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基本案例(案例來源于大律師教你怎樣打官司)：

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張某與某公司簽訂了房屋買賣合同。雙方在合同中約定：某公司將三居室一套售于張某，價款30萬元，并約定該房屋于2018年2月1日前交付使用。此后，張某先后向某公司支付購房款人民幣20萬元。至交房日，某公司因故未能交付房屋。2018年3月初，某公司通知張某辦理房屋交接驗收手續，但張某未辦理。此后，張某訴至法院，稱該合同未按法律規定辦理過戶手續，不具備法律效力，請求人民法院判決解除雙方的房屋買賣合同，并主張某公司返還購房款人民幣20萬元并承擔至還款發還之日的利息損失。訴訟中，公司辯稱，該合同雖未辦理過戶手續，但房屋過戶手續只是房屋所有權轉移的要件，而非合同有效的要件，該合同應為有效。某公司雖然存在遲延履行合同的情況，但尚不構成根本違約，雙方應當繼續履行合同。

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律師分析：

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本案涉及到房產轉讓登記與房屋買賣合同成立、生效的關系。根據《民法典》第209條的規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”。按照此法條作如下分析：

第一、房屋買賣合同的生效并當然導致物權的變動；物權要變動，應當進行登記，未辦理登記的，只導致物權不發生變動的后果，但不影響合同的效力。換句話說，只有變更登記，物權才會變動?！暗怯洝边@一行為導致了不動產物權的變動，理論上稱之為“物權行為”。

第二、買賣合同是否生效，應當依據合同成立的自身要件進行判斷。買賣合同符合《民法典》第502條規定的生效要件的，合同就生效。即“依法成立的合同，自成立時生效………?！鄙У囊?#xff1a;1.合同主體要合法，即自然人、法人或者其他組織必須有與訂立合同相適應的民事行為能力；2.行為人訂立合同是意思表示真實；3.合同內容不違反法律和社會公共利益。

第三、自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”最高人民法院《關于適用若干問題的解釋(一)》第9條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”，由此說明，房屋買賣合同是房屋買賣行為的基礎。房屋買賣的行為可以分為兩個階段，一是簽訂有效的房屋買賣合同，二是實施該合同。也就是說房屋買賣合同的效力問題存在于第一階段，產權變動登記問題存在于第二階段，因為登記是轉移房屋產權的要件，是實施合同內容、轉移房屋所有權的方式。一個完整的房屋買賣行為是雙方簽訂了一個有效的房屋買賣合同(第一階段)，并履行了該合同，一方支付了房價，另一方交付了房屋，房屋在法律上的交付體現為過戶登記，也就是辦完了過戶登記手續(第二階段)。然而，過戶登記是合同有效的結果，而不是合同是否有效的要件。因此，房屋產權登記和房屋買賣合同的效力的關系是房屋買賣合同有效，才能辦理房屋產權過戶登記，房屋買賣合同無效，合同不能履行，就不能辦理產權過戶登記。房屋買賣合同有效在前，房屋產權過戶登記在后，房屋買賣合同的效力完全與是否登記無關。

第四、合同的約定解除具有以下特點：首先，合同解除為一種法律行為。以解除權人的一方的意思表示而成立，無需相對人承諾，故為單獨行為。其次，解除為不要式行為，解除以解除的意思表示為相對人可能了解或達到相對人而生效。再次，解除為處分行為。最后，產生溯及以往的消滅合同的效力。合同如解除，視為自始未成立。而在法定解除的情況下，構成根本違約的遲延履行是解除合同的原因之一。根本違約表現為即使經過修改或補正，也無法實現債權人利益的情況。只有違約結果嚴重到合同目的無法實現及債權人利益無法實現的情況下，方認定為根本違約，也就是說合同違約，甚至后果較為嚴重，但是可通過修補或改正而達到合同目的的，亦不構成根本違約。

鑒于以上四點，張某不能以公司的遲延交付構成根本違約為由主張解除合同，原因系雙方簽訂的合同合法有效。在公司具備交房條件，通知張某驗收時，張某可以基于公司的遲延履行要求其承擔違約責任。

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總結

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