你还急着买房吗？
在樓市出現拐點的今天，是買房還是租房才是最佳的理財方法？其實關于這一點在我的專著《普通百姓的致富之路在哪里？》一書中早已論述過“對于想投資創業的人來說為什么買房不如租房”，看過此文的很多人說“如夢初醒”，紛紛發來郵件或短信告訴我：“在事業有成之前堅決不買房子了”。還有一個新疆的生意人打來電話，說“如果今天沒看到你的文章，我明天就準備回湖南老家建房子了，看了你的文章有醍醐灌頂的感覺，房子不建了！”
????但也有一個讀者對我的上述觀點發了如下感慨：“1、我也不想買房子想去投資，但是能行嗎？——不娶媳婦、不過日子了嗎？2、人活著不是為了賺錢，是為了獲得幸福感！”
????在我們的國家，因為文化的差異，很多年輕人都持有以下觀點，尤其以女性為最。他們總以為要結婚就一定要買房子，只有買了房子才覺得穩定，才有安全感。這也是很多有創業能力的年輕人，僅僅是因為沒有“創業起步資金”而最終終生只能為別人打工賺錢的原因，也是當前中國“房奴遍地”的癥結所在！
????上述的誤解在于：不把收入的大幅度提高當作穩定安全的依靠，而只把擁有自己的住房當作穩定安全的港灣。殊不知，“更高的收入才能讓你有自由而體面的生活，'房奴’在脫身之前永遠沒有尊嚴可言！”下面的例子可能會對你有所啟發。
????去年，在北京廣渠門有一戶人家，一家三口只有1300元/月的收入，但因為拆遷得到了一套價值50萬元的房子(這房子在當地的租金為1200元/月)。一個號稱50萬元資產的人家卻過著不是人過的日子。后來我給他出了一個金點子，要他不要過分關注“所有權”，只要關注“使用權”和“收益權”就可以了。因為即使是世界首富比爾"蓋茲，他到中國來訪問時也不自己買架飛機自己開。只要他坐的是豪華的包機，那架飛機屬不屬于比爾"蓋茲他從來不去關心。只要他安全地到達了中國，他也用不著去關心他下了飛機之后那架飛機誰去坐。在市場經濟時代，我們每個人都有理由去充分享受市場給我們帶來的便利。
???? 通過這么一說，那個北京人家采納了我的建議：把房子作價50萬元賣掉了，然后在大路邊買了一個49萬元的門面。雖然那個門面只有10多個平方，并且形狀也不規則，很多人都看不起眼，但我告訴他不要在乎那個門面怎么樣，只要關注那個門面的“收益”就可以了。結果他買的門面每個月可以收租金4000元。然后用1200元在原來的住房隔壁,租了一套跟他原住房一模一樣的房子住。這么一改變，使他在住房標準并沒降低的前提下，收入卻增加了2800元/月，從此過上了好日子。
????另一個典型的案例是：我在北京有兩位朋友，他們好不容易打工各掙了20萬元錢，找了女朋友準備買房結婚。我建議他們暫時不要買房作“房奴”，要學會投資理財提高生活品質。他們兩個都非常贊同我的觀點，但其中的一位朋友的老婆堅決要買，認為不買套房子就沒有安全感，就不和他結婚了。結果他拗不過老婆就付了20萬元的首付，在城北回龍觀買了一套50萬元的住房，成了欠債30萬元的“房奴”，每天在路上來回顛簸3個多小時去四惠上班。而另外一位朋友采納了我的建議，把20萬元暫時存到我這里，我給他6‰/月的利息（即1200元/月），我保證他任何時候只要提前24小時通知可以隨時支取，以便于他隨時可以去投資年收益率大于7.2%以上的項目，并且他投資任何項目我都可以給他免費作咨詢。我們雖然是很好的朋友，但為了他資金的安全，我還讓我們公司給他的資金作了無條件付款的擔保。結果他用這1200元/月的利息收入在公司附近租了一套50萬元的房子住，兩口子天天開開心心的，既節省了時間又沒有負債。后來，他倆在石景山找了一份收入高得多的工作，于是他們又在石景山用同樣的租金租了一套更好的房子。這件事讓買了房子的那兩口子后悔莫及。而我付了1200元的利息給他們后我自己并沒有吃虧，因為我能用這些錢得到至少15‰/月的投資回報！
???“房奴”買房的實際損失還遠不止上面這些，因為：
