2020是很魔幻的一年，不管怎樣今年已接近尾聲，有一些想跟大家聊的。

?

目錄：

- 學(xué)區(qū)公眾號

- 學(xué)區(qū)查詢工具

- 2020學(xué)區(qū)市場

- 買學(xué)區(qū)房的一些思路

?

#學(xué)區(qū)公眾號#

2020年下半年做了個學(xué)區(qū)公眾號：「學(xué)校字典」。把過去的一些儲備逐漸分享給大家，盡量讓家長朋友們少走彎路。

?

#學(xué)區(qū)查詢工具#

2020年底上線了一個學(xué)校查詢工具：「學(xué)校字典」。能在線查詢?nèi)虾?00+所公辦小學(xué)的劃片范圍。如下圖↓↓

也能通過樓盤查詢對口的小學(xué)。

另外還有「診斷」功能，通過輸入家庭基本情況和需求，能大致了解到適合的學(xué)校。感興趣的朋友可以試試。

?

?

這個工具是我2016年就一直在籌備的，就希望上海的老百姓，能用上這么一個隨時隨地、直觀查詢學(xué)區(qū)的地圖工具。當(dāng)然，此項工作可以說是城市基礎(chǔ)設(shè)施，其工作量極大，我們動用了無法統(tǒng)計的人力物力財力，磕磕絆絆，終于上線了。肯定會有不少遺漏或問題，大家多多包涵，歡迎給我們提意見建議。感謝！

查詢渠道：若下圖二維碼無法識別，可以通過關(guān)注公眾號「學(xué)校字典」，點擊底欄「查對口」或「找學(xué)校」按鈕皆可。

http://mxuexiao.dooioo.com/?(二維碼自動識別)

?

#2020學(xué)區(qū)市場#

2020年學(xué)區(qū)政策發(fā)生了一些不大不小的變化（估計很多讀者都非常了解了，若想交流更多，可以去我知乎號了解）。

總結(jié)成八個字——公民同招、民辦搖號。

簡單幾個字，影響著公辦民辦的教育格局。

?

上海灘長久以來，都是公、民辦失衡的狀態(tài)，民辦碾壓公辦已是世人皆知，造成過去這種格局的主要原因至少包含：

①、民辦可以先錄取；②、民辦可以篩選生源。

另外，民辦還有師資優(yōu)勢，和超前教學(xué)內(nèi)容。

今年年初的政策就是“蛇打七寸”，「公民同招」取締了民辦先錄的制度優(yōu)勢，「民辦搖號」取締了民辦篩選生源的先天優(yōu)勢。

?

因此，家長朋友的選擇也發(fā)生了極大的變化。

①、公辦保底+搏民辦的思路，基本行不通

②、小升初時，搏民辦初中的思路，也被迫換賽道

③、選擇公辦學(xué)區(qū)房，尤其小初雙學(xué)區(qū)，成為主流

④、若在讀小學(xué)，正籌備初中學(xué)區(qū)房，或?qū)で笮W(xué)轉(zhuǎn)學(xué)的可能

?

父母的這種焦慮和擔(dān)憂，也反映在了今年的學(xué)區(qū)房市場上。

?

?

上圖中的數(shù)據(jù)是截止至2020年11月的。

從成交量來看，整體市場成交量上浮了31%，而學(xué)區(qū)上浮了37%，雙學(xué)區(qū)44%；

從成交價來看，整體市場成交價上浮了5.4%，而學(xué)區(qū)上浮了8.7%，雙學(xué)區(qū)7.3%。

需要說明的是，這里的學(xué)區(qū)包含了傳統(tǒng)的單學(xué)區(qū)（即初中一般的小學(xué)學(xué)區(qū)），也包含了雙學(xué)區(qū)。

?

單純從數(shù)據(jù)上來看 ，2020無疑是比較瘋狂的一年，這種瘋狂還體現(xiàn)在另一個數(shù)據(jù)維度上——學(xué)區(qū)房成交占比，即市場上每成交100套二手房，會有多少套學(xué)區(qū)。

?

