2020上海学区房楼市，到底发生了什么？
2020是很魔幻的一年，不管怎樣今年已接近尾聲，有一些想跟大家聊的。
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目錄：
- 學(xué)區(qū)公眾號(hào)
- 學(xué)區(qū)查詢(xún)工具
- 2020學(xué)區(qū)市場(chǎng)
- 買(mǎi)學(xué)區(qū)房的一些思路
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#學(xué)區(qū)公眾號(hào)#
2020年下半年做了個(gè)學(xué)區(qū)公眾號(hào)：「學(xué)校字典」。把過(guò)去的一些儲(chǔ)備逐漸分享給大家，盡量讓家長(zhǎng)朋友們少走彎路。
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#學(xué)區(qū)查詢(xún)工具#
2020年底上線了一個(gè)學(xué)校查詢(xún)工具：「學(xué)校字典」。能在線查詢(xún)?nèi)虾?00+所公辦小學(xué)的劃片范圍。如下圖↓↓
也能通過(guò)樓盤(pán)查詢(xún)對(duì)口的小學(xué)。
另外還有「診斷」功能，通過(guò)輸入家庭基本情況和需求，能大致了解到適合的學(xué)校。感興趣的朋友可以試試。
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這個(gè)工具是我2016年就一直在籌備的，就希望上海的老百姓，能用上這么一個(gè)隨時(shí)隨地、直觀查詢(xún)學(xué)區(qū)的地圖工具。當(dāng)然，此項(xiàng)工作可以說(shuō)是城市基礎(chǔ)設(shè)施，其工作量極大，我們動(dòng)用了無(wú)法統(tǒng)計(jì)的人力物力財(cái)力，磕磕絆絆，終于上線了。肯定會(huì)有不少遺漏或問(wèn)題，大家多多包涵，歡迎給我們提意見(jiàn)建議。感謝！
查詢(xún)渠道：若下圖二維碼無(wú)法識(shí)別，可以通過(guò)關(guān)注公眾號(hào)「學(xué)校字典」，點(diǎn)擊底欄「查對(duì)口」或「找學(xué)校」按鈕皆可。
http://mxuexiao.dooioo.com/?(二維碼自動(dòng)識(shí)別)
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#2020學(xué)區(qū)市場(chǎng)#
2020年學(xué)區(qū)政策發(fā)生了一些不大不小的變化（估計(jì)很多讀者都非常了解了，若想交流更多，可以去我知乎號(hào)了解）。
總結(jié)成八個(gè)字——公民同招、民辦搖號(hào)。
簡(jiǎn)單幾個(gè)字，影響著公辦民辦的教育格局。
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上海灘長(zhǎng)久以來(lái)，都是公、民辦失衡的狀態(tài)，民辦碾壓公辦已是世人皆知，造成過(guò)去這種格局的主要原因至少包含：
①、民辦可以先錄取；②、民辦可以篩選生源。
另外，民辦還有師資優(yōu)勢(shì)，和超前教學(xué)內(nèi)容。
今年年初的政策就是“蛇打七寸”，「公民同招」取締了民辦先錄的制度優(yōu)勢(shì)，「民辦搖號(hào)」取締了民辦篩選生源的先天優(yōu)勢(shì)。
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因此，家長(zhǎng)朋友的選擇也發(fā)生了極大的變化。
①、公辦保底+搏民辦的思路，基本行不通
②、小升初時(shí)，搏民辦初中的思路，也被迫換賽道
③、選擇公辦學(xué)區(qū)房，尤其小初雙學(xué)區(qū)，成為主流
④、若在讀小學(xué)，正籌備初中學(xué)區(qū)房，或?qū)で笮W(xué)轉(zhuǎn)學(xué)的可能
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父母的這種焦慮和擔(dān)憂(yōu)，也反映在了今年的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)上。
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上圖中的數(shù)據(jù)是截止至2020年11月的。
從成交量來(lái)看，整體市場(chǎng)成交量上浮了31%，而學(xué)區(qū)上浮了37%，雙學(xué)區(qū)44%；
從成交價(jià)來(lái)看，整體市場(chǎng)成交價(jià)上浮了5.4%，而學(xué)區(qū)上浮了8.7%，雙學(xué)區(qū)7.3%。
