界面新聞?dòng)浾?| 曾仰琳

“具體要怎么調(diào)整”、“我的房貸利率能調(diào)多少”、“認(rèn)房不認(rèn)貸后，我的房貸怎么認(rèn)定是不是首套”……自8月31日降低存量首套住房貸款利率政策出臺(tái)后，不少房貸用戶在社交平臺(tái)上討論房貸政策的相關(guān)疑惑。

“存量房貸調(diào)整細(xì)節(jié)我們行還在討論，但肯定是國有大行先行，我們也還在觀望大行的調(diào)整模式和方案。”一華北地區(qū)城商行信貸部人士對界面新聞表示。

界面新聞關(guān)注到，截至發(fā)稿前，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行等五家國有大型商業(yè)銀行，已在公眾號上對存量房貸利率部分調(diào)整細(xì)節(jié)進(jìn)行回應(yīng)，涉及存量房貸利率調(diào)整范圍、調(diào)整方式、申請渠道、申請時(shí)間、首套房認(rèn)定等方面。

調(diào)整范圍：公積金貸款、個(gè)人商業(yè)用房（含商住兩用房）不在范圍內(nèi)

一問：房貸調(diào)整范圍有哪些？什么樣的個(gè)人住房貸款可以調(diào)整利率？哪類貸款不在此次調(diào)整范圍？

房產(chǎn) 資料圖

中國銀行：同時(shí)滿足以下條件的個(gè)人住房貸款可以進(jìn)行調(diào)整：一是該貸款為商業(yè)性個(gè)人住房貸款，公積金貸款、組合貸中的公積金貸款部分及個(gè)人商業(yè)用房（含商住兩用房）貸款均不在此次調(diào)整范圍之內(nèi)；二是在2023年8月31日前已發(fā)放或已簽署合同尚未發(fā)放的貸款；三是該筆貸款為首套住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況已經(jīng)符合房屋所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房貸款；四是該筆貸款發(fā)放利率高于貸款發(fā)放時(shí)房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限。

建設(shè)銀行：本次調(diào)整范圍是指存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，具體包括2023年8月31日前我行已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房貸款，或?qū)嶋H住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的住房貸款。住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業(yè)用房的貸款，不在本次調(diào)整范圍內(nèi)。當(dāng)前執(zhí)行利率如低于本次首套住房貸款擬調(diào)整到的利率水平，則不進(jìn)行調(diào)整。

農(nóng)業(yè)銀行：按《中國人民銀行國家金融監(jiān)管總局關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下簡稱《通知》)要求，本次調(diào)整的存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，為2023年8月31日前已發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。個(gè)人住房公積金貸款(含組合貸中的公積金貸款部分)、個(gè)人商業(yè)用房貸款(含商住兩用房)，以及其他不符合《通知》要求的個(gè)人貸款。

工商銀行：進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整，您的貸款需要同時(shí)符合以下條件:一是屬于商業(yè)性個(gè)人住房貸款；二是2023年8月31日前已經(jīng)發(fā)放的或者已簽訂合同但未發(fā)放;三是貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行首套住房貸款利率政策，或者您的實(shí)際住房情況符合所在城市首套房標(biāo)準(zhǔn)的;四是貸款發(fā)放利率高于貸款發(fā)放時(shí)點(diǎn)所在城市房貸利率政策下限。

本次存量房貸利率調(diào)整只針對存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分、商業(yè)用房(含商住兩用房)等非住宅型房屋貸款不在調(diào)整范圍之內(nèi)。對于組合貸中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，符合條件的可單獨(dú)調(diào)整利率水平。

郵儲(chǔ)銀行：進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整的貸款需要同時(shí)符合以下條件：一是屬于商業(yè)性個(gè)人住房貸款（商業(yè)用房貸款、公積金住房貸款等均不在此范圍內(nèi)）；二是2023年8月31日前已經(jīng)發(fā)放的或者已簽訂合同但未放款的；三是貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行首套住房貸款利率政策，或者您的實(shí)際住房情況符合所在城市首套房標(biāo)準(zhǔn)的；四是貸款發(fā)放利率高于貸款發(fā)放時(shí)點(diǎn)所在城市房貸利率政策下限。

對于組合貸中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，符合監(jiān)管條件的可單獨(dú)調(diào)整利率水平。