????1、一個人在事業未成之前，每一分錢都是投資理財的種子，你把種子過早地吃掉了將來怎么會有大的收成呢？如果你是一個守信用的人，你的錢將可以放大使用。也就是說如果你自己有多少現金，你就還可以借到更多的現金；如果你自己沒有錢甚至因為房子問題而存在負債，那你就透支了“信用”，一個透支了“信用”的人幾乎是借不到錢的。如果你沒有本錢，再好的投資項目也會與你失之交臂。
????我說，“任何一門學科，如果能夠成功地應用數學的時候，就變成了一門科學”。所以，要使投資科學，就要應用經濟數學，用每一元錢的時候都要考慮到利息成本和機會成本。
????當今世界，絕大多數投資者都覺得資本短缺，華商首富李嘉誠也不例外，所以李嘉誠也要經常去銀行借錢。比方說李嘉誠現在有200億元的存款，但他突然發現了一個需要投資300億元的項目，這時他的選擇肯定是盡快去借100億元投資到這個有利可圖的項目中去，而不是等到自己有了300億元存款再去作那個項目。因為等到他有300億元存款的時候，那個項目早就被人家拿去了。
????中國的金融業很不發達，我們的國有銀行的錢基本上不借給中小民營企業，國有銀行的貸款利率只是名義利率而非真正的市場利率，按這個利率（7.02%）通常是有價無貨。而真正的市場利率是在市場上能比較自由地獲得貸款資金的利率。據調查，我國民間當前融資的月利率在6‰－30‰之間，最普遍的融資月利率為10‰-15‰，也就是人們常說的月息一分到一分五。融資利率的高低通常跟融資者的實力和信譽度成反比，也就是說，實力越雄厚信譽度越高的人融資的利率越低，但一般也不低于6‰的月息，反之利率越高，高達30‰的月息甚至更高。
????如果你是一個資本短缺的投資者，你的融資月利率是10‰，假設你在北京買一套50萬元左右的住房。50萬元按10‰的月息計算，一個月的利息為5000元，而你在北京租一套50萬元的住房，其租金在1200—1500元之間，你租房子住就至少可以節省3500元/月的利息。有這樣的好事，你為什么非要去買房子住呢？并且對于一個投資者來說，你的損失遠遠不止這些，你可能因買了房子而損失掉一個千載難逢的發財機會。遺憾的是，絕大多數不會理財的人，他只能看到房租貴，卻看不到利息更貴，更看不到損失投資機會的巨大成本。
????我曾經有一個同學在8年前來找我借錢，我問他借錢干什么？他說這幾年和一個同村的朋友在廣州打工每人賺了10萬元錢，都想在家鄉建一棟房子，預算每人還缺2萬元，他那個朋友已經借到了，看我能不能幫他解決。我問他幾個問題：1、你為什么要建房？2、你喜歡建房子而是更喜歡發財？他說他們家現在是個破房子，父母親已沒法在那房子里住下去了。但誰不喜歡發財呢？
????于是我去了他的家鄉一趟，沒想到那個地方還真的不錯，除了他們兩家其他人都利用外出打工的錢建了大房子，并且每家至少空了一層樓沒用，但是也因此而家家戶戶欠了債。我建議他兩個都不要建房子了，不如把錢存到我這里以便等待更好的投資機會，并且我告訴他們：“憑你們兩位的能力，好的投資機會馬上就會到來，至于你們的父母由我免費負責在村里給他們安排最好的住房，我還可以每個人給你們500元/月的利息，所存的錢只要提前48小時通知任何時候可以取走。只不過取走錢之后你們要自己承擔100元/月的房租（后來我花100元/月給他在村里租了一層200多㎡的最好的房子），有任何投資機會我還負責免費作參謀”。
????通過我的反復勸說，他采納了我的建議，將10萬元存到了我手里，他父母親搬進了租來的新樓，同時他也得到了500元/月的利息。但他的朋友硬是不聽勸說，最后還是借了2萬元建起了新房子。半年之后，因為他們兩個在單位工作得很有成績，老板給他們入股的機會。我那同學取走了存在我這里的10萬元錢，又向親戚朋友借了10萬元錢入股（其中包括我借給他的2萬元），而他的朋友因為建了房子負了債，根本就借不到錢，與入股的機會失之交臂。8年之后，我同學成了擁有千萬資產的老板，而他的那位朋友至今還在打工，每月只得到8000元的工資。
