第一章 行業概況

物流地產屬于工業地產的范疇，是經營專業現代化的物流設施的載體，是房地產開發企業出于對利潤的追求，根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施，比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等，這里的投資商可以是房地產開發商、物流商、專業投資商。上世紀80年代，美國ProLogis（原普洛斯，現安博公司）提出物流地產的概念并率先進行實踐。
相比住宅和商業地產，物流地產盈利水平能力相對較低，且管理費用較高，但其優勢在于償債能力強、資產周轉率高，經營業績穩定，還可以享受工業土地增值的溢價，受政策影響較小。
現代物流地產的范疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產載體。同傳統的物流地產相比，它更強調管理的現代化、規模效應、協同效應。
按照物流服務功能，參考《全國物流園區發展規劃(2013-2020年)》中對物流園區的分類，主要分為以下四類：
(1) 商貿服務配送型
主要依托大型商貿市場，為商品交易提供倉儲、運輸、配送、集散等物流服務，是商貿流通的中心。其功能明確、行業有很強集聚性。
(2) 口岸服務型
主要依托口岸港口優勢，進行物流的進出口貿易，并且運用現代信息技術手段，優化整合資源，輻射強化口岸周圍物流發展，在對外貿易中占有很高比例。
(3) 貨運樞紐
主要依托海陸空交通樞紐，實現不同的運輸形式相銜接，為大量貨物轉換提供配套設施。
(4) 綜合服務型
往往依托商貿流通、市域配送等規劃建設。位于城市交通節點處，提供采購供應、多式聯運、供應鏈管理。

第二章 商業模式和技術發展

2.1 產業鏈

中國物流地產行業產業鏈上游的參與者是資源的提供方，包括資金的提供方，土地資源提供方（政府、地產商等）。產業鏈中游環節主體是物流地產企業，可分為六類：專業的物流地產企業、傳統房地產企業、物流企業、零售企業、金融機構、電商企業。產業鏈下游是物流地產的客戶，包括電商企業、制造業企業、零售企業、第三方物流企業等。

表 中國物流地產行業產業鏈

資料來源：資產信息網 千際投行

2.2 商業模式

市場規模
從物流保管費用規模來看，近幾年基于國內物流行業的穩健增長，拉動物流倉儲費用逐年提升。2010-2019年物流保管費用保持持續增長態勢，到2019年中國物流保管費用達到5.0萬億元，同比增長7.4%，占物流行業總費用規模的34%;從倉儲固定資產投資完成額增速來看，2012-2016年保持高增長趨勢，但從2017年開始國內倉儲固定資產投資完成額下降明顯，2020年有所回升但仍低于2016年以前水平。
整體來看，近幾年國內倉儲行業固定資產投資大幅收縮，但市場規模依舊保持增長態勢，反映出國內物流地產行業從增量市場高速發展轉向存量市場轉型升級的發展階段。

圖 2010年中國物流保管費用及增長統計

數據來源：資產信息網 千際投行 中國物流與采購聯合會

供給現狀
基礎設施供應進一步增長：根據物聯云倉統計數據顯示，截至2019年底，全國通用倉庫總面積超3億平方米，由于適應性較強、利用率較高，通用倉庫規模也在不斷的擴大。截至2020年11月末，全國通用倉庫總面積超3.21億㎡，比2019年底增加0.21億平方米，倉庫資源覆蓋32個省份，227個城市，7407個園區。

圖 2019年-2020年中國通用倉庫總面積變化情況

數據來源：資產信息網 千際投行 物聯云倉

盈利模式
近年來，隨著國內房地產暴利時代漸行漸遠，眾多傳統房地產企業開始尋求轉型升級發展，物流地產由于其擁有收益穩定性較高、市場風險較小的優點，引起國內地產商的普遍關注。
另外，根據CBRE的資料顯示，2019年北京、上海、地產的2-3%，其中高標倉的投資凈回報率要高于物流地產的平均水平，高標倉建設正逐漸成為傳統房地產商和專業物流地產商的投資熱點。
物流地產項目的盈利模式主要包括以下三個方面：
(1) 租金收入
租賃服務包括倉庫租賃、設備租賃、房屋租賃等。倉庫租賃是指經營者將大型倉儲場地租給物流、電商、制造企業等客戶。設備租賃是出租一些裝卸設備、運輸設備等，甚至是鐵路專線這類交通資源。房屋租賃是指將園區內的辦公室等非物流建筑的租賃。租賃服務帶來租金收入穩定，是物流地產最主要的收入來源。
(2) 物流增值服務
在倉儲環節中，通過提供裝卸搬運、加工以及配送等增值性服務，獲得服務性收益，基于上述基礎服務，還可以通過拓展供應鏈金融，獲得為中小型企業提供融資服務的收益。
(3) 資產增值服務
物流地產開發主體的另外一個收益來源是資產的升值收益。這種收益實現的渠道主要有兩種：一是資產的出售；二是資本是市場上市，通過資產的升值預期充分體現，轉化為現金流繼續擴張。這部分的收益往往通過籌資行為來實現。

