文 |辰紋

來源 | 螳螂財經（ID:TanglangFin）

說起長沙的商業中心，很多人的第一反應是五一商圈，但對于長沙老口子來說，東塘才是承載記憶的地方，在過去很長一段時間內，東塘商圈都是與五一商圈相提并論的存在。

然而時過境遷，隨著長沙城區外拓，新商圈不斷涌現，消費模式的變化，東塘商圈榮光不再，雖然商圈也經歷了幾次升級提質，但其前進的步伐終究還是慢了下來。

當前，隨著地鐵3號線的開通，東塘商圈復興迎來了新機會與新動能。

一、東塘商圈升級史，長沙商業進化史

作為長沙三大老牌商圈之一，東塘商圈時至今日都還是長沙商業的“黃金碼頭”之一。

東塘商圈起源于上世紀80年代東塘服裝交易大樓的興旺，只是當時尚未形成規模，只是由服裝交易集散地帶來的人氣聚集。

此時的東塘顯然是長沙的時尚地標，各種新潮款式、知名品牌都有銷售，因而即便再遠，也有老長沙不辭辛苦跑來東塘買衣服。

1983年，位于東塘西北角的東塘百貨大樓（現金色家族原址）建成開業，標致著東塘開始有了商圈的概念，除了百貨大樓之外，服裝交易大樓、布匹市場以及長沙市工人文化宮在這片小小的區域內形成了多種業態的融合，在當時看來，確實開創了長沙商業的一個時代。

1995年前后，友誼商城、火宮殿、新華樓等一批長沙本土老字號先后入駐東塘，帶動商圈完成了一次較大規模的升級，東塘商圈與五一商圈一南一北，遙相呼應，成為長沙商業在城南的一個重要節點。

至此，東塘商圈進入到一個高速發展階段。

2004年，通程電器以旗艦店的形式入駐東塘，在全省的47處布局中，東塘店是通程電器面積最大的門店。

2005年，東塘大都市商業街開業，這條北起勞動東路，南至韶山南路九芝堂藥業，全長624米的商業街是長沙第一條地下商業街。

2012年，友誼商城用上下五層2.7萬平方米的營業面積創下了13億元營業額的業績，在湖南商貿行業單店坪效排名第一。

2018年，以黃金珠寶業態為核心的“新模式”購物中心金色家族第一城入駐東塘，也是長沙第一個開設世界名品中心，做國際品牌專營的商場。

雖然說企業入駐東塘是根據商圈在當時的地位而做出的自主布局，但事實上雨花區政府在一些特色業態的發展和大型項目的引進上在背后還做了很多工作。

比如圍繞商圈內的教育資源而形成的教培產業；圍繞瀟影集團而形成的文旅產業；圍繞省冶金規劃設計院、第八設計院、水利水電設計院等而形成的設計規劃產業……雨花區政府在政策支持、規劃引導上都是有意而為，這些特色產業也就形成了東塘商圈在商業之外的基本盤。

有項統計數據顯示，2013年時，東塘商圈的日平均人流量就能達到15萬人次，最高日人流量超過40萬人次。

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下面我們來看看東塘商圈現在的布局如何。

西北角，以平和堂東塘店、金色家族為圓心向西、北輻射，沿韶山路向北是通訊一條街，沿勞動路往西有貝貝熊、蘇寧電器，以及由雅禮中學、中雅培粹、楓樹山小學帶動起來的教培產業，同侯家塘商圈緊密相連。