需要說(shuō)明的是，這里的學(xué)區(qū)包含了傳統(tǒng)的單學(xué)區(qū)（即初中一般的小學(xué)學(xué)區(qū)），也包含了雙學(xué)區(qū)。
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單純從數(shù)據(jù)上來(lái)看 ，2020無(wú)疑是比較瘋狂的一年，這種瘋狂還體現(xiàn)在另一個(gè)數(shù)據(jù)維度上——學(xué)區(qū)房成交占比，即市場(chǎng)上每成交100套二手房，會(huì)有多少套學(xué)區(qū)。
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上圖中呈現(xiàn)的是過(guò)去三年學(xué)區(qū)房的成交占比，18年還只有15%，19年到17%，20年就到了21%，即市場(chǎng)上每成交100套，就有21套具備學(xué)區(qū)屬性。這里的增量一部分來(lái)自于初中學(xué)區(qū)房，更多的就是學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)熱度與日俱增。
這個(gè)數(shù)據(jù)一方面反映的是市場(chǎng)熱度，另一方面反映的就是資源情況。
我們來(lái)看行政區(qū)的這個(gè)數(shù)據(jù)，會(huì)更加明顯。
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徐匯區(qū)36%，就意味著在徐匯整個(gè)行政區(qū)的市場(chǎng)交易量中，學(xué)區(qū)資源更甚。
虹口排第二，主要是因?yàn)楹缈诜帜感?#xff0c;整體交易量相對(duì)其他區(qū)少一些。
黃浦也是屬于教育資源豐富的區(qū)域，靜安、楊浦都是教育重區(qū)，而浦東占比較低，主要還是因?yàn)槠謻|太大，市場(chǎng)整體交易量就很高。
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在宏觀數(shù)據(jù)背后，我們發(fā)現(xiàn)兩組微觀的數(shù)據(jù)，也體現(xiàn)了市場(chǎng)的一些特點(diǎn)。
首先來(lái)看下成交量漲幅非常明顯的兩個(gè)案例。
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復(fù)旦二附，相較19年漲幅354%，作為重組的九年制學(xué)校復(fù)旦二附，雖說(shuō)其初中部暫沒(méi)有地段生，不過(guò)家長(zhǎng)們已經(jīng)迫不及待想先下手了。
而另一所漲幅明顯的學(xué)校靜教院，也是一所九年制公辦校，甚至海防村小戶(hù)型的單價(jià)已經(jīng)破20萬(wàn)/平了。
新政策背景下，優(yōu)質(zhì)九年制是天然的雙學(xué)區(qū)，可以說(shuō)是異軍突起。
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而另一個(gè)有意思的現(xiàn)象，優(yōu)質(zhì)的單學(xué)區(qū)仍然有市場(chǎng)。
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這是明珠A過(guò)去三年的逐月交易量，我們看到18、19年，3-6月是當(dāng)年交易高峰期，而20年的同期仍處于市場(chǎng)低谷。
要知道上海整體樓市，從20年3月疫情逐漸得到控制以來(lái)，樓市迎來(lái)了小陽(yáng)春，但明珠A此時(shí)增長(zhǎng)乏力。
20年3月下旬新政落地后，也有不少關(guān)注明珠的家長(zhǎng)來(lái)詢(xún)問(wèn)，明珠這種強(qiáng)小學(xué)+弱初中的組合是否值得入手。
從市場(chǎng)后續(xù)的反饋來(lái)看，7-9月成交量基本回到了歷史高位。這里到底發(fā)生了什么？
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期間有比較明顯的家長(zhǎng)心態(tài)的博弈。
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隨著新政落地，首先漲的是典型的雙學(xué)區(qū)，如福外+建平西，可以說(shuō)量?jī)r(jià)齊飛。
這樣的組合或多或少擠壓了明珠的市場(chǎng)，甚至持有明珠學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)也有考慮置換的。
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而，隨著市場(chǎng)逐漸趨于理性，部分家長(zhǎng)開(kāi)始思考的更長(zhǎng)遠(yuǎn)。