二問：如果房貸當(dāng)前為不良貸款、房貸存在拖欠情況，能否申請存量房貸利率調(diào)整？

工商銀行：不良個(gè)人住房貸款暫不支持進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整，需要您歸還積欠本息后再申請調(diào)整，感謝您的理解和支持!具體以我行后續(xù)公告為準(zhǔn)，如有異議可聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。

農(nóng)業(yè)銀行：針對符合調(diào)整范圍但目前存在拖欠情況的貸款，原則上暫不支持進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整，需要您償還拖欠后再申請，感謝您的理解和支持！具體以我行后續(xù)公告為準(zhǔn)，如有異議可聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。

建設(shè)銀行：符合調(diào)整范圍但有拖欠的貸款，原則上還清拖欠前暫不調(diào)整，還清拖欠后可以調(diào)整。實(shí)際執(zhí)行需根據(jù)具體情況判斷，您可咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。

三問：已辦理提前還款的，是否可以下調(diào)？

農(nóng)業(yè)銀行：區(qū)分兩種情況：一是已完成提前還款扣款操作的，不再進(jìn)行利率調(diào)整。如有剩余本金尚未歸還的，凡是符合《通知》條件的，可進(jìn)行利率下調(diào)。

二是已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客戶可根據(jù)自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合《通知》條件的，納入此次調(diào)整范圍。具體請聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。

四問：對于此次通知發(fā)布前已經(jīng)支付的高于調(diào)整后利率水平的房貸利息可否要求返還?

工商銀行：暫不支持。此次存量房貸利率調(diào)整不溯及既往。

首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策地區(qū)可按首套執(zhí)行

五問：什么是首套房貸？

建設(shè)銀行：首套住房貸款包括兩種情況，一種是指貸款發(fā)放時(shí)利率按所在城市首套住房貸款利率執(zhí)行的貸款，另一種是您貸款發(fā)放時(shí)是非首套住房貸款，但實(shí)際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)。

六問：如何確認(rèn)房貸是否是首套住房貸款？

中國銀行：您可以查閱貸款辦理時(shí)，您提供的房屋套數(shù)等相關(guān)證明材料，確認(rèn)當(dāng)時(shí)辦理房貸是否為首套住房貸款。

七問：如果貸款發(fā)放時(shí)適用二套房貸款政策的，現(xiàn)在能否調(diào)整？

中國銀行：這要根據(jù)您當(dāng)前的實(shí)際住房情況而定，如果當(dāng)前實(shí)際住房情況已符合所在城市的首套住房標(biāo)準(zhǔn)，并能夠提供房屋套數(shù)等相關(guān)證明材料，則可以進(jìn)行調(diào)整。具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉恼J(rèn)定政策執(zhí)行。

農(nóng)業(yè)銀行：按《通知》要求，如當(dāng)前實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的，也可納入調(diào)整范圍。

工商銀行：舉例，某用戶有一筆未結(jié)清、2023年8月以前發(fā)放、按二套房貸款利率政策辦理的貸款，如按用戶當(dāng)前所在城市政策初步可判斷可按首套房貸款政策執(zhí)行，符合存量房貸調(diào)整條件。建議提前準(zhǔn)備首套房貸款相關(guān)佐證資料，后續(xù)按照我行印發(fā)的操作指引提交利率調(diào)整申請。

舉例，某用戶有一筆未結(jié)清、2023年8月以前發(fā)放的、按二套房貸款利率政策辦理的貸款，如按用戶當(dāng)前所在城市政策仍按二套房貸款政策執(zhí)行，則不符合調(diào)整范圍。為了支持剛性住房需求，此次只降低存量首套房貸利率，二套房貸款不在本次調(diào)整范圍內(nèi)。如后續(xù)您所在的城市更新相關(guān)“認(rèn)房”“認(rèn)貸”政策，您可按最新政策要求提交利率調(diào)整申請。

八問：辦貸款時(shí)不是首套房貸，如何確認(rèn)現(xiàn)在是不是？

建設(shè)銀行：這個(gè)取決于您當(dāng)前實(shí)際住房情況是否已經(jīng)符合您辦貸款的城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)。如已符合，可以認(rèn)定為首套房貸。