圖 2019年中國一線城市物流地產投資回報

數據來源：資產信息網 千際投行 Wind

2.3 技術發展

在物流行業專利量申請方面，截至2021年6月8日，蘇州科盛倉儲物流設備有限公司申請專利量拔得頭籌，高達100件；隨后是廣州金睿五金制品有限公司、北京京東尚科信息技術有限公司、北京京東世紀貿易有限公司，申請專利量都突破了80件，分別為92件、85件、84件。

圖 2021年中國倉儲物流行業申請人專利量

資料來源：資產信息網 千際投行 佰騰網

2.4 政策

物流地產始于上世紀80年代，至今為止已有幾十年的歷史，我國物流地產起步較晚，但在物流需求推動下發展勢頭更勁。
近年來，國家層面積極出臺政策規劃，加強商貿物流基礎設施建設、提升倉儲服務水平，推進物流倉儲行業健康發展。
政策主要從降本增效和推動物流樞紐建設兩方面促進物流地產蓬勃發展。一方面，通過減稅降費等措施鼓勵物流地產發展，如大宗商品倉儲用地城鎮土地使用稅減半征收等物流領域稅費優惠政策。另一方面，前瞻性規劃國家物流樞紐，發展現代化物流網絡，如到2020年布局建設30個左右國家物流樞紐，到2025年，布局建設150個左右國家物流樞紐。

表 2018年-2020年中國物流地產行業相關政策

資料來源：公開資料整理 資產信息網 千際投行

第三章 行業估值、定價機制和龍頭產業

3.1 行業估值

物流地產行業估值方法可以選擇市盈率估值法、PEG估值法、市凈率估值法、市現率、P/S市銷率估值法、EV / Sales市售率估值法、RNAV重估凈資產估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF現金流折現估值法、NAV凈資產價值估值法等。

圖 行業綜合分析

數據來源：資產信息網 千際投行 Wind

3.2 行業發展

物流地產作為物流基礎設施，是物流供應鏈的重要環節，在提升零售企業物流配送效率，提升消費體驗方面有著重要作用。物流產品、服務模式、技術水平等發展升級，推動著物流地產行業的進步。
(1) 居民消費水平加速攀升
根據SIF(蘇寧金融研究院)對全國居民實物消費、服務類消費、消費升級業態、蘇寧消費升級等指標體系的綜合分析后提出的消費升級指數情況，國內居民消費升級綜合指數從2013年的0.341上升至2019年的0.378，年均增速約1.73%，反映出我國居民消費水平加速攀升，消費需求巨大。
(2) 社會消費品零售總額高速增長
2010-2019年中國社會消費品零售總額年均復合增速超過10%，2020年1-11月中國社會消費品零售總額達到35.14萬億元，物流地產的基礎設施作為零售供應鏈的中的重要一環，在提升零售企業物流配送效率，提升消費體驗方面有著重要作用，零售市場的高速增長進一步促進物流地產的發展提升。
(3) 物流需求增長良好，支持經濟恢復穩定
過去的2021全年社會物流總額335.2萬億元，是“十三五”初期的1.5倍。按可比價格計算，同比增長9.2%，兩年年均增長6.2%。從年內走勢看，由于受上年同期基數較高等因素影響，走勢前高后低。一季度同比增長24.2%，上半年增長15.7%，前三季度增長10.5%。

圖 2011年-2021年社會物流總額

資料來源：資產信息網 千際投行 中國物流與采購協會

電商的快速崛起：2015-2020年中國快遞業務量規模年復合增速超過20%，國內電商的爆發式增長，推動物流行業的迅猛發展，作為配套施舍的物流地產也隨之快速發展。

圖 2015年-2020年中國快遞業務量規模及增長率

數據來源：資產信息網 千際投行 Wind 國家統計局

3.3 競爭分析

我國的物流地產行業競爭格局，呈現出一超多強的局面；主要由物流地產商、傳統房地 產企業、電商企業、快遞物流企業、金融機構五方構成；其中一超是普洛斯，行業市場份額 為 28.5%；多強代表有萬緯、嘉民、宇培、安博等。 從行業梯隊看，第一梯隊為普洛斯；第二梯隊有萬緯、宇培、嘉民、平安、寶灣等；第三梯隊有樂歌、維龍、新宜等。

