目前，農村住房建設的規劃和管理越來越嚴格和規范。無論是新建房屋還是翻新、裝修、建設現有房屋，都需要取得規劃許可證、建設許可證，確保產權登記和不動產登記。否則，就是違建，有被拆除的危險。

然而，在現實生活中，在農村地區許多房屋沒有上述文件，甚至沒有宅基地使用證，即使在所有的房屋所有權證的時間。一些被拆遷房屋的被認定為違建的一個特點就是，沒有相關的文件，要求在規定時間內拆除，只有很少的補償甚至沒有補償

施工時沒有得到相關法律文件，未能及時申請房地產證書？這是違建嗎？這可能就是需要根據具體情況來分析，特別是對于農村貧困地區的一些老房子，由于年代久遠，沒有相關證件也不可以貿然把它判斷為違建。接下來我們通過了解這三個政策和法規銜接的時間節點，就可以合理地確定我們自己的房屋和宅基地的合法性。

第一個時間點，1982年公布《村鎮建房用地管理條例》。這是第一個提出調控宅基地面積。村民們提出住房用地。省行政機關制定不同情況下的山地，丘陵，平原土地配額，縣行政機關制定的標準宅基地面積。在此之前，沒有統一的規定。因此，在1982年以前無論多大的地面空間，只要有之后沒有擴展，都是合法的，有必要維持現狀，以確定實際面積。

第二個時間點，1987年1月實施《土地管理法》。根據相關法律，農村地區村民只能擁有一個宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。這是我國第一次將宅基地管制提高到法律的高度。

從1982年《村鎮房屋和土地管理條例》頒布到1987年1月《土地管理法》實施期間，國家根據有關政策處理后，可以維持現狀，確認超面積住房宅基地建設權。

第三個時間點，2008年1月頒布實施《城鄉規劃法》。該法首次提出明確相關規定，自建住宅必須取得《農村建設規劃許可證》，由省、自治區、直轄市制定有關修繕、改建、增建的規定。直接隸屬于中央行政機關。

在此之前，《土地管理法》等，只為住房建設報告的有關規定審批沒有明確要求審批住房申請的有關規定。根據不溯及既往的原則，房屋在2008年以前建造是否合法，不能僅僅以規劃許可證或財產許可證來判斷。

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■ “楊在明律師”曾參與立法、擔任過法律課堂講師、在明律師事務所主任律師、中國行為法學會客座教授、遵循“只為被拆遷人服務”的宗旨。

總結

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