東北角，以省冶金規劃設計院為中心向東、北延伸，往北有火宮殿、小吃街、KTV、新華書店、電信大樓，往東則有各具特色的精品小店。

東南角，是長沙本土商業的代表標志之一友誼商城，友誼商城往東，有步步高、通程電器、新華樓等，往南有雙燕樓等美食名店，新建的瀟影大廈屹立其中。

西南角，是中機國際開發的一幢28層高的現代化商業雙子樓，樓高188米的“新里程廣場”項目正在建設之中，當時湖南新里程為競得這塊地塊，花費了2.32億元。

如是看來，說東塘商圈引領了長沙商業的發展并不為過。

二、復興東塘商圈，除了地鐵還有其他新動能

東塘商圈早期能夠快速發展，其中一個原因就是其地處城市中心，交通通達；后期式微，很大原因也是受交通拖累，特別是地鐵修建期間，長達數年的圍擋施工，極大的影響了商圈人流。如今地鐵3號線開通，通向東塘的交通梗阻由此被打通。

地鐵經濟的巨大潛力被無數次印證，由地鐵開通所形成的新型經濟形態也被很多行業人士視為東塘商圈復興的強大動能。

有統計數據顯示，紐約、倫敦、東京、香港等國際大都會的地鐵上蓋物業價格平均高于同片區同等物業30%以上。從城市商業的角度來看，地鐵帶來巨大的客流，地鐵客流的規模和規律峰值是其他任何交通工具都無法比擬的。

建設地鐵不僅解決了城市交通的可持續發展問題，更重要的是，它還能成為整個區域/商圈城市經濟發展的助推器。曾有權威部門測算過，每投入1億元地鐵建設資金，可拉動GDP增長約2.6億元，并提供8466個就業崗位，綜合貢獻率高達6.2倍。

以上數字或許難以形成直觀感受，我們一起來看看無錫地鐵的“三東區間”是如何被地鐵經濟帶動的。

無錫地鐵“三東區間”位于城市中心，全長428米，連接1、2號線換乘站三陽廣場站和2號線東林廣場站，“三東區間”以地鐵為“軀干”，以這兩大地鐵站出入口充當“血管”，連接地面周邊各商圈和地下商業街區，地鐵帶來的巨大人流則通過“血管”為地上、地下商業區不斷“輸血供氧”，從而形成立體式商業系統。

在這個過程中，地面周邊的各大商圈之間及地面商圈與地下商業街之間，依托地鐵的運載和核心樞紐功能，有效聯動，形成更大的商業輻射區域，使無錫市中心的繁榮商業得以強化并持續。

需要提醒的一點，并非所有的地鐵站點都能形成商圈，成為熱點，其還必須具備以下兩個條件，一是與傳統商圈相結合，二是與其他交通樞紐或地鐵中轉交匯。

如是看來，東塘商圈的未來大有可期，首先東塘本身就是長沙的傳統老牌商圈之一，其次，東塘商圈除了近期通車的3號線之外，規劃中的7號線也將在此交匯，隨著地下商業區與東塘商圈內商業體的打通，在由地鐵帶來巨大人流的同時，一個立體的商圈格局呼之欲出。

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當然，東塘商圈的復興完全靠地鐵還是力有未逮，實際上，商圈內的企業早在地鐵開通前就開始謀劃轉型創新的實踐了。

比如平和堂東塘店將其自身定位轉為立足于社區有溫度、有特色的百貨店，一支來自日本的專家團隊近期也在東塘商圈調研，為平和堂東塘店的轉型提供智庫支持。

比如通程電器和友誼商城，很早就開始探索線上引流，在今年疫情的影響下，友誼商城今年第二季度竟然還實現了3%的同比增長，其中一場茅臺直播，觀看人數達20萬，單場銷售額超過200萬。

再比如火宮殿和新華樓也開始放下身段接地氣，前者將自己定位為“本地人的火宮殿”，長沙傳統小吃的根基不動，餐飲和宴會這類服務本地人群的服務也做了起來；后者經過與管理部門的協調，破天荒的將早市和夜市搬到了店外，在與客戶有了更多觸點的同時，也為商圈增加了更多煙火氣。

