出品 l 觀點財經

作者 l 橙子

日前，中房協在北京召集了10家頭部房企開了一個座談會，主要是為了解一線企業運營情況，征詢企業對行業未來發展的意見建議，并為后期決策提供一些參考。

關于該會議無太多信息披露，但也確實反映出當前市場對房地產開發商的一些影響，而隨著10月份進入三季報披露期，上市房企的經營狀況也將告訴我們最真實的市場信息。

從金地集團（600383）來看，10月17日，金地披露三季報，除了營業收入同比正增長，經營利潤、凈利潤等盈利指標，均出現不同程度的負增長，且債務壓力仍存，土儲權益占比持續較低。

增收不增利

根據金地三季報顯示，截止到9月30日，金地實現營收538.84億元，同比增長33.25%；

歸屬于上市公司股東的凈利潤33.09億元，同比下降33.72%。

其中：

2021年第三季度，公司實現營業收入196.1億元，同比下降4.64%；

歸屬上市公司股東的凈利潤14.84億元，同比下降26.19%。

圖片來源：金地集團三季報

整體營收表現不佳，反映到實際銷售層面，今年9月份，公司實現簽約面積 98.1萬平方米，同比下降20.88%；實現簽約金額212億元，同比下降17.84%。

圖片來源：金地集團官方公告

導致金地今年前三季度營收表現不佳的主要原因，除了銷售結轉情況不及預期，還有重要一點在于金地近年來逐年下滑的盈利質量。

三季報數據顯示，截止到今年三季度，金地銷售毛利率為18.13%，較2020年的32.86%下降了14.73個百分點，而在2017年到2019年，該指標分別為34.25%、42.68%和40.5%。

而三季度銷售凈利率則只有10.63%，此前2017年到2020年該指標分別為25.39%、24.06%、24.51%和18.22%。

盈利質量表現不佳，也讓金地三季度ROIC（投資回報比）進一步降至2.86%，較年初7.82%下降了4.96個百分點。

圖片來源：萬得股票

此外，從現金流表現來看，截止到今年三季度，金地經營活動產生的現金凈流量為-7.59億元，同比減少168.26%，較年初減少82.74億元。

全年現金凈增加額也只有5.48億元，去年同期該指標則為54.56億元，其利潤水平不高，資金結轉能力下降明顯。

圖片來源：萬得股票

當然，除了盈利質量問題，一直困擾金地的債務問題和土儲權益問題，今年三季度也并未獲得明顯改觀。

借新還舊？明股實債？

難掩真實債務壓力

對于房企而言，負債就是一把雙刃劍，房企需要通過負債擴大規模，在債務增長中攫取利潤，但也需要承擔在市場環境不景氣的時候，巨大債務壓力帶來的反噬。

在這方面，目前金地債務壓力仍存。

根據三季報，金地當前總負債規模為3618.84億元，同比增長22%，較年初增加了542.92億元，其中流動負債規模為2658.99億元，占總負債比重高達73%。而金地目前賬面貨幣資金為547.65億元，或面臨著不小的償債壓力。

圖片來源：萬得股票

受迫于資金窘境，金地集團采用了“借新還舊”的方式來償債。

根據公開信息披露，金地集團今年上半年發行共計49.95億元的一般公司債，期限均為5年；

發行共計80億元的中期票據，發行期限均為3年；

發行8億元超短期融資券，期限為250天。

上述募資的用途均為償還債務。

今年8月，金地集團再度發行一筆規模4.8億美元，期限3年的美元債，發行利率4.95%。

圖片來源：金地集團三季報

此外，為進一步“美化”財務報表，金地從2018年起，少數股東權益就在逐年大幅增加。

2018年到2020年，金地的少數股東權益分別為200.27億元、282.75億元和365.6億元，占全部股東權益比例則分別為30%、34%和39%。

而到今年三季度，金地少數股東權益增至429.85億元，較年初增加了64.25億元，占全部股東權益比例也突破40%至42.86%。

圖片來源：萬得股票

不難發現，金地少數股東權益正呈逐年增長態勢，這也是為何金地負債規模無明顯下降，且在三季度依靠外部融資產生的籌資性現金流凈增94.39億元的情況下，其資產負債率卻僅較年初增加了1.71個百分點至78.3%。

圖片來源：東方財富

且根據其2021年半年報數據，金地居然實現三道融資紅線全部綠檔。

截至2021年6月30日，公司凈負債率為69.59％；剔除預收款后的資產負債率為69.44％；現金短債比為1.19倍，成為為數不多達標房企。

然金地實現這一切的方式并非盈利質量提高或銷售結轉向好，而主要是通過外部發債“借新還舊”，以及增加少數股東權益，攤薄公司利潤來實現。

困擾大多數房企的債務壓力，金地同樣存在。

土儲權益占比處于行業低位

此外，除了債務壓力，金地在土儲權益問題上，同樣面臨焦慮問題。

根據其三季報數據，截止到今年三季度，金地新增土地儲備1492萬平方米，而金地的權益土儲僅為599萬平方米，權益占比40.15%，大幅低于行業平均水平。

圖片來源：金地集團三季報

而根據其半年報數據，截至2021上半年末，金地集團總土地儲備約6729萬平方米，權益土地儲備約3515萬平方米，占比為52.24%，系TOP20陣營里的較低水平。

土儲權益占比較低，盡管可以表面上擁有規模優勢，但兌現到業績層面，卻在拖累盈利質量。

而這也是當前大多數房企不得不面臨的難題，隨著地價升高，及優質地塊供應縮減，疊加融資限制，房企不得不面臨更高拿地成本和拿地門檻，合作拿地則是在該背景下最好的解決方案。

當然，即便如此，金地仍沒有放棄對規模的追逐。

三季報顯示，2021年前三季度，金地集團土地總投資額約1135億元，獲取土地101宗，新增土地儲備約1492萬平方米，縱觀2020年全年1657萬平方米的新增土地儲備可推算出，其在今年前三季度內的拿地面積就達到去年全年的90%。

可以預見，隨著“限房價”、“競地價”等政策的發布，房企即便拿到地，利潤空間也會遭遇不同程度的壓縮，拖累盈利質量。

但對金地而言，除了繼續如此，還能有第二選擇嗎？

聲明：本文僅作為知識分享，只為傳遞更多信息，不構成任何投資建議，任何人據此做出投資決策，風險自擔。

總結

以上是生活随笔為你收集整理的金地集团三季报：归母净利润同比降超三成，仍存债务压力的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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