上圖中呈現(xiàn)的是過去三年學(xué)區(qū)房的成交占比，18年還只有15%，19年到17%，20年就到了21%，即市場上每成交100套，就有21套具備學(xué)區(qū)屬性。這里的增量一部分來自于初中學(xué)區(qū)房，更多的就是學(xué)區(qū)房的市場熱度與日俱增。

這個數(shù)據(jù)一方面反映的是市場熱度，另一方面反映的就是資源情況。

我們來看行政區(qū)的這個數(shù)據(jù)，會更加明顯。

?

?

徐匯區(qū)36%，就意味著在徐匯整個行政區(qū)的市場交易量中，學(xué)區(qū)資源更甚。

虹口排第二，主要是因為虹口分母小，整體交易量相對其他區(qū)少一些。

黃浦也是屬于教育資源豐富的區(qū)域，靜安、楊浦都是教育重區(qū)，而浦東占比較低，主要還是因為浦東太大，市場整體交易量就很高。

?

在宏觀數(shù)據(jù)背后，我們發(fā)現(xiàn)兩組微觀的數(shù)據(jù)，也體現(xiàn)了市場的一些特點。

首先來看下成交量漲幅非常明顯的兩個案例。

?

?

復(fù)旦二附，相較19年漲幅354%，作為重組的九年制學(xué)校復(fù)旦二附，雖說其初中部暫沒有地段生，不過家長們已經(jīng)迫不及待想先下手了。

而另一所漲幅明顯的學(xué)校靜教院，也是一所九年制公辦校，甚至海防村小戶型的單價已經(jīng)破20萬/平了。

新政策背景下，優(yōu)質(zhì)九年制是天然的雙學(xué)區(qū)，可以說是異軍突起。

?

而另一個有意思的現(xiàn)象，優(yōu)質(zhì)的單學(xué)區(qū)仍然有市場。

?

?

這是明珠A過去三年的逐月交易量，我們看到18、19年，3-6月是當(dāng)年交易高峰期，而20年的同期仍處于市場低谷。

要知道上海整體樓市，從20年3月疫情逐漸得到控制以來，樓市迎來了小陽春，但明珠A此時增長乏力。

20年3月下旬新政落地后，也有不少關(guān)注明珠的家長來詢問，明珠這種強小學(xué)+弱初中的組合是否值得入手。

從市場后續(xù)的反饋來看，7-9月成交量基本回到了歷史高位。這里到底發(fā)生了什么？

?

期間有比較明顯的家長心態(tài)的博弈。

?

隨著新政落地，首先漲的是典型的雙學(xué)區(qū)，如福外+建平西，可以說量價齊飛。

這樣的組合或多或少擠壓了明珠的市場，甚至持有明珠學(xué)區(qū)房的家長也有考慮置換的。

?

而，隨著市場逐漸趨于理性，部分家長開始思考的更長遠(yuǎn)。

我們要知道，明珠這種強小學(xué)+弱初中的組合，形成的原因是什么。

眾所周知，在過去明珠的畢業(yè)生大部分都有擇校能力，即考取優(yōu)質(zhì)的民辦初中，如華育、復(fù)旦蘭生。

導(dǎo)致其對口的公辦初中東昌南優(yōu)質(zhì)生源流失。

今年民辦搖號后，明珠的畢業(yè)生要么直升東昌南，要么置換初中學(xué)區(qū)。不管怎樣，站在東昌南的角度，生源比之前更優(yōu)幾乎是既定事實。

也就意味著，在現(xiàn)在的政策背景下，強小學(xué)可能能牽引弱初中往上走。

另外，還有一個更長遠(yuǎn)的考慮，就要說到「中考改革」了。

?

一句話，中考改革就是雞頭&鳳尾的博弈。

?

當(dāng)下中考的政策是以自主招生為主，即高中自主選拔所要的學(xué)生。

未來改革改的就是升學(xué)方式，降低自招的比例，更多名額到區(qū)、名額到校。

?