???? 所以我說：“人生的機會就象“小偷”一樣，來的時候悄無聲息，你抓到了就抓到了，你沒抓到就沒抓到，但去的時候讓你后悔莫及！”
????2、過早買房子的另外一個害處就是很浪費時間，這一點在北京等大城市尤其如此。在北京至少有一半的工薪階層，從自己家里到工作單位平均有1.5小時的車程，這樣一天來回在路上的時間就是3小時。一個人一天的有效工作時間約為10小時，但在路上就花掉了3小時，這是多么巨大的浪費。一個人一天浪費3小時就相當于浪費了30%的生命，也就是說這個人活到100歲只相當于人家活70歲，活到70歲只相當于人家活到49歲。多么可惜啊！
????3、一個人過早買房子住他不只是損失了當前的投資機會和生命，而且他以后大部分的投資機會和好的就業機會也會喪失掉。因為他每天在路上幾個小時的顛簸，一回到家就只想睡覺，怎么有精力去加強學習提高自己呢？怎么有精力去尋找更好的就業和投資機會呢？并且會因此而影響夫妻感情，天天筋疲力盡的人的生活幾乎毫無浪漫可言！
????前幾天一位北京的朋友向我訴苦，她過去的幾年里按15‰的月息借了40萬元給朋友辦企業，朋友以企業的所有資產作擔保，她每月可以收到6000元的利息，她用這6000元的收入在北京國貿附近租了一套價值200多萬的房子住，非常舒適，上班也只要步行10分鐘，兩口子恩愛有加，每年至少外出旅游一次。可去年他老公擔心房價進一步上漲，硬是要自己買房，結果她收回了借給朋友的40萬元錢，在通州區買了一套100多萬的房子，負債60多萬，成了“房奴”，每天在路上來回要花4個多小時，后來她的父母親看到她倆可憐，將一生的積蓄10萬元送給她倆買了一輛“本田飛度”。雖然有房有車了，但她還是很不痛快，她說自己開車每天來回也要3小時，有時一踩剎車腳都麻了。真想回到原來租房的日子。
????當然，我要你不要急著買房子住并不意味著要你不住好房子，我只是想告訴你用最低的代價住最滿意的房子而已。租房子住不但可以讓你有盡可能多的資本去投資理財，還可以讓你始終把房子租在離你工作地點20分鐘的路程以內。當你變換工作地點時居住地點也可以隨之變動，房子永遠是你的奴隸跟著你走，而不是你作房子的奴隸讓你變得筋疲力盡。如果越來越多的人選擇節約時間就近居住，北京堵車的問題就解決了。
????我說的“買房不如租房”當然也是有前提的，即對于事業未成并且想要“投資理財”的人而言，“買房子住不如租房住”。而“買房子賣”是屬于另一回事（是屬于投資行為而不是消費行為，投資行為只要能賺錢就是硬道理）。但對于不會理財的人和不需要去投資的人來說，還是可以去買房子住的。要不然，如果都不買房子，哪里有房子可租呢？當然，只有讓不會理財的人去買房子，會理財的人才能租到低價的房子啰！
??? 對于不會理財的人而言，買個房子出租比存到銀行吃利息還是要合算一些的。就拿上面的例子來說。那個出租房子的人如果把50萬元存到銀行，得到的利息與得到的租金差不多，但房子還可能有升值的機會。但在目前的高房價下如果遇到房價下跌就不合算了。
????我有個成都的同學，他老婆的工資只有3000元/月，還不能遲到早退。后來我告訴他投資，就將20萬元錢借給了他做生意的朋友，用他朋友的門面做抵押，月息按15‰(3000元/月)計算，結果他發現一個很有趣的問題：他老婆的勞動報酬=投資20萬元的回報。但是他能得到這樣的投資回報，就是因為他采納了我的建議——沒有買房而是租很好的房子住！
???? 也許有人要問，你要大家都不買房子住，那賺錢干什么？那別墅誰住？你問對了，人來到這個世界就是來享受生活的。我叫你慢點買房子，先學會投資理財的目的就是為了告訴你將來輕輕松松買別墅！你想，上面那個房奴的20萬元如果先用于投資，如果按18%的復利系數計算回報率，30年后就變成了2867.4萬元。但他現在成了房奴，要15年后才能擺脫房奴身份，可惜啊！
