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房地產項目全程策劃30步驟

第一階段項目市場調研與投資分析

步驟1：項目所在地市場情況初步調查

【主要任務】從宏觀上整體把握項目所在地房地產市場情況，從區域環境、區域房地產市場情況、項目所在地板塊競爭項目分析，對項目情況作初步了解，為項目可行性研究提供依據。

階段A：宏觀環境分析

第一、區域環境。研究區域環境要注重這幾個方面：區域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。

第二、經濟環境。經濟環境研究通常包含國民經濟情況、財政收支、產業結構和主導產業、家庭收入和支出、消費結構和消費水平、對外貿易，以及經濟發展規模、趨勢、速度和效益等等。

第三、政策環境。即與地產市場相關的房改政策、房地產價格政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。

第四、行業環境。有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

與此同時，在地產開發過程中，資本流動量、項目的分析和評估手段、投資價值與決策、交易規模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應該做出系統的研究。

階段B：項目所在地房地產市場狀況分析

第一、城市房地產市場發展描述。主要通過數據的統計，進而對供應量與需求量、價格走勢進行客觀、到位的描述。

第二、市場現狀剖析。通常通過對比近3-5年的成交量、供應量及成交價格，結合當地居民的居住觀念及開發商的開發模式，對當地市場現狀進行深層次的剖析。

第三、未來走勢預測。在現狀剖析的基礎上，就與項目相關的方面，如郊區住宅發展趨勢等，做出預測（約3-5年）。

階段C：項目所在地板塊市場分析

第一、板塊總體規劃。主要包括其住宅規劃、配套規劃、道路規劃、綠地規劃等。

第二、板塊功能定位。是CLD還是CBD等都是要加以區分的。

第三、板塊開發動態。已建、在建和即將開發的項目都要有個全面、扼要的認識。

第四、板塊物業價格水平分析。這是制訂價格策略的基礎，因此一定要搜集準確、全面的資料，并進行歸類、分析。

階段D：項目地塊環境研究分析

地塊環境研究報告一般的結構是：對開發地塊周圍1 -2 公里 范圍內，以及開發地塊未來在城市發展走勢中的地位研究分析。

第一、生活配套。主要包括交通狀況、商業網點狀況、休閑、體育場所、醫療、教育設施分布及未來發展預測

第二、交通狀況。各種交通工具的通勤半徑、停車設施狀況研究、各種公路交通工具維修點狀況

第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等

第四、污染狀況。空氣質量、水質狀況、土質狀況、輻射物輻射狀況、能見度狀況、水氣及腐蝕狀況及未來變化

第五、社會治安。

第六、未來發展狀況。交通未來發展狀況研究、教育及醫療未來發展狀況研究、購物及休閑未來發展狀況研究、體育及旅游景點未來發展狀況研究

階段E：項目地塊特性分析

第一、項目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規劃用途、規劃指標（容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高）及其它一些基本情況。

第二、項目地塊SWOT分析。從區位、時機、政策及經濟環境、自身條件和外部可利用資源等對項目進行優勢、劣勢、機會和威脅分析。

步驟2：對項目所在地市場情況再次進行調查

【主要任務】深入了解房地產市場的需求情況，確定可類比項目，對可類比項目進行調查和研究，為項目定位提供依據。

階段A：對該區域房地產市場環境作深入的調查與分析

第一、市場需求和消費者行為調查。主要包括消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、市場需求發展趨勢、市場需求影響因素調查、需求動機與行為調查。（注：由于開發項目不同，問卷內容不盡相同）。

第二、房地產市場狀況針對性調查。主要包括對該區域的明星樓盤、暢銷樓盤、滯銷樓盤、最受歡迎物業類型、住宅市場空置率等調查分析。

第三、房地產市場的營銷手段調查。主要包括房地產廣告的時空分布及廣告效果測定、房地產廣告媒體使用情況、房地產廣告預算與代理公司調查、各種公關活動對項目績效的影響，以及房地產市場營銷方式的采用情況。

階段B：對可類比項目進行全面分析

對可類比項目自身特色、各類硬件指標及軟件指標、銷售業績等進行分析。

第一、對可類比項目的硬件指標調查。項目占地面積、用地面積、容積率、建筑密度、綠化率、規劃戶數等的調查研究。

第二、對可類比項目的軟件指標調查。主要包括項目價格層次、戶型配比、社區配套、項目定位、主要賣點、

第三、對可類比項目銷售去化順序分析。

第四、對可類比項目銷售渠道使用情況的調查和分析。

第五、對可類比項目者的廣告投放和廣告費用、廣告策略的研究。

第六、對未來可類比項目情況的分析與估計等。

步驟3：制訂項目投資分析報告

階段A：對項目開發基本情況介紹

階段B：項目開發的成本分析

項目開發的成本主要包括土地購置成本、前期開發費用、建安工程造價、公建配套設施費、管理費用、財務費用及稅費等。

階段C：項目開發的投資收益分析

總結

以上是生活随笔為你收集整理的房地产项目全程策划30步骤一的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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