#深圳建二手房價引導制度#

大家好，我是勇談。9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地產市場監管辦法(修訂征求意見稿)》公開征求意見。《征求意見稿》共九章108條。對于修訂監管辦法的必要性，深圳市司法局也給出了自己的答案“《辦法》的相關規定尚不能滿足當前房地產市場監管的需要。”簡單理解來說就是哪怕深圳已經按照國家有關規定進行了調整但是也無法阻止部分熱點區域和熱點樓盤出現了抱團炒作房價等情況。那么此次#深圳建二手房價引導制度#對于深圳目前的房地產市場監管毫無疑問會起到一定的作用，尤其是對于二手房市場。借此機會簡單談談我的觀察。

深圳近幾個月的房價走勢也真的“愁壞”了當地的監管部門，屢次調控的情況下房價仍然沒有絲毫的降溫趨勢

• 進入2020年以來深圳二手房市場的火熱遠超多數人的想象8-10%的同比增速角冠全國

2019年12月-2020年8月份深圳二手房同比價格走勢圖

如上圖所示我們可以清楚的看到深圳二手房市場過去小一年的“成績”，8-10%的同比增速已經在全國所有城市當中一騎絕塵。尤其是今年4月份開始深圳二手房同比上漲超過兩位數增長，到8月份后二手房同比增長甚至達到15.9%的同比增長。這樣的房價走勢與全國整體的房價走勢明顯相悖，尤其是在國家三令五申“房住不炒”的背景下，雖然說深圳土地資源稀缺是真實情況，但是這也絕對不應該成為深圳房價持續大漲的理由。

• 從7月份開始深圳也從各個方面加強了監管，哪怕深圳專門去長沙取經也喊出了學習“新加坡模式”等也沒有能阻止深圳房地產市場的火熱，尤其是二手房市場

對于此次深圳市司法局就《深圳市房地產市場監管辦法(修訂征求意見稿)》公開征求意見中最引人注意的一條其實還是“在二手房交易方面，明確完善房地產市場價格監管機制，并建立存量商品房價格引導制度”，這句話翻譯過來的意思就是二手房交易價格也要被管制了。如果說過去限價僅僅存在于新建商品住宅，那么此次對于二手房住宅進行“限價”無疑算是全國頭一份。有人戲稱“深圳此次算是學習到了長沙經驗的精髓”，不過也有人提出反對意見“認為這是計劃經濟思維，用計劃經濟的模式來管控房價”。不過我這邊倒是有幾點觀察：

深圳7月份后新政密集出臺

市場經濟并非都是萬能的，歐美發達國家尚且有周期性經濟危機，我們不想重蹈覆轍加強行政干預也是必然。我國特色市場經濟的最大優勢其實就是“可管可控”，對于所有的行業基本都是這樣。過去20多年國內商品房多數情況下真的走的是“純市場化”路線，只不過因為我國市場經濟體制尚不完善的結果必然導致各種資源錯配，如果任由市場自由發展下去類似于日本和美國的經濟危機早就發生多次了。

對于二手房“限價”算不算是計劃經濟思維？個人覺得不應該算，市場經濟其實就是資本經濟，資本本身就是貪婪的，世界上沒有一個國家的房價是靠純市場調控得當的。國內目前來看尚屬于市場經濟初期階段(也就是社會主義初級階段)，各種市場活動尚不規范。相比于歐美國家尊重市場和營造市場氛圍不同，我國市場競爭為何最為激烈？原因就是市場發展不成熟的表現(對于市場的認知整體不太成熟)。包括如今國內很多商業圈也習慣于將同類的商業放到一塊競爭，比如：餐飲區、服裝衣帽區等。表面看似乎商業規范很多，實際上卻是加大了同行競爭和獲客成本。真正的商業應該是一個圈內涵蓋各種生意形式，而且每種生意都應該有自己獨有經營權，而不是有意的將同類型生意，比如便利店等集中到一起加大同行競爭。

深圳房產交易會

深圳建二手房價引導制度說句實話算是目前出臺所有措施里面最有立竿見影效果的，對于抑制二手房價格上漲會起到一定作用，如果能夠立馬執行是最好的

• 深圳也是國內為數不多二手房同比漲幅高于新建住宅的城市，深圳哪怕再缺房，房地產市場也不應該是這樣的表現，房價背后上漲的原因還需要仔細琢磨

2019年深圳二手房同比增長走勢圖

如上圖所示是2019年深圳二手房同比增長走勢圖來看，2019年深圳的二手房同比增長最高不過7.8%！2019年全年多數時候二手房同比增長都在3%以下。僅僅一年的時間深圳的二手房市場就出現了這么大的變化，各位覺得用土地不足，房產供應不足解釋得通嗎？肯定不是，最根本的原因還是大量資本流入深圳樓市的原因，只不過這次資本瞄準的方向是“深圳二手房”！細心的朋友仔細觀察國內M2增速與深圳二手房走勢基本一致，這里面到底有沒有關系？大家自己思量。

• 國內的“長沙模式”還是國外的“新加坡模式”都是深圳可以借鑒的對象，作為創新中心的深圳在房產調控上應該走出自己的特色，房產調控應該“穩準狠”

深圳一直以來都有“創新中心”的美譽，近些年來深圳對于企業和創業者確實提供了優質的環境，只不過在吸引大量企業和人才流入的同時沒能夠處理好房價與人才的關系確實讓人感覺到有點遺憾。這里給出幾點自己的觀察：

深圳房價確實需要慢下來

二手房的購房者主力其實還是剛需為主，深圳確實存在大量剛需，但是深圳的剛需真的能夠推動深圳房價保持長達一年的10%增長？少數人手中囤了大量的房產恐怕是事實。看到深圳二手房的走勢數據我不由得想起了香港，香港長期以來也以人口密度大著稱，地方受困于長期沒有足夠的土地進行住房建設，最后被媒體曝出包括李嘉誠在內的大量香港富商囤積了大量土地。深圳的二手房價格持續上漲是不是也存在類似的情況？大量的房產被少數人大量持有？大家需要知道的前幾年深圳城中村拆遷產生了大量的千萬富翁。

長沙模式中很重要的一環就是“關門打狗”，當大量的資本進入長沙房產市場試圖進行炒作的時候，長沙立馬出臺限售和限價讓這部分資金在6-8年時間內出不去。深圳此時出臺《征求意見稿》也有點想要學習的意味，只不過真的沒有學到長沙的精髓，給予了資本太多的逃跑時間。或許這也是為何深圳能夠成為資本青睞對象的原因吧。

綜上，深圳這個城市在2020年之所以房價出現不正常上漲的原因跟對資本過于寬容有關系，無論是前期出現的經營貸還是出臺的房產調控政策，都給予了資本一定的反應時間。如果不給資本點教訓，那么未來他們還是會在房地產市場或者其他市場興風作浪的。各位覺得呢？歡迎下方留言參與討論。原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產等問題的朋友可以點贊、關注勇談房產壹貳叁，更多優質內容繼續貢獻中。

總結

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