主要體現(xiàn)在數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)處理方式兩方面。

1、數(shù)據(jù)來源

數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)評估作業(yè)的基礎(chǔ)，主要包括空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)。以往數(shù)據(jù)采集通過去現(xiàn)場查看，用表格進(jìn)行記錄，然后進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理錄入系統(tǒng)的方式已經(jīng)悄然退場。新技術(shù)的發(fā)展所帶來通過物聯(lián)網(wǎng)、傳感器、激光掃描、智能圖像識別、無人機(jī)等新型數(shù)據(jù)生產(chǎn)方式正在不斷革新。在可見的未來新型數(shù)據(jù)源將不斷刷新和沖擊著人們對估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)產(chǎn)生方式的認(rèn)知。房產(chǎn)地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)的類型和范圍也將隨著大數(shù)據(jù)和物聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)更大更豐富的擴(kuò)展。未來隨著技術(shù)的發(fā)展估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)更有可能實(shí)現(xiàn)二維、三維、虛擬現(xiàn)實(shí)、時(shí)空一體化的轉(zhuǎn)變。

2、數(shù)據(jù)處理方式

房地產(chǎn)評估的傳統(tǒng)工作流程主要有接受委托，現(xiàn)場查勘，確定評估方法，估價(jià)計(jì)算，編寫估價(jià)報(bào)告等。近年來這些作業(yè)方式都發(fā)生了巨大變化。房地產(chǎn)評估通過不斷的技術(shù)改進(jìn)和創(chuàng)新已然實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)評估流程向基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、批量評估、自動(dòng)化生成的處理過程轉(zhuǎn)變。

三、房地產(chǎn)評估受信息技術(shù)影響發(fā)展變化的根源

1、香農(nóng)-韋弗模式

1949年,信息論創(chuàng)始人、數(shù)學(xué)家申農(nóng)(C. E. Shannon ) 和韋弗(W. Weaver )在《通訊的數(shù)學(xué)原理》一書中提出了有關(guān)傳播的數(shù)學(xué)模式。該模式把傳播過程分成由七個(gè)要素組成、帶有反饋的雙向傳播模式，并用圖解的形式表示出來，用以解釋一般的信息傳播過程，如下圖所示。

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這個(gè)模式起初是為技術(shù)領(lǐng)域開發(fā)的，但是人們發(fā)現(xiàn)除了在此領(lǐng)域之外其也有著重大而廣泛的應(yīng)用。模式顯示了信息傳遞過程中的五個(gè)重要環(huán)節(jié)，即信源、編碼、信道、譯碼、信宿。其中信源是產(chǎn)生各類信息的實(shí)體。信宿是傳輸信息的歸宿。

2、房地產(chǎn)評估流程和香農(nóng)-韋弗模式的比較

房地產(chǎn)評估的流程主要有接受委托，實(shí)地查勘，市場調(diào)查、報(bào)告撰寫、報(bào)告審核、報(bào)告裝訂、提交收費(fèi)、報(bào)告存檔等。

如果將香農(nóng)-韋弗模式與房產(chǎn)評估流程拿來對比，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)評估其實(shí)本質(zhì)上就是一次信息傳遞的過程。房地產(chǎn)評估過程中房地產(chǎn)市場、評估機(jī)構(gòu)、銀行及政府分別扮演了信源、編譯碼、信宿的角色。在房產(chǎn)評估的流程之中，實(shí)地查勘、市場調(diào)查是編譯碼者主動(dòng)的對房產(chǎn)市場這個(gè)信源進(jìn)行信息采集和編碼的過程。銀行或政府機(jī)構(gòu)需要接收房產(chǎn)市場信息來做出自己的決策判斷，但由于實(shí)際的房地產(chǎn)市場信息是復(fù)雜多變的，因此需要一個(gè)編譯碼者預(yù)先對市場信息進(jìn)行編碼壓縮、翻譯處理，這個(gè)編譯碼者即是房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。

由此我們可見房產(chǎn)評估是將房產(chǎn)市場信息的干擾因素進(jìn)行過濾、提取有價(jià)值的部分，再以標(biāo)準(zhǔn)化的格式提供給信息需求方。這一信息傳遞過程完成了房地產(chǎn)市場信息量的下降，使得原本無序的信息盡可能的轉(zhuǎn)化成可計(jì)算的價(jià)格信息和明確的風(fēng)險(xiǎn)提示。

正是由于房產(chǎn)評估與信息傳遞的密切關(guān)系，使得每當(dāng)信息技術(shù)發(fā)生重大變化的時(shí)候房產(chǎn)評估行業(yè)也必然發(fā)生相應(yīng)的調(diào)整和發(fā)展。

3、比較結(jié)果的意義

1）指導(dǎo)房產(chǎn)評估技術(shù)發(fā)展改進(jìn)

通過前文我們知道了房產(chǎn)評估實(shí)際是一次信息傳遞的過程，其運(yùn)動(dòng)和發(fā)展的規(guī)律也一定符合信息傳遞和發(fā)展的規(guī)律。通過使用信息論、控制論、計(jì)算機(jī)理論、人工智能理論等信息科學(xué)方法，我們就可以從信息科學(xué)的角度對房產(chǎn)評估技術(shù)進(jìn)行發(fā)展和技術(shù)改進(jìn)。

2）行業(yè)未來發(fā)展評估和預(yù)測

信息傳遞過程中包含了信源、編碼、信道、譯碼、信宿等重要環(huán)節(jié)角色，通過研究評估當(dāng)前及未來行業(yè)內(nèi)各個(gè)角色的發(fā)展變化趨勢，我們就可以從信息技術(shù)發(fā)展的視角對房產(chǎn)評估的發(fā)展進(jìn)行評估和預(yù)測。

四、寄語房地產(chǎn)評估的未來

在信息革命為背景下，在面對錯(cuò)綜復(fù)雜的市場環(huán)境、機(jī)遇和挑戰(zhàn)的時(shí)候。房地產(chǎn)評估行業(yè)和機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)把握歷史趨勢和認(rèn)清自身信息傳遞者的本質(zhì)和定位，潛心研究、在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)把握機(jī)遇率先搶奪“人工智能”和借力“物聯(lián)網(wǎng)”等信息技術(shù)高地，才能在歷史洪流中伸展自如發(fā)展壯大。

四川大成房地產(chǎn)土地評估有限公司

信息部 鄒宇

2017-12-08

轉(zhuǎn)載于:https://www.cnblogs.com/zouyu01/p/9173976.html

總結(jié)

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