圖 2020年中國物流地產行業市場份額

資料來源：資產信息網 千際投行

從區域布局看，物流地產商主要布局分布在長三角、珠三角、京津冀、成渝地區長江中下游等核心城市群區域，其中普洛斯與寶灣做到了核心區域全覆蓋；嘉民以及宇培（中國物 流地產）等企業覆蓋除了珠三角地區以外的其他四個地區；易商紅木、豐樹等企業主要布局長三角以及成都重慶地區。
從競爭格局、行業梯隊、分布區域來看，我國物流地產行業主導力量仍集中在外資專業物流地產商，市場份額相對比較集中，主要得以外資物流地產商豐富的開發運營經驗以及雄厚的資金實力，在較早的時間內，布局中國核心區域的物流倉儲，抓住了中國經濟高速增長 的良好機遇，快速的擴大的市場份額。
但近年來，隨著我國對政策引導，強化物流樞紐建立， 優化不合理的各類產業園區，市場迎來新的參與主體，如萬緯、順豐、平安不動產等，紛紛布局物流地產，市場格局逐漸發生變化，外資的物流地產市場份額也下降明顯，如 2015 年 普洛斯的市場份額為 55%，2020 年普洛斯的市場份額為 28.5%。
新增的市場參與者，依靠自身的優勢，同時與外資開發商并購、合資或戰略合作的方式共同發力國內物流地產市場。與此同時，市場參與者的增加，我國的物流地產市場間的并購也在加速，京東收購中國物流資產、萬緯參與普洛斯私有化、中投集團收購黑石集團旗下歐洲物流資產等，物流地產行業規 模和網絡優勢特征顯著，只有頭部企業更好的發揮其運營優勢，服務好廣大客戶。從長遠看， 我國的物流地產市場最終的勝出者不會超過 5 家，各類參與者最多只能勝出 1 家。

表 物流地產商區域分布表

資料來源：運聯研究

3 .4 中國重要企業參與者

近幾年，電子商務蓬勃發展的推動下，我國倉儲地產企業快速發展，除了專業的物流地產企業持續發力外，綠地集團、萬科等多家傳統商業地產開發企業進軍倉儲地產市場;中外各類財團紛紛注資中國倉儲地產企業，進行戰略合作，加大對倉儲地產的投入。根據戴德梁行資料顯示，普洛斯是中國境內最大的現代物流及工業基礎設施提供商和服務商，在現代倉儲領域具有絕對的領先地位。國內物流地產行業整體呈現出一超多強的企業競爭格局。
表 中國物流地產行業參與主體分析

資料來源：公開資料整理 **普洛斯**  普洛斯作為中國境內最大的物流倉儲設施提供商，普洛斯中國目前主要產品為現代倉儲 物流園，主營業務包括倉儲物流園的設計、開發、運營和倉儲物流園的物業管理。2018 年 以 120 億美元的價格被萬科、高瓴等中資財團私有化，私有化之后，萬科持股 21.4%，厚樸 投資持股 21.3%，高瓴資本持股 21.2%，SMG 持股 21.2%，中銀投資持股 15%；2021 年資產管 理規模超 1100 億美元，普洛斯 REITs 作為首支物流倉儲類 REITs 在上交所上市。 截至 2020 年 12 月 31 日，普洛斯中國在中國 43 個戰略性區域市場，投資、開發和管理 著 400 余個物流、制造、數據中心等基礎設施園區，所持有的倉儲物流等物業總建筑面積 約 4332 萬平方米。其中已建成的倉儲物流物業面積約 3170 萬平方米，位居國內現代倉儲業第一。普洛斯的發展得益于其 20 多年的現代倉儲行業開發運營經驗，客戶口碑良好、保 有率高，運營具備規模化、網絡化優勢。 **萬緯**

