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昨天網簽簽了，首付付了,?去浦東房產中心辦了公積金復議，交了300塊錢，必須刷卡，不收現金?
然后上下家審稅和下家查限購?

注意，還公積金的卡必須和主貸人是一個人，我就是不知道，中介也太嫩，結果我辦了不行，老公又去重新辦了一張?
另外，上家所有產證上有的名字的戶口本都要提供，我的上家就是沒有把兒子的戶口本拿過來，最后還又跑了一次去拿?
貸款審批很快的，我是周六辦的，下周四就收到審批通過的電話了

1， 中介服務的傭金應該按服務進度分次給付，沒有完成服務就要求支付全額傭金是霸王行為；

2， 以合同價格可以作扣除作為促成交易的條件，結果折騰得我們筋疲力盡，不但沒有兌現，而且屋內所有物品的價值一點也沒有扣除直接作為合同價格，是欺騙行為；

3，預先在漢宇浦東簽約中心打印售房合同，到門店要求買賣雙方簽字，由此造成房屋交易合同沒有能夠表達買賣雙方的意愿是違規行為；

4， 找托、哄抬房價（多賣我們7萬元），出售無房產證的房子、誘騙我們簽2份居間協議企圖收2份傭金等欺詐、瞞騙的手段；

如貸款金額銀行不能全部不批復，定金全部返回乙方?
-----"不能全部不批復"？?
建議："乙方貸款金額：**萬元。若合同簽訂后**日內，乙方貸款未獲得銀行批準或銀行批準額度少于人民幣**萬的，則乙方有權單方解除本合同。本合同自乙方發出書面解除通知之日即行解除，甲方應于合同解除后三日內返還定金，雙方互不承擔違約責任。"?

如不能評估為普通住房，并按普通住房繳納稅費，定金全部返回乙方?
-----"評估為普通住房"這個環節是不是指產權過戶前的“核價”？這個恐怕是簽了買賣合同之后、房東繳稅開發票之前的步驟，該不會是做低房價了吧？?
建議：甲方在此陳述本合同所述房地產屬“普通住宅”，若經稅務部門制定核價機構評估，認定該房地產屬于“非普通住宅”，無法按“普通住宅”享受相應優惠政策的，則乙方有權單方解除本合同。本合同自乙方發出書面解除通知之日即行解除，甲方應于合同解除后三日內返還乙方已付款項，雙方互不承擔違約責任。?

中介費用支付方式：一般是過戶那天支付一半中介費，交房那天結清中介費和尾款。?
---------中介費一般不寫在買賣合同上?
建議：最后一筆中介費等水電煤過完戶再付，付尾款時至少要了解水、電、煤、通訊等欠費情況?

房款交付方式：首付太多有一定風險，建議簽合同時候首付不要超過50%，剩余部分在過戶的時候交付，留1w的尾款產證出來給?
-----------首付一般30%，的確不建議付太多，尾款1萬夠不夠就看裝修、附贈的電器多不多?
建議：尾款若能多留，有益無害?

戶口遷移條款范例：甲方承諾自上述房地產權利轉移之日起的　　日內，向房屋所在地的公安派出機構辦理原有戶口遷出手續。如由于甲方未及時遷出戶口造成乙方損失的，甲方承擔賠償責任。?
--------這樣寫也不保險，因為如果上法庭，你的損失很難具體化即很難舉證。?
建議：甲方承諾：上述房地產交付乙方前，應向房屋所在地的公安派出機構辦理原有戶口遷出手續。若甲方未將房屋內戶口遷出的，則乙方有權拒絕接收房地產，甲方須承擔逾期交房的違約責任。

每個階段需要準備的材料清單務必提前問中介要，不然他們是不會主動告訴你的，尤其是付了中介費之后；

審稅等待時間太長了，應該讓中介先去排隊，差不多了再過來，而且注意，必須憑產證原件和合同原件（黃色那本）才給取號

買房子確實要看緣分，房東的態度很重要，我們此次碰到的房東還不錯，交易過程中也都積極配合，相對還是順利的，所以我們也答應了房東晚一些交房，讓他們多2個月過渡。現在最揪心的就是貸款了。