?????也有人說，我早就體味過租房的煩惱了，房東老漲價，經常要搬家。而我的經驗證明，房東漲價也是有度的，大不了比市場價格高10%，因為他肯定不可能無限上漲。關鍵是房子是否適合你并且能為你節省時間。況且對于一個投資者而言，房租相對于民間融資的貸款利息而言總是很便宜的。如果你不太計較租金也需要搬家的話，那肯定就是越搬越好的！
?????另外還有人說，租房子住一方面不穩定，另一方面不能完全按自己的偏好來選擇自己喜歡的裝修格調。但后來我給他們提供的方案很好地解決了這個問題。
?????2000年，我在廣州的一位朋友A的50萬元遇到了一個兩難的選擇。他的公司有一個很好的項目需要投資50萬元，未來5年預期投資回報率為20%/年以上，但他老婆要他不要投資，先買套50萬元的房子住。因為她不喜歡住人家的房子，并且預期廣州未來的房價會上漲。但他只有50萬元，買了房子就不能投資企業，投資了企業就不能買房子。怎么辦呢？
????而正在那時，我廣州的另外一位朋友B有50萬元存在銀行找不到滿意的投資渠道。我問他要什么樣的投資回報率才算滿意？他說只要能安全穩健地達到6%/年就可以了。
????于是我建議他倆合作，由A朋友在暨南大學附近選擇了一套自己喜歡的50萬元的房子，再由B朋友買下（房產證是B的名字），然后出租給A朋友20年（A擁有除所有權和抵押權以外的一切權利），A完全按自己的偏好進行裝修。A每年向B支付30000元的房租，即保證B朋友6%/年的投資回報率，B的房租在租賃期內永遠不得漲價，也不得提前終止租賃。如果違約，B必須承擔A的所有裝修費用并且退還所有已經收到的租金。如果A違約提前退租（允許A轉租），A必須支付B朋友10萬元違約金并且不能破壞裝修。
????通過合作，A的50萬元投資了企業，同時住上了他老婆喜歡的新居，租的房子和買的幾乎沒有區別，因為地段和房子都是自己選的，裝修方案也是自己定的。B得到了6%/年的安全穩健的投資回報。8年來，A的投資果然得到了20%以上的年回報率，那50萬元已經變為了200多萬元，而B買的房子也由50萬元升值到了100萬元，還得到了3萬元/年的租金。
????最后我要說明的是，很多“房奴”他們考慮到的主要是房子“升值”的問題。但對于一個只有一套房子的人而言，房子升不升值意義是不大的，因為升值后的房子在你把它賣掉之前等于沒有升值。就象一個種糧食的農民，如果他一年只能生產150公斤糧食，不管糧價是2元/kg而是3元/kg,對于他來說都是一樣的,反正這些糧食都是自己吃掉，只有當他生產的糧食超過口糧并用來銷售時，糧價的上漲對他才是有利的。同理，“房奴”一般都是只有一套房子的，房子漲價跟他有什么關系呢？如果他把房子賣了，不又是租房住嗎？并且買房子去賣能賺錢并不是我反對的，但這是屬于投資行為而不是消費行為。
?????我在北京經常看見一些很可憐的“房奴”，他們每天一上公交車和地鐵就因疲憊不堪而呼呼大睡（好在北京扒手少，要在廣州就慘了），每周只吃一餐肉，買菜只挑賣剩的，一年只買兩套衣服，不敢生小孩（擔心養不活）。可憐的“房奴”啊！
????對于種種買房的惡俗理由，不須費力，就能舉出很多例子，盡管言詞有些夸張，但絕非危言聳聽：
1、買房是“房奴”彰顯自我價值的愚蠢手段之一；
2、買房是一個有志青年淪為物質奴隸的最佳典范；
3、買房是窩囊男人討不到老婆的后路之選；
4、買房是“缺乏安全感人士”的自我安慰；
5、買房是對“炒房”的盲目跟風，越跟風造成房價越有可能上漲，越上漲就越有可能早日導致“房市泡沫破滅”，最終自己搬起石頭砸了自己的腳；
6、買房是“感情受挫的女人”所尋找的物質替代品；
7、買房是以訛傳訛的“高檔享受”之一；
????8、買房從長期來說是并不經濟的投資方式，當然在短期內也許能夠投機賺錢，但只要你能賺錢就是硬道理。
??? 想過好日子的朋友，看了我的這篇文章，你還急著買房嗎？
總結
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