我們要知道，明珠這種強(qiáng)小學(xué)+弱初中的組合，形成的原因是什么。
眾所周知，在過(guò)去明珠的畢業(yè)生大部分都有擇校能力，即考取優(yōu)質(zhì)的民辦初中，如華育、復(fù)旦蘭生。
導(dǎo)致其對(duì)口的公辦初中東昌南優(yōu)質(zhì)生源流失。
今年民辦搖號(hào)后，明珠的畢業(yè)生要么直升東昌南，要么置換初中學(xué)區(qū)。不管怎樣，站在東昌南的角度，生源比之前更優(yōu)幾乎是既定事實(shí)。
也就意味著，在現(xiàn)在的政策背景下，強(qiáng)小學(xué)可能能牽引弱初中往上走。
另外，還有一個(gè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，就要說(shuō)到「中考改革」了。
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一句話(huà)，中考改革就是雞頭&鳳尾的博弈。
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當(dāng)下中考的政策是以自主招生為主，即高中自主選拔所要的學(xué)生。
未來(lái)改革改的就是升學(xué)方式，降低自招的比例，更多名額到區(qū)、名額到校。
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舉個(gè)例子：若A、B兩個(gè)初中，A強(qiáng)B弱，兩校分配到的重點(diǎn)高中名額比例一樣，那么顯然A的學(xué)生壓力更大，校內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)更激烈。
這是在中考改革細(xì)則政策未落地之前，我們簡(jiǎn)單的邏輯推導(dǎo)。
因此，明珠這種組合長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，也是有它的空間，就看家長(zhǎng)如何取舍了。
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其實(shí)，我們?nèi)タ春芏嘁寻l(fā)布的政策，以及未來(lái)可能執(zhí)行的政策，我們能發(fā)現(xiàn)一個(gè)背后的大原則——均衡化發(fā)展。
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只不過(guò)不同時(shí)期，均衡發(fā)展的天平兩端主體不同。
公辦、民辦的均衡——公民同招；
擇校、不擇校的均衡——民辦搖號(hào)、多校劃片；
雞頭、鳳尾的均衡——中考改革；
稀缺性、家門(mén)口的均衡——學(xué)區(qū)化/集團(tuán)化（集團(tuán)化辦學(xué)的口號(hào)即是“家門(mén)口的好學(xué)校”）。
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這里提到「多校劃片」，感興趣的朋友可以去看下我在知乎的問(wèn)題《如何看待教育部提出的「多校劃片」政策？學(xué)區(qū)房真的白買(mǎi)了嗎？》里的回答：
目錄如下：
1、什么是多校劃片 2、試行區(qū)域情況怎樣 3、多校劃片的政策背景 4、上海全面跟進(jìn)的可能性 5、多校劃片的購(gòu)房思路
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如何看待教育部提出的「多校劃片」政策？學(xué)區(qū)房真的白買(mǎi)了嗎？?www.zhihu.com
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多校劃片確實(shí)會(huì)帶來(lái)一些不確定性，不過(guò)當(dāng)我們站在更底層的視角來(lái)看，會(huì)發(fā)現(xiàn)很多的不確定性，其實(shí)都沒(méi)有從根本上改變核心矛盾。
什么意思？我們來(lái)看看「學(xué)區(qū)房」這個(gè)畸形產(chǎn)物的核心矛盾是什么。
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上圖是優(yōu)質(zhì)教育資源各個(gè)維度的占比情況。
優(yōu)質(zhì)校占比18%，即：所有優(yōu)質(zhì)的公辦小學(xué)+民辦小學(xué)學(xué)校數(shù)量之和除以總校數(shù)。
招生人數(shù)占比23%，即：這些優(yōu)質(zhì)校的招生人數(shù)之和除以總招生人數(shù)。
房屋數(shù)占比17%，即：優(yōu)質(zhì)公辦小學(xué)所對(duì)口的住宅戶(hù)數(shù)之和除以上海總戶(hù)數(shù)。