在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產價值的高低，而忽略了交易中可能出現的問題，對于如何簽訂房地產買賣合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。 ??? 簽訂前 ??? 一、購房者一定要對售房者有較為全面的了解。 ??? 1、查看產權所有人的身份證件。 ??? 2、房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？ ??? 出售房產時，房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。 ??? 二、對即將進行交易的房產進行必要的了解。 ??? 1、售方提供的房屋產權證是否屬實？ ??? 2、房產面積多大？ ??? 3、該房產用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？ ??? 4、該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利？ ??? 5、該房產是否已設定抵押？ ??? 根據《中華人民共和國擔保法》的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。 ??? 6、該房產是否已設定租賃？ ??? 如果該房產已經出租，則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據《上海市房地產轉讓辦法》的規定：轉讓已經出租的房地產，租賃雙方當事人已經依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產受讓人繼續履行。這個規定的意思是售房者轉讓已經出租的房地產，因該房產而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續履行。也就是說：如果購房者購買該房產是為了投資，這種帶租約的房產是比較適合的；如果購房者購買該房產是為了自己居住，這種帶有已經登記備案的租賃合同的房產會對購房者造成較大影響的。 ??? 簽訂時 ??? 一、需要準備的證明材料。 ??? 購置房地產，購房者可能是一人，也可能是數人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：1、身份證原件或護照原件及復印件；2、未成年人的戶口簿或出生證明；3、有委托代理人，須提供經公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經下列境內外機構公證、認證后方為有效： ??? 1）香港地區：經國家司法部授權的香港律師公證；2）澳門地區：中國法律服務（澳門）公司；3）臺灣地區：經臺灣地方法院公證后由海基會將副本寄送上海市公證員協會，當事人憑正本前往上海市公證員協會核對蓋章；4）外國：經當地公證機構公證并經中國駐外使領館認證。 ??? 二、看清楚合同中的約定內容。 盡管二手房交易當中使用的《上海市房地產買賣合同》，是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯合制定的規范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明）： ??? 1、房款的金額是否寫清楚？ ??? 2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時間？這與購房者自己的資金流轉是否有沖突？避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。 ??? 3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經注明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數銀行可以貸款七成）； ??? 4、何時交房？交房時還有哪些物品（家具、電器等設備隨房產一并轉交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單）； ??? 5、交房前與交房后的物業管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔？一般是交房前由售房者承擔，交房后由購房者承擔； ??? 6、房地產的風險責任何時轉移給購房者？ ??? 《上海市房地產轉讓辦法》的規定是：房地產的風險責任，自房地產權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人（即購房者）；但轉讓當事人約定自房地產轉移占有之日（交房之日）起轉移風險責任的，從其約定。大多數的購房者會選擇使用在房地產轉移占有之日起轉移風險責任； ??? 7、違約責任是否約定？違約金的數額是否約定清楚？ ??? 8、房地產買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關重要的） ??? 1）如果交易雙方沒有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。 ??? 2）交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。 ??? 3）交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。 ??? 4）雙方當事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產買賣合同時應經過公證，此時合同方才生效。

1．? 須確認房主真實身份 ??? 買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。 ??? 2．必須明確雙方違約責任 ??? 因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。 ??? 目前絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）規定期限內向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。 ??? 3．必須標明付款過戶時間 ??? 在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，同時,尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行第2款項中的違約責任。 ??? 4．必須注明費用交接時間 ??? 這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對于物業、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明。 ??? 5．必須有代理費明細單 ??? 隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經紀公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數量翻了一倍還多。因此，經紀公司的代理費越來越受消費者的關注。 ??? 但是，目前市場上存在經紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。 ??? 6．買方必須見房主 ??? 現在有些經紀公司有“收購”業務，因此出現“一房多賣”的違規操作，即經紀公司在收取訂金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為。 ??? 7．必須學會使用補充協議 ??? 買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