舉個例子：若A、B兩個初中，A強B弱，兩校分配到的重點高中名額比例一樣，那么顯然A的學(xué)生壓力更大，校內(nèi)競爭更激烈。

這是在中考改革細(xì)則政策未落地之前，我們簡單的邏輯推導(dǎo)。

因此，明珠這種組合長遠(yuǎn)來看，也是有它的空間，就看家長如何取舍了。

?

其實，我們?nèi)タ春芏嘁寻l(fā)布的政策，以及未來可能執(zhí)行的政策，我們能發(fā)現(xiàn)一個背后的大原則——均衡化發(fā)展。

?

?

只不過不同時期，均衡發(fā)展的天平兩端主體不同。

公辦、民辦的均衡——公民同招；

擇校、不擇校的均衡——民辦搖號、多校劃片；

雞頭、鳳尾的均衡——中考改革；

稀缺性、家門口的均衡——學(xué)區(qū)化/集團化（集團化辦學(xué)的口號即是“家門口的好學(xué)校”）。

?

這里提到「多校劃片」，感興趣的朋友可以去看下我在知乎的問題《如何看待教育部提出的「多校劃片」政策？學(xué)區(qū)房真的白買了嗎？》里的回答：

目錄如下：

1、什么是多校劃片 2、試行區(qū)域情況怎樣 3、多校劃片的政策背景 4、上海全面跟進的可能性 5、多校劃片的購房思路

?

如何看待教育部提出的「多校劃片」政策？學(xué)區(qū)房真的白買了嗎？?www.zhihu.com

?

多校劃片確實會帶來一些不確定性，不過當(dāng)我們站在更底層的視角來看，會發(fā)現(xiàn)很多的不確定性，其實都沒有從根本上改變核心矛盾。

什么意思？我們來看看「學(xué)區(qū)房」這個畸形產(chǎn)物的核心矛盾是什么。

?

?

上圖是優(yōu)質(zhì)教育資源各個維度的占比情況。

優(yōu)質(zhì)校占比18%，即：所有優(yōu)質(zhì)的公辦小學(xué)+民辦小學(xué)學(xué)校數(shù)量之和除以總校數(shù)。

招生人數(shù)占比23%，即：這些優(yōu)質(zhì)校的招生人數(shù)之和除以總招生人數(shù)。

房屋數(shù)占比17%，即：優(yōu)質(zhì)公辦小學(xué)所對口的住宅戶數(shù)之和除以上海總戶數(shù)。

（以上數(shù)據(jù)，我17年做過一次，在原回答中有，現(xiàn)在占比數(shù)據(jù)比之前多一些）

?

我們重點看「招生人數(shù)」占比，23%，即意味著，無論如何，都有77%的小孩享受不到優(yōu)質(zhì)教育資源。

通過這個數(shù)據(jù)，我們可以說，上海的優(yōu)質(zhì)教育資源是很稀缺的，而作為經(jīng)濟中心的上海，家長對于下一代教育的需求顯然是非常旺盛的。

因此，學(xué)區(qū)房的核心矛盾是供需矛盾。

清晰地認(rèn)識到這個問題后，我們再來看那些不確定性，以及未來可能執(zhí)行的政策。

?

若沒有改變這個比例的分子或分母，那么對學(xué)區(qū)房就不會有本質(zhì)的緩解。

站在這個立場再來看多校劃片，就會發(fā)現(xiàn)其改變的是分配規(guī)則，而沒有讓分子變大或變小。

什么政策改變了這個比例呢？

集團化辦學(xué)，至少出發(fā)點是讓分子變多，即讓優(yōu)質(zhì)校變多。

同時，我們要清醒的知道，育人本就不是立竿見影的事，集團化辦學(xué)也是同理。

不過至少，我們在正確的解題思路上。

?

---

?

#買學(xué)區(qū)房的一些思路#

?