作為商圈內的企業，他們也十分清楚，商圈復興的關鍵在于抓住時尚的脈搏，留住年輕人，吸引年輕人，那么新型業態將極為關鍵。

這里有一個案例，友阿集團引入的7-ELEVEn五一廣場1號店開業當日銷售額達到50萬，創下了全球第一的記錄，足以顯示出潮牌對年輕人的吸引力。

一個好消息是，7-ELEVEn 6號店已于7月17日在東塘開門迎客，友誼商城還表示，將在商場內打造一個全國最大的酒文化館，將社區精品店的定位夯實。

瀟影集團則表示，在當前體驗經濟的浪潮風口下，正在探索利用瀟影在影視文化和電影產業上的優勢專長，以軟實力為載體以文興旅，打造具有長沙記憶、影視記憶點的特色商業氛圍，瀟影大廈裙樓“瀟湘影集”項目作為新時代的網紅打卡地，即將啟動建設。

另外一個方面，東塘商圈的提質改造一刻也沒停下來，除了正在建設的新里程廣場、新里程國貿中心項目外，預計投資5億元的長沙市工人文化原址新建項目已經提上日程，東塘戲院、話劇團文化廣場項目也進入到收尾階段。

來自各方的力量匯聚之后，源源不斷的新動能通過各種方式注入到商圈內。

三、復興東塘商圈還需尋找破解“人和”的藥方

如果說地鐵開通為東塘商圈復興帶來的是天時，東塘本身的區位位置是地利，那么還需尋找商圈復興的“人和”，也就是直面商圈的短板，企業和政府要拿出一些怎樣的破局良方。

1、地鐵解決了商圈的交通瓶頸，但還不是全部

用上帝視角來看東塘商圈的交通問題，地鐵只是解決了商圈外循環的大交通問題，商圈內的交通微循環依然沒有太大改善，這也是說，東塘商圈對一些喜歡自駕出行的消費者是有障礙的，試想一下，當目的地就在眼前，但是兜兜轉轉幾十分鐘都無法停車，那是一件多么影響心情的事情。

如何讓商圈停車更加順暢，確實挺讓人撓頭，在舊方法難以奏效的背景下，嘗試推進智慧城市建設，用新技術來解決老問題不失為一個解決思路。停車問題到底能夠解決多少不好妄下結論，但為商圈增加特色和創新元素卻是可以實打實的看的到。

2、不談特色的商圈復興都是空口號

商業競爭很容易陷入同質化的窠臼，商圈也是如此，特別是一個老商圈，如果沒有人無我有的特色，要想破局難度可想而知。

上文提到瀟影集團要以影視文化為突破口以文興旅，其實就是一個做商圈特色的好思路，事實上，像東塘商圈勞動路沿線圍繞商圈教育資源所形成的文化教育培訓產業，再結合韶山路上市工人文化宮，可發展呈“L”型的“文化品味+優質教育+高端培訓”的特殊產業經濟，并以此衍生其他商業業態，這也是其他商圈難以復制的獨有特色。

以上只是東塘商圈在現有基礎上的繼續再發展藍圖的描繪，商圈的特色更多在于企業的探索創新，政府的規劃布局，如何在商務樓宇和業態模式等方面做更多文章，需要的仍然是決策者們的眼光與定力。

3、好漢都有三個幫，商圈復興更要抱團合作

都說商場如戰場，習慣了商業競爭的商家們個個都是單打獨斗，可是東塘商圈，經過長時間的發展，可開發土地已消耗的差不多了，因而即便再做規劃，其提升的空間也也只局限在可騰挪的有限范圍內，此時商戶間的抱團合作就顯得很有必要了。

讓有限的資源發揮最大效應，商戶間的資源互補，特別是不同業態之間的異業合作，不是簡單的加減法，而是能爆發出乘數效應呈幾何數的增長極，更能攪活商圈生態。這也要求商戶企業們用更廣闊的胸懷和開放心態去面對抱團合作這件事情，從更深層次理解合作二字的含義，利他的同時也能利己。

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總結

以上是生活随笔為你收集整理的地铁注入新动能，长沙雨花东塘商圈再出发的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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