（以上數(shù)據(jù)，我17年做過(guò)一次，在原回答中有，現(xiàn)在占比數(shù)據(jù)比之前多一些）
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我們重點(diǎn)看「招生人數(shù)」占比，23%，即意味著，無(wú)論如何，都有77%的小孩享受不到優(yōu)質(zhì)教育資源。
通過(guò)這個(gè)數(shù)據(jù)，我們可以說(shuō)，上海的優(yōu)質(zhì)教育資源是很稀缺的，而作為經(jīng)濟(jì)中心的上海，家長(zhǎng)對(duì)于下一代教育的需求顯然是非常旺盛的。
因此，學(xué)區(qū)房的核心矛盾是供需矛盾。
清晰地認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題后，我們?cè)賮?lái)看那些不確定性，以及未來(lái)可能執(zhí)行的政策。
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若沒(méi)有改變這個(gè)比例的分子或分母，那么對(duì)學(xué)區(qū)房就不會(huì)有本質(zhì)的緩解。
站在這個(gè)立場(chǎng)再來(lái)看多校劃片，就會(huì)發(fā)現(xiàn)其改變的是分配規(guī)則，而沒(méi)有讓分子變大或變小。
什么政策改變了這個(gè)比例呢？
集團(tuán)化辦學(xué)，至少出發(fā)點(diǎn)是讓分子變多，即讓優(yōu)質(zhì)校變多。
同時(shí)，我們要清醒的知道，育人本就不是立竿見(jiàn)影的事，集團(tuán)化辦學(xué)也是同理。
不過(guò)至少，我們?cè)谡_的解題思路上。
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#買(mǎi)學(xué)區(qū)房的一些思路#
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以上聊的更多的是宏觀思考。
下面跟大家聊聊，我們這段時(shí)間接觸了成百上千家長(zhǎng)朋友后，總結(jié)出來(lái)的一些選擇學(xué)區(qū)房的經(jīng)驗(yàn)。
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【擇區(qū)-擇校-擇房】
買(mǎi)學(xué)區(qū)房和買(mǎi)其他房有個(gè)最大的區(qū)別，小孩上學(xué)。
很多家長(zhǎng)的需求大概是：以現(xiàn)有的家庭情況（戶(hù)口、預(yù)算等），在某個(gè)范圍內(nèi)，能買(mǎi)到的最靠譜的學(xué)區(qū)。
這就對(duì)傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)提出了巨大的考驗(yàn)，傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)人是以門(mén)店為單位，方圓2km為作業(yè)范圍，能力強(qiáng)的能做到5km。
而家長(zhǎng)的需求往往遠(yuǎn)超單個(gè)門(mén)店的作業(yè)范圍，這就天然存在著客戶(hù)需求和服務(wù)者能力的錯(cuò)位。
客戶(hù)需要不斷地找不同區(qū)域的經(jīng)紀(jì)人“試錯(cuò)”、“自學(xué)”，從而降低決策風(fēng)險(xiǎn)。
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插個(gè)話(huà)題《買(mǎi)房者的聲音，如何被聽(tīng)到？》
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大余：當(dāng)我們?cè)谡勝I(mǎi)房時(shí)，我們?cè)谡勈裁?#xff1f;?zhuanlan.zhihu.com
關(guān)于這個(gè)服務(wù)錯(cuò)位，我的一些想法。
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通常情況下，我們會(huì)從擇區(qū)-擇校-擇房的邏輯，來(lái)逐漸鎖定適合的學(xué)區(qū)房。
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首先是擇區(qū)。
前面聊過(guò)雙學(xué)區(qū)是很多家長(zhǎng)的首選，那么小升初就很重要。
而上海小升初分兩種：學(xué)籍對(duì)口、戶(hù)籍對(duì)口。
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學(xué)籍對(duì)口：即小學(xué)對(duì)口初中，初中認(rèn)小學(xué)學(xué)籍。