例如，如果您貸款購買本套住房時(shí)，家庭沒有其他住房，因當(dāng)時(shí) “認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，本次可以按首套執(zhí)行。此外，貸款購買住房時(shí)不是家庭在當(dāng)?shù)氐奈ㄒ蛔》浚笃谕ㄟ^交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的，本次可以按首套執(zhí)行。上述情形下，需要您提供相應(yīng)的證明材料。

如果您仍無法確認(rèn)自己是否符合首套房標(biāo)準(zhǔn)，您可咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。

調(diào)整方式：不涉及LPR變化，是調(diào)整加減點(diǎn)

九問：存量房貸利率能降到什么水平？利率能調(diào)多少？

中國銀行：調(diào)整后的房貸利率水平不低于該筆貸款發(fā)放時(shí)房屋所在城市同期限（按原貸款合同期限）的首套房貸利率政策下限。

目前，房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定的，本次調(diào)整不涉及LPR變化，是調(diào)整加減點(diǎn)。例如目前LPR是4.2%，您的貸款按加80個(gè)點(diǎn)執(zhí)行，則您現(xiàn)在實(shí)際貸款利率為5%（4.2%+0.8%），如果您貸款發(fā)放時(shí)房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限為LPR+10個(gè)點(diǎn)，則您存量貸款調(diào)整后不得低于LPR+10個(gè)點(diǎn)，調(diào)整后您的貸款利率最低為4.3%（4.2%+0.1%）。

建設(shè)銀行：目前，房貸利率是在LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定的。按照人民銀行通知，本次調(diào)整后的貸款利率水平，在LPR上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。因此，本次調(diào)整不涉及LPR，主要是調(diào)整加減點(diǎn)。

例如，假設(shè)您現(xiàn)在的貸款利率為5.1%、LPR為4.2%，那您的貸款利率就是按LPR+90個(gè)點(diǎn)確定的，也就是4.2%+0.9%。若按有關(guān)規(guī)則，假設(shè)您的存量首套住房貸款利率下調(diào)后執(zhí)行的水平為LPR+10個(gè)點(diǎn)，那本次您的利率就會(huì)下調(diào)80個(gè)點(diǎn)（即90個(gè)點(diǎn)-10個(gè)點(diǎn)），也就是您的貸款利率會(huì)從現(xiàn)在的5.1%，調(diào)整到4.3%。

我行會(huì)在上述政策空間內(nèi)，充分考慮百姓訴求，保障客戶權(quán)益，進(jìn)行調(diào)整，具體請以我行后續(xù)公告為準(zhǔn)。

農(nóng)業(yè)銀行：按《通知》要求，調(diào)整后的房貸利率不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。各城市首套房貸利率下限，以人民銀行各省級分行官方網(wǎng)站公布為準(zhǔn)。

工商銀行：調(diào)整后，您的房貸利率水平不得低于原貸款發(fā)放時(shí)房屋所在城市同期限(按原貸款合同期限)的首套房貸利率政策下限。各城市首套房貸利率政策下限，以人民銀行各省級分行官方網(wǎng)站公布的為準(zhǔn)，具體利率調(diào)整幅度及規(guī)則以我行后續(xù)公告為準(zhǔn)。

十問：什么是利率政策下限？如何查詢貸款發(fā)放時(shí)的首套房貸款利率政策下限？

中國銀行：首套房貸利率政策下限人民銀行已公布，請查詢您所在城市人民銀行省級分行官方網(wǎng)站相關(guān)公示。

建設(shè)銀行：利率政策下限是指當(dāng)?shù)厝嗣胥y行官方公示的首套住房貸款利率政策下限。您可以通過人民銀行各省級分行官方網(wǎng)站查詢。

十一問：《通知》指出，對于符合條件的存量住房貸款，可由借款人向承貸銀行提出申請，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸，或協(xié)商變更合同利率水平。協(xié)商變更合同約定利率與新發(fā)放貸款置換具體指什么，有何區(qū)別？

農(nóng)業(yè)銀行：協(xié)商變更合同約定利率方式是指我行對符合存量首套住房標(biāo)準(zhǔn)的貸款，通過協(xié)商的方式調(diào)整貸款合同約定的利率水平。新發(fā)放貸款置換方式是指由借款人向我行貸款經(jīng)辦行重新申請一筆貸款，以置換原貸款。按《通知》要求，調(diào)整后的房貸利率不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，兩種方式調(diào)整后的利率定價(jià)水平一致。為便利您的操作，我行主要采取協(xié)商變更合同約定利率方式辦理。