以上聊的更多的是宏觀思考。

下面跟大家聊聊，我們這段時間接觸了成百上千家長朋友后，總結(jié)出來的一些選擇學(xué)區(qū)房的經(jīng)驗。

?

?

【擇區(qū)-擇校-擇房】

買學(xué)區(qū)房和買其他房有個最大的區(qū)別，小孩上學(xué)。

很多家長的需求大概是：以現(xiàn)有的家庭情況（戶口、預(yù)算等），在某個范圍內(nèi)，能買到的最靠譜的學(xué)區(qū)。

這就對傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)提出了巨大的考驗，傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)人是以門店為單位，方圓2km為作業(yè)范圍，能力強的能做到5km。

而家長的需求往往遠(yuǎn)超單個門店的作業(yè)范圍，這就天然存在著客戶需求和服務(wù)者能力的錯位。

客戶需要不斷地找不同區(qū)域的經(jīng)紀(jì)人“試錯”、“自學(xué)”，從而降低決策風(fēng)險。

?

插個話題《買房者的聲音，如何被聽到？》

?

大余：當(dāng)我們在談買房時，我們在談什么？?zhuanlan.zhihu.com

關(guān)于這個服務(wù)錯位，我的一些想法。

?

通常情況下，我們會從擇區(qū)-擇校-擇房的邏輯，來逐漸鎖定適合的學(xué)區(qū)房。

?

首先是擇區(qū)。

前面聊過雙學(xué)區(qū)是很多家長的首選，那么小升初就很重要。

而上海小升初分兩種：學(xué)籍對口、戶籍對口。

?

?

學(xué)籍對口：即小學(xué)對口初中，初中認(rèn)小學(xué)學(xué)籍。

戶籍對口：即戶籍對口初中，初中認(rèn)地段戶籍。

?

我們不難發(fā)現(xiàn)，戶籍對口的區(qū)域是可以中途變更的，因此，單初中學(xué)區(qū)房的概念，只存在于戶籍對口的區(qū)域。

而學(xué)籍對口的區(qū)域，若不在此上小學(xué)，那么要升初中，是極難的，優(yōu)質(zhì)初中基本統(tǒng)籌。

?

另外，上圖中的對應(yīng)關(guān)系，有個非常有意思的現(xiàn)象：普遍市中心采用的學(xué)籍對口，郊區(qū)戶籍對口。

（這里額外說明下浦東，由于浦東面積太大，大部分區(qū)域在郊區(qū)，目前是戶籍對口）

?

一定有家長朋友考慮過這個問題，我買了黃浦的學(xué)區(qū)房，既然黃浦小升初是學(xué)籍對口，那我上到1年級，就把房產(chǎn)賣掉，理論上是可以正常小升初的，但會不會哪天黃浦不是學(xué)籍對口了，而采用戶籍對口，可能性有多大？

坦白說，一開始我面對這個問題，也是一臉懵的。

?

我找不少人聊過這個現(xiàn)象，為什么如此有規(guī)律，一定是有某種內(nèi)在的邏輯關(guān)聯(lián)。

通過萬物利益驅(qū)動的原則，我認(rèn)為有一個說法是非常有說服力的，分享給大家。

?

站在城市管理者的角度思考，其核心是穩(wěn)定發(fā)展，而發(fā)展離不開GDP、離不開人才、離不開招商引資。

市中心有其天然優(yōu)勢——地段，黃浦基本不需要擔(dān)心沒人來消費、買房、工作、娛樂，外灘要擔(dān)心的是秩序。

因此，市中心的升學(xué)方式采用學(xué)籍對口，能讓選擇該區(qū)域的家庭，一待就是九年，穩(wěn)定。

?

而郊區(qū)沒有了地段優(yōu)勢，為了能讓更多人選擇在這里消費、買房、工作、娛樂，除了交通，教育資源也是不可或缺的。

因此，郊區(qū)的升學(xué)方式采用戶籍對口，能讓更多家庭有了重新選擇初中四年的機會，這也是一種吸引人才的方式。

?