戶(hù)籍對(duì)口：即戶(hù)籍對(duì)口初中，初中認(rèn)地段戶(hù)籍。
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我們不難發(fā)現(xiàn)，戶(hù)籍對(duì)口的區(qū)域是可以中途變更的，因此，單初中學(xué)區(qū)房的概念，只存在于戶(hù)籍對(duì)口的區(qū)域。
而學(xué)籍對(duì)口的區(qū)域，若不在此上小學(xué)，那么要升初中，是極難的，優(yōu)質(zhì)初中基本統(tǒng)籌。
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另外，上圖中的對(duì)應(yīng)關(guān)系，有個(gè)非常有意思的現(xiàn)象：普遍市中心采用的學(xué)籍對(duì)口，郊區(qū)戶(hù)籍對(duì)口。
（這里額外說(shuō)明下浦東，由于浦東面積太大，大部分區(qū)域在郊區(qū)，目前是戶(hù)籍對(duì)口）
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一定有家長(zhǎng)朋友考慮過(guò)這個(gè)問(wèn)題，我買(mǎi)了黃浦的學(xué)區(qū)房，既然黃浦小升初是學(xué)籍對(duì)口，那我上到1年級(jí)，就把房產(chǎn)賣(mài)掉，理論上是可以正常小升初的，但會(huì)不會(huì)哪天黃浦不是學(xué)籍對(duì)口了，而采用戶(hù)籍對(duì)口，可能性有多大？
坦白說(shuō)，一開(kāi)始我面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，也是一臉懵的。
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我找不少人聊過(guò)這個(gè)現(xiàn)象，為什么如此有規(guī)律，一定是有某種內(nèi)在的邏輯關(guān)聯(lián)。
通過(guò)萬(wàn)物利益驅(qū)動(dòng)的原則，我認(rèn)為有一個(gè)說(shuō)法是非常有說(shuō)服力的，分享給大家。
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站在城市管理者的角度思考，其核心是穩(wěn)定發(fā)展，而發(fā)展離不開(kāi)GDP、離不開(kāi)人才、離不開(kāi)招商引資。
市中心有其天然優(yōu)勢(shì)——地段，黃浦基本不需要擔(dān)心沒(méi)人來(lái)消費(fèi)、買(mǎi)房、工作、娛樂(lè)，外灘要擔(dān)心的是秩序。
因此，市中心的升學(xué)方式采用學(xué)籍對(duì)口，能讓選擇該區(qū)域的家庭，一待就是九年，穩(wěn)定。
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而郊區(qū)沒(méi)有了地段優(yōu)勢(shì)，為了能讓更多人選擇在這里消費(fèi)、買(mǎi)房、工作、娛樂(lè)，除了交通，教育資源也是不可或缺的。
因此，郊區(qū)的升學(xué)方式采用戶(hù)籍對(duì)口，能讓更多家庭有了重新選擇初中四年的機(jī)會(huì)，這也是一種吸引人才的方式。
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* 以上僅為邏輯推測(cè)。筆者認(rèn)為在“房住不炒”的政策背景下，如黃浦這樣的市中心區(qū)域，從學(xué)籍對(duì)口變成戶(hù)籍對(duì)口的概率較小。
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如此，已上小學(xué)，想換初中的家長(zhǎng)，兩種方式：
①、小學(xué)階段轉(zhuǎn)學(xué)到目標(biāo)區(qū)域
轉(zhuǎn)學(xué)主要看目標(biāo)校是否有空余名額，一般情況下優(yōu)質(zhì)校可能性極小，另一種思路，可以嘗試轉(zhuǎn)學(xué)至弱小學(xué)+強(qiáng)初中的組合，難度相對(duì)小一點(diǎn)。
②、準(zhǔn)備戶(hù)籍對(duì)口區(qū)域的初中學(xué)區(qū)房
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暫未上小學(xué)的家長(zhǎng)，如何擇區(qū)呢？
這里要從高中說(shuō)起。
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高考是絕大部分學(xué)生繞不開(kāi)的命題，家長(zhǎng)都希望孩子能上到一所優(yōu)質(zhì)的高中。
那上海的高中大概什么情況，我們了解下。