2015 年萬緯成立，截至 2021 年 10 月，萬緯物流業務布局 46 城，冷鏈物流園 33 個， 倉儲規模破 1100 萬平方米。萬緯在高標倉儲和冷鏈物流兩大業務方向上已經服務了超過 1000 家全球領先的品牌企業。其中，高標庫平均出租率為 92%，冷庫使用率為 82%。
2017 年萬緯的倉儲新增建筑面積為 334 萬平方米，可租賃建筑面積為 482 萬平方米； 到 2020 年萬緯的倉儲新增建筑面積為 75 萬平方米，可租賃建筑面積為 1148 萬平方米。萬緯經過 2017-2018 年兩年的快速擴張后，2019 年、2020 年有所放緩。截至 2021 年 9 月底， 物流倉儲已運營項目建筑面積 818 萬平方米，其中高標庫運營面積 769 萬平方米，冷庫運 營面積 49 萬平方米。
京東物流

京東集團 2007 年開始自建物流，2017 年 4 月正式成立京東物流集團。京東物流是中國領先的技術驅動的供應鏈解決方案及物流服 務商，以“技術驅動，引領全球高效流通和可持續發展”為使命，致力于成為全球最值得信 賴的供應鏈基礎設施服務商。
目前京東物流在全國運營倉庫超過 1200 家，運營面積超 2300 萬平方米（含云倉）。 京東在物流地產布局方面：除了自建外，還通過投資并購，資本化運作的方式來進行， 如京東披露與新加坡政府投資公司（GIC）合作共同成立京東物流地產核心基金、投資易商 紅木、收購中國物流地產 26%股份。京東成立專門物流地產投資運營部門京東產發，京東產 發定位為高質量基礎設施物業開發、運營及管理的領軍企業。本文主要分析京東物流的倉儲 布局情況。

第四章 未來展望

進入2021年以來，全球經濟復蘇趨勢有所增強。導致全球經濟復蘇加快的原因有以下幾個方面：
● 隨著世界各國持續常態化防控政策的推進，公眾衛生狀況出現好轉跡象；
● 世界各國均在積極推進疫苗的接種。疫苗的接種和新增病例的下行為全球經濟復蘇提供了較好的社會環境；
● 為了保證經濟復蘇，世界各國均繼續保持較強的財政和貨幣政策支持力度。包括美聯儲以及歐洲央行在內主要發達經濟體的超寬松貨幣政策仍在持續實施，并繼續醞釀新的財政政策支持計劃。
全球經濟復蘇趨好的同時也面臨一些不穩定因素：
● 公眾衛生狀況對經濟的潛在影響依然存在；
● 寬松的貨幣政策導致大宗商品價格過快上漲，全球通脹預期有所升溫；
● 持續擴張的財政政策導致全球債務風險也有所上升；
● 金融市場近期動蕩也成為阻礙經濟復蘇的重要因素。
而就中國國內的經濟形勢而言，防控已進入常態化，一定程度上仍然會影響一些經濟活動，但總體而言經濟活動已全面重啟，加上政府持續推出的各種恢復經濟的政策，多項經濟指標在2020年3月份以來都出現了明顯回升或者降幅收窄，展現出很強的自我調整能力。
中國的優質物流設施市場將受到下列增長驅動因素的影響：
(1) 可支配收入增多及城鎮化進程加快
隨著中國經濟增長預計日后受日益增長的消費所帶動的增長超過以往受中國政府及私營投資帶動的增長，物流設施供應已出現大量短缺并持續擴大。可支配收入增多、城鎮化及電子商務已成為主要的經濟增長動力。可支配收入增多帶動消費對整體經濟貢獻增多。
(2) 中國的電子商務市場日益發展
中國的電子商務產業于2021年繼續錄得強勁增長。該增長的主要驅動力其中包括無法滿足小城鎮對眾多產品的需求及中國互聯網的使用率持續提高。中國農村電子商務市場將持續迅猛發展，而且增長率將遠高于全國平均水平。
(3) 日益發展的第三方物流市場
第三方物流產業將于2021年繼續錄得穩定增長。該增長的主要驅動力包括更高效的物流服務需求、運輸基礎設施的快速發展及越來越多的零售商、制造商及其他商家出于節約成本及效率考慮而選擇物流外包。中國政府的目標是進一步降低社會物流總費用與GDP的比率，計劃在2025年之前，將該比率下降至12%左右，實現這一目標需要投入更多的高標準物流設施以提高物流效率。
(4) 有利的政府政策
許多政府刊物強調了物流對中國經濟增長的重要性。例如，中國國家發改委和交通部印發的《國家物流樞紐布局和建設規劃》中提出：中國將進一步優化產業結構和空間布局，預計到2025年將布局建設150個左右國家物流樞紐，使物流業整體持續實現降本增效的目標。

總結

以上是生活随笔為你收集整理的2022年物流地产行业研究报告的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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