* 以上僅為邏輯推測。筆者認(rèn)為在“房住不炒”的政策背景下，如黃浦這樣的市中心區(qū)域，從學(xué)籍對口變成戶籍對口的概率較小。

?

如此，已上小學(xué)，想換初中的家長，兩種方式：

①、小學(xué)階段轉(zhuǎn)學(xué)到目標(biāo)區(qū)域

轉(zhuǎn)學(xué)主要看目標(biāo)校是否有空余名額，一般情況下優(yōu)質(zhì)校可能性極小，另一種思路，可以嘗試轉(zhuǎn)學(xué)至弱小學(xué)+強初中的組合，難度相對小一點。

②、準(zhǔn)備戶籍對口區(qū)域的初中學(xué)區(qū)房

?

暫未上小學(xué)的家長，如何擇區(qū)呢？

這里要從高中說起。

?

高考是絕大部分學(xué)生繞不開的命題，家長都希望孩子能上到一所優(yōu)質(zhì)的高中。

那上海的高中大概什么情況，我們了解下。

?

?

這是2020年一本率≥80%的高中。

我們要知道，高中錄取的生源分為本區(qū)和外區(qū)，除四校及其分校是委屬市重點外（即不隸屬于任何行政區(qū)），其他市重點高中在本區(qū)的招生名額占比超過一半（中考改革后約70%），區(qū)重點基本只招本區(qū)的畢業(yè)生。

因此，各個區(qū)域的高中資源豐富度直接影響該區(qū)域的升學(xué)情況。

我們把各區(qū)除四校外的市重點招生人數(shù)做了匯總，然后除以該區(qū)域的中考人數(shù)，得到本區(qū)的市重點錄取率，形成一個坐標(biāo)軸。

橫軸是市重點招生人數(shù)，越往右說明高中資源越豐富；

縱軸是市重點錄取率，越往上說明錄取率越高，即競爭壓力越小。

?

?

我們看到，從資源豐富度來講（橫軸），浦東、靜安、徐匯、閔行、黃浦的高中資源是更多的。

從競爭環(huán)境來看（縱軸），靜安、黃浦、虹口、青浦屬于競爭壓力相對小一些的。

* 青浦由于中考人數(shù)相對較少，而市重點有青浦高級中學(xué)、朱家角中學(xué)，使得市重點錄取率較高。

由于數(shù)據(jù)相差較大，這個坐標(biāo)軸僅建議參考相對位置，絕對位置不精確，請知悉。

主要給大家提供一個擇區(qū)的思路。

?

我們常說，黃浦靜安倡導(dǎo)快樂教育，是有其資本的，資源多人少，快樂的起來。

而浦東、閔行就屬于人口大區(qū)，雖說資源也不少，但人更多，競爭就激烈了。

具體有多少人呢？

?

?

上圖是各區(qū)中考的人數(shù)，浦東近2萬人，是靜安、黃浦、虹口的4-7倍。

?

說到這，很多人就很容易得出一個結(jié)論，那還比什么，直接選靜安、黃浦、虹口就行了。

其實看完「率」，還需要看「值」。市重點學(xué)校也有差別，有一本率90%以上的，也有30%的。

所以，我們還需要了解下各區(qū)域重點高中的「值」。

?

?

?

這里呈現(xiàn)的是部分區(qū)域重點高中的一本率情況。

?

徐匯、浦東放在最前面，主要是因為學(xué)校確實多，而且不乏頂尖學(xué)校（即便把四校遮住，仍十分耀眼。另，插一個細(xì)節(jié)，雖說四校之首的上中是委屬市重點，但卻有40+個名額給了徐匯區(qū)）。

對比靜安、黃浦、虹口，不難發(fā)現(xiàn)徐匯、浦東的優(yōu)勢，優(yōu)質(zhì)高中多且結(jié)構(gòu)完善，即頂尖、頭部、腰部、尾部高中皆有。

而靜安、黃浦、虹口缺頂尖，尤其虹口還缺頭部。

?