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這是2020年一本率≥80%的高中。
我們要知道，高中錄取的生源分為本區(qū)和外區(qū)，除四校及其分校是委屬市重點(diǎn)外（即不隸屬于任何行政區(qū)），其他市重點(diǎn)高中在本區(qū)的招生名額占比超過(guò)一半（中考改革后約70%），區(qū)重點(diǎn)基本只招本區(qū)的畢業(yè)生。
因此，各個(gè)區(qū)域的高中資源豐富度直接影響該區(qū)域的升學(xué)情況。
我們把各區(qū)除四校外的市重點(diǎn)招生人數(shù)做了匯總，然后除以該區(qū)域的中考人數(shù)，得到本區(qū)的市重點(diǎn)錄取率，形成一個(gè)坐標(biāo)軸。
橫軸是市重點(diǎn)招生人數(shù)，越往右說(shuō)明高中資源越豐富；
縱軸是市重點(diǎn)錄取率，越往上說(shuō)明錄取率越高，即競(jìng)爭(zhēng)壓力越小。
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我們看到，從資源豐富度來(lái)講（橫軸），浦東、靜安、徐匯、閔行、黃浦的高中資源是更多的。
從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境來(lái)看（縱軸），靜安、黃浦、虹口、青浦屬于競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)小一些的。
* 青浦由于中考人數(shù)相對(duì)較少，而市重點(diǎn)有青浦高級(jí)中學(xué)、朱家角中學(xué)，使得市重點(diǎn)錄取率較高。
由于數(shù)據(jù)相差較大，這個(gè)坐標(biāo)軸僅建議參考相對(duì)位置，絕對(duì)位置不精確，請(qǐng)知悉。
主要給大家提供一個(gè)擇區(qū)的思路。
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我們常說(shuō)，黃浦靜安倡導(dǎo)快樂(lè)教育，是有其資本的，資源多人少，快樂(lè)的起來(lái)。
而浦東、閔行就屬于人口大區(qū)，雖說(shuō)資源也不少，但人更多，競(jìng)爭(zhēng)就激烈了。
具體有多少人呢？
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上圖是各區(qū)中考的人數(shù)，浦東近2萬(wàn)人，是靜安、黃浦、虹口的4-7倍。
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說(shuō)到這，很多人就很容易得出一個(gè)結(jié)論，那還比什么，直接選靜安、黃浦、虹口就行了。
其實(shí)看完「率」，還需要看「值」。市重點(diǎn)學(xué)校也有差別，有一本率90%以上的，也有30%的。
所以，我們還需要了解下各區(qū)域重點(diǎn)高中的「值」。
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這里呈現(xiàn)的是部分區(qū)域重點(diǎn)高中的一本率情況。
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徐匯、浦東放在最前面，主要是因?yàn)閷W(xué)校確實(shí)多，而且不乏頂尖學(xué)校（即便把四校遮住，仍十分耀眼。另，插一個(gè)細(xì)節(jié)，雖說(shuō)四校之首的上中是委屬市重點(diǎn)，但卻有40+個(gè)名額給了徐匯區(qū)）。
對(duì)比靜安、黃浦、虹口，不難發(fā)現(xiàn)徐匯、浦東的優(yōu)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)高中多且結(jié)構(gòu)完善，即頂尖、頭部、腰部、尾部高中皆有。
而靜安、黃浦、虹口缺頂尖，尤其虹口還缺頭部。
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因此，區(qū)域的選擇，其實(shí)就是取舍和博弈。
若想競(jìng)爭(zhēng)不那么激烈，倡導(dǎo)快樂(lè)教育，可以選擇壓力小的區(qū)域，如靜安、黃浦、虹口等；
若倡導(dǎo)高壓出成績(jī)，沖頂尖學(xué)校，可以選擇資源更豐富的區(qū)域，如徐匯、浦東、閔行等。
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* 延伸閱讀，《上海四校，哪個(gè)區(qū)更好考？》
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大余：上海四校，哪個(gè)區(qū)更好考？?zhuanlan.zhihu.com