中國銀行：新發(fā)放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發(fā)放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。協(xié)商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補(bǔ)充條款等方式，協(xié)商降低貸款合同約定的利率水平。對于借款人而言，由于已經(jīng)明確調(diào)整后的利率水平需符合原貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限，這兩種方式調(diào)整的結(jié)果無明顯區(qū)別。考慮到您操作的便利性，我行主要采取變更合同利率方式，具體以我行后續(xù)公告為準(zhǔn)。如您有其他服務(wù)需求可聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。

辦理時(shí)間：9月25日起接受客戶申請

十二問：什么時(shí)候可以辦理存量房貸利率調(diào)整？

中國銀行：我行將于2023年9月25日起接受客戶調(diào)整申請，具體事宜將及時(shí)通過我行官方網(wǎng)站、官方微信公眾號等渠道另行公告，敬請留意。

建設(shè)銀行：我行高度重視這次調(diào)整工作，正在抓緊制定具體實(shí)施細(xì)則，進(jìn)行準(zhǔn)備工作，確保按人民銀行要求9月25日可提供服務(wù)，充分保障建行客戶利益。后續(xù)進(jìn)展，將及時(shí)在我行官網(wǎng)、微信公眾號、網(wǎng)點(diǎn)等渠道公告，請您多多留意。

農(nóng)業(yè)銀行：我行正在抓緊制定操作細(xì)則，盡快完成合同文本和系統(tǒng)研發(fā)等工作，積極做好組織實(shí)施。凡是符合《通知》條件的客戶，在2023年9月25日受理申請后，我行會(huì)在最短時(shí)間內(nèi)規(guī)范完成利率定價(jià)調(diào)整工作，并通過農(nóng)行掌上銀行、貸款經(jīng)辦行、營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、95599、“中國農(nóng)業(yè)銀行云客服”微信公眾號、“中國農(nóng)業(yè)銀行微銀行”等渠道及時(shí)周知客戶。

工商銀行：我行正積極進(jìn)行各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，暫定于9月25日開放線上線下服務(wù)渠道，具體時(shí)間以公告為準(zhǔn)，敬請留意。

郵儲(chǔ)銀行：我行正抓緊制定操作細(xì)則，初步定于9月25日接受客戶申請，具體時(shí)間以我行公告為準(zhǔn)，請您及時(shí)留意。

十三問：調(diào)整存量房貸利率需要提供哪些材料？

中國銀行：首套房貸款客戶無需提供相關(guān)材料，二套房貸款客戶需提供當(dāng)前實(shí)際住房情況符合當(dāng)?shù)厥滋鬃》繕?biāo)準(zhǔn)的證明材料，比如當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T出具的房屋套數(shù)查詢證明等，具體流程及所需材料將及時(shí)通過我行官方網(wǎng)站、官方微信公眾號等渠道另行公告，敬請留意。

十四問：是否會(huì)統(tǒng)一通知存量房貸客戶？

中國銀行：我行將會(huì)通過官方網(wǎng)站、官方微信公眾號對外公布具體調(diào)整方案，敬請關(guān)注。

十五問：何時(shí)能執(zhí)行新的貸款利率？

中國銀行：在調(diào)整完成后的次日將按照降低后的貸款利率執(zhí)行。

十六問：可以通過什么渠道辦理？如何查詢、申請？

中國銀行：我行本著便捷服務(wù)原則，屆時(shí)您可以通過我行線上手機(jī)銀行APP或線下網(wǎng)點(diǎn)渠道辦理存量房貸利率調(diào)整。

農(nóng)業(yè)銀行：近期，我行將開放農(nóng)行掌上銀行、貸款經(jīng)辦行、營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、95599、“中國農(nóng)業(yè)銀行云客服”微信公眾號、“中國農(nóng)業(yè)銀行微銀行”等渠道及時(shí)周知客戶。

總結(jié)

以上是生活随笔為你收集整理的存量首套住房贷款利率具体怎么调？五家国有大行详解16大热点问题的全部內(nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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