因此，區(qū)域的選擇，其實就是取舍和博弈。

若想競爭不那么激烈，倡導(dǎo)快樂教育，可以選擇壓力小的區(qū)域，如靜安、黃浦、虹口等；

若倡導(dǎo)高壓出成績，沖頂尖學(xué)校，可以選擇資源更豐富的區(qū)域，如徐匯、浦東、閔行等。

?

* 延伸閱讀，《上海四校，哪個區(qū)更好考？》

?

大余：上海四校，哪個區(qū)更好考？?zhuanlan.zhihu.com

?

選擇了區(qū)域之后，就是擇校。

現(xiàn)在很多優(yōu)質(zhì)校很熱門，導(dǎo)致買了學(xué)區(qū)房，未來上學(xué)也可能存在一定風(fēng)險。

那么如果最大限度地了解和降低風(fēng)險呢？

?

我們提供一種對比風(fēng)險的思路，核心還是供需。

我們采用了兩個指數(shù)：學(xué)校熱度、入學(xué)緊張度來做對比。

學(xué)校熱度=市場成交量/總戶數(shù)

入學(xué)緊張度=市場成交量/招生人數(shù)

?

如上圖所示，雙高的區(qū)域是需要高度預(yù)警的，代表學(xué)校熱度很高，且入學(xué)緊張度很高。

適中的區(qū)域?qū)儆谑袌鼋灰琢肯鄬Φ偷膮^(qū)域。

需要說明的是，這個坐標(biāo)并不代表高度預(yù)警的區(qū)域就不能買，也不代表適中的區(qū)域買了就一定能上。

這里只是提供一種對比風(fēng)險的觀察角度，具體還需要看家庭的實際情況，如小孩年齡、戶口情況、預(yù)算等。

?

我們用這個方式，把徐匯、浦東部分優(yōu)質(zhì)校的市場數(shù)據(jù)做了一個投射，如下：

?

有人會發(fā)現(xiàn)，徐匯區(qū)接近適中區(qū)域的（也就是左下角區(qū)域）怎么都是傳統(tǒng)一梯隊居多，難道是學(xué)校熱度不夠嗎？

顯然不是，學(xué)校熱度更多反映的是市場成交量（學(xué)校熱度=市場成交量/總戶數(shù)），建襄、向陽、高一、一中心都地處衡山路、建國西路核心地段，本身房價就非常高，導(dǎo)致交易量并不大。

所以相對其他交易量更大的二梯隊，反而風(fēng)險更小，即入學(xué)門檻相對更低。

?

?

浦東今年整體成交量上漲45%。

我們有理由相信，這是一波政策紅利，即今年的公民同招、民辦搖號政策，促使部分家長開始傾向雙學(xué)區(qū)、初中學(xué)區(qū)房。

但不管怎樣，右上角的高度預(yù)警區(qū)域，還是需要給各位家長朋友們提個醒，選擇這些學(xué)校時，盡量讓落戶時間更長。

具體多長時間更保險，我們一般有兩種思路。

1、看往年經(jīng)驗

2、看過去三年的市場交易量走勢

這個暫時不展開，有具體需要的朋友，可以私信我，或關(guān)注公眾號「學(xué)校字典」，我們團隊會1V1給大家提供更多學(xué)區(qū)咨詢，站在全上海的視角，幫助大家少走彎路，節(jié)省時間。

?

——————

以上所聊，不代表任何團體或機構(gòu)，不能作為入學(xué)、升學(xué)的依據(jù)。

文中不當(dāng)之處，望有心人指出！更多善意討論和相互學(xué)習(xí)及合作可私信。

?

本文歡迎轉(zhuǎn)載，需注明作者和出處。

?

感謝關(guān)注，祝健康！

?

大余

2020/12/29

總結(jié)

以上是生活随笔為你收集整理的2020上海学区房楼市，到底发生了什么？的全部內(nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

如果覺得生活随笔網(wǎng)站內(nèi)容還不錯，歡迎將生活随笔推薦給好友。