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選擇了區(qū)域之后，就是擇校。
現(xiàn)在很多優(yōu)質(zhì)校很熱門(mén)，導(dǎo)致買(mǎi)了學(xué)區(qū)房，未來(lái)上學(xué)也可能存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
那么如果最大限度地了解和降低風(fēng)險(xiǎn)呢？
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我們提供一種對(duì)比風(fēng)險(xiǎn)的思路，核心還是供需。
我們采用了兩個(gè)指數(shù)：學(xué)校熱度、入學(xué)緊張度來(lái)做對(duì)比。
學(xué)校熱度=市場(chǎng)成交量/總戶(hù)數(shù)
入學(xué)緊張度=市場(chǎng)成交量/招生人數(shù)
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如上圖所示，雙高的區(qū)域是需要高度預(yù)警的，代表學(xué)校熱度很高，且入學(xué)緊張度很高。
適中的區(qū)域?qū)儆谑袌?chǎng)交易量相對(duì)低的區(qū)域。
需要說(shuō)明的是，這個(gè)坐標(biāo)并不代表高度預(yù)警的區(qū)域就不能買(mǎi)，也不代表適中的區(qū)域買(mǎi)了就一定能上。
這里只是提供一種對(duì)比風(fēng)險(xiǎn)的觀察角度，具體還需要看家庭的實(shí)際情況，如小孩年齡、戶(hù)口情況、預(yù)算等。
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我們用這個(gè)方式，把徐匯、浦東部分優(yōu)質(zhì)校的市場(chǎng)數(shù)據(jù)做了一個(gè)投射，如下：
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有人會(huì)發(fā)現(xiàn)，徐匯區(qū)接近適中區(qū)域的（也就是左下角區(qū)域）怎么都是傳統(tǒng)一梯隊(duì)居多，難道是學(xué)校熱度不夠嗎？
顯然不是，學(xué)校熱度更多反映的是市場(chǎng)成交量（學(xué)校熱度=市場(chǎng)成交量/總戶(hù)數(shù)），建襄、向陽(yáng)、高一、一中心都地處衡山路、建國(guó)西路核心地段，本身房?jī)r(jià)就非常高，導(dǎo)致交易量并不大。
所以相對(duì)其他交易量更大的二梯隊(duì)，反而風(fēng)險(xiǎn)更小，即入學(xué)門(mén)檻相對(duì)更低。
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浦東今年整體成交量上漲45%。
我們有理由相信，這是一波政策紅利，即今年的公民同招、民辦搖號(hào)政策，促使部分家長(zhǎng)開(kāi)始傾向雙學(xué)區(qū)、初中學(xué)區(qū)房。
但不管怎樣，右上角的高度預(yù)警區(qū)域，還是需要給各位家長(zhǎng)朋友們提個(gè)醒，選擇這些學(xué)校時(shí)，盡量讓落戶(hù)時(shí)間更長(zhǎng)。
具體多長(zhǎng)時(shí)間更保險(xiǎn)，我們一般有兩種思路。
1、看往年經(jīng)驗(yàn)
2、看過(guò)去三年的市場(chǎng)交易量走勢(shì)
這個(gè)暫時(shí)不展開(kāi)，有具體需要的朋友，可以私信我，或關(guān)注公眾號(hào)「學(xué)校字典」，我們團(tuán)隊(duì)會(huì)1V1給大家提供更多學(xué)區(qū)咨詢(xún)，站在全上海的視角，幫助大家少走彎路，節(jié)省時(shí)間。
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以上所聊，不代表任何團(tuán)體或機(jī)構(gòu)，不能作為入學(xué)、升學(xué)的依據(jù)。
文中不當(dāng)之處，望有心人指出！更多善意討論和相互學(xué)習(xí)及合作可私信。
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感謝關(guān)注，祝健康！
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大余
2020/12/29
總結(jié)
以上是生活随笔為你收集整理的2020上海学区房楼市，到底发生了什么？的全部?jī)?nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問(wèn)題。
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