如何挑選一套適合自己的好房子，是廣大購房者普遍關心的問題。一般情況下，在確定購房前，大家都會實地勘查一番，以免因為買下有缺陷的住房而遺憾。近日，有關專業人士提出了看房、選房的“十看十不看”，供廣大讀者參考。 ??? 不看白天看晚上 ??? 入夜后看房，能考察小區物業管理是否安全、有無定時巡邏、安全防范措施是否周全、有無攤販等產生的噪音干擾等。這些情況在白天是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。 ??? 不看晴天看雨天 ??? 下過雨后，無論業主先前對房屋進行過怎樣的裝飾，都逃不過雨水的“侵襲”，這時房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水，就能一覽無余。尤其要格外留意陽臺、衛生間附近的地板，看看是否有潮濕發霉的現象。 ??? 不看建材看格局 ??? 購買二手房時最好是看空房子，因為空房子沒有家具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個房子的格局。比較理想的格局是，打開大門先進入客廳，然后是餐廳、廚房，衛生間，再到臥室。如果客廳的門直接面對臥室，則私密性較差。各種功能區最好能有效區分開來，如宴客功能、休息功能等。 ??? 不看墻面看墻角 ??? 查看墻面是否平坦，是否潮濕、龜裂，可以幫助了解是否有滲水的情況。而墻角相對于墻面來說更為重要，墻角是承接上下左右結構力量的，如發生地震，墻角的承重力是關鍵，如墻角出現嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現。 ??? 不看裝潢看做工 ??? 好的裝潢都會讓人眼前一亮，有時高明的裝潢可以把龜裂的墻角，發霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必須要注意做工問題，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致，這些地方往往容易被忽視。如果發生問題，對這些細小處進行修繕是很麻煩的，挑出這些小毛病，可以增加和業主討價還價的籌碼。 ??? 不看窗簾看窗外 ??? 要注意房子的通風狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。 ??? 不看冷水看熱水 ??? 如果想要知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢。檢驗浴缸時，要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看排水系統是否正常。如果房子沒有熱水供應，一般有兩種情況，一是已經很久沒人住了，二是可能賣了很久都沒賣出去。 ??? 不看電梯看樓梯 ??? 市區內許多二手次新房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，但樓梯也不容忽視。看一下是否有住家的堆積物、消防通路是否通暢，這對日常生活也很重要。 ??? 不看地上看天上 ??? 除了看客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房外，還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻等現象。如果有，表示有可能漏水。可能的話，不妨帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂四角是否有油漆脫落、漏水等現象。 ??? 不看屋主看警衛 ??? 可以和小區管理員或警衛聊聊天，因為他們是最了解該小區基本狀況的人，有時甚至比業主更能客觀、準確地告知買家房屋的相關情況，從他們口中獲得所需要的信息，有時還能成為買房與否的決定性因素。 交房前如果沒有專家陪同，普通購房者往往會不知所措，怎么驗收房子、交房手續、流程是什么、甚至什么才是房子質量問題。 ??? 第1招 看合同核面積 看實際設施是否與買賣合同上注明的設施、設備的品牌、數量相符，是否有遺漏；確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。 ??? 【提示】：查看售房合同，一般如與實際測量面積誤差在3％之內，不予考慮，誤差超過3％的，以雙方簽訂合同的賠償約定為準。建議約定房屋面積與實際測量面積誤差為2％，最好不超過5％。 ??? 第2招 用卷尺測層高 ??? 【自備工具】5米卷尺，用5米卷尺測量一下樓宇的層高，看是否與合同相符。
　　【提示】：最好記在自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。 ??? 第3招 查下水看漏堵 ??? 【自備工具】塑料袋、沙子、1只塑料臉盆驗收下水情況：先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音，且表面無積水。也可打開水龍頭，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看水壓，二來試試排水速度。 ??? 另外需要特別檢查一下衛生間地面是否滲漏、是否存水。建議可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛生間蓄一些水，淺淺就行了（約高2厘米），24小時后，到對應的下層衛生間，看其頂部是否有滲漏。如與上層住戶同時進行，也可檢測自家衛生間的頂部是否滲漏。檢查衛生間地面是否存水，用塑料臉盆將衛生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現象。合格的地面不應有積水存在，下水暢通。 ??? 【提示】：做好這些后，確認沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而像地漏等下水需要塞實，以防裝修時垃圾進入，堵住管道。 ??? 第4招 榔頭輕敲聽空裂 ??? 【自備工具】：1只小榔頭用小錘輕輕敲一敲墻面、地面裝飾面層，用于驗收房子墻體與地面是否空鼓。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻（地）面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。 ??? 【提示】：如有空鼓，一定要物業人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。 ??? 第5招 墻面不滴水無裂縫 ??? 仔細檢查墻體的平整度，看一下墻面是否有滲水、裂縫現象，特別是查看一些墻體是否有水跡，如頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。 ??? 【提示1】：陽臺裂縫危險大。一般而言，墻面的裂縫大多不是結構裂縫，危險性不大。房屋的結構問題常出現在陽臺，萬一發現房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關單位。 ??? 【提示2】：若買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。 ??? 【提示3】：特別留意如果是冬天房間里的墻面有結露現象，那么這個墻面的保溫層肯定有問題。 ??? 第6招 門窗靈活聽隔音 ??? 試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們的密封程度。 ??? 【提示】：為了防水，衛生間的門須離地面預留1．5厘米。 ??? 第7招 拉斷電閘看分路 ??? 拉斷電閘后看戶內是否完全斷電，分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。最好用萬用表測量各個強弱電是否暢通。 ??? 【提示】：另外別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看一下插座的牢固程度，看是否虛設。

總結

以上是生活随笔為你收集整理的house issue的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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