不想做科技企業(yè)的地產(chǎn)公司不是好共享經(jīng)濟(jì)。

　　文：CJ 編輯：Vicky Xiao

　　“科技”二字能給地產(chǎn)公司增加多少估值？WeWork 上市給出了答案——433 億美元。

　　當(dāng)?shù)貢r(shí)間 8 月 14 日，美國(guó)共享經(jīng)濟(jì)的代表企業(yè) WeWork 公開(kāi)發(fā)布招股書(shū)。WeWork 的控股公司 The We Company 預(yù)計(jì)最快于 9 月掛牌，代碼為“WE”。

　　軟銀在上一輪投資中給出了 WeWork470 億美元的估值。這讓 WeWork 上市或?qū)⒊蔀槔^ Uber 之后，今年美股第二大 IPO。

　　隨著 WeWork 帶火了共享辦公空間的概念，一家默默無(wú)名的歐洲公司 IWG 也進(jìn)入了公眾視野。同樣的模式下，它比 WeWork 規(guī)模更大、會(huì)員數(shù)量更多、在倫敦證券交易所掛牌、并且還盈利了。

　　但 IWG 的市值目前僅為 37 億美元，還不到 WeWork 估值的零頭，這讓投資者對(duì) WeWork470 億美元的估值感到疑惑。這之間巨大的估值差異，就因?yàn)?WeWork 標(biāo)榜自己為科技公司嗎？

　　在招股書(shū)中，WeWork 終于詳細(xì)披露了財(cái)務(wù)狀況，包括去年 19 億美元的巨額虧損。WeWork 尚未披露計(jì)劃融資的具體額度和交易所，摩根大通和高盛將作為主要承銷(xiāo)商。

　　2010 年，Adam Neumann 和 Miguel McKelvey 在紐約創(chuàng)立了 WeWork。2014 年，WeWork 從倫敦開(kāi)始向海外擴(kuò)張，并于 2016 年在上海開(kāi)設(shè)了辦公空間，也是在亞洲的第一站。

　　WeWork 高調(diào)打開(kāi)了新的需求，格調(diào)高雅服務(wù)周全的辦公室不再是大型企業(yè)的專(zhuān)有特權(quán)。需要量入為出的創(chuàng)業(yè)者和小型公司也可以按時(shí)付費(fèi)，靈活享有專(zhuān)業(yè)的辦公空間。

　　但巨虧的 WeWork 需要證明兩件事情：470 億美元的估值合理性，以及能否擔(dān)當(dāng)“科技公司”的名頭。

　　高增長(zhǎng)與高成本

　　據(jù)招股書(shū)，WeWork 的增長(zhǎng)速度不可謂不快。

　　2016 年，WeWork 全年收入 4.36 億美元，2017 年為 8.86 億美元，2018 年為 18.21 億美元，僅在 2019 上半年，收入就達(dá)到了 15.35 億美元。增長(zhǎng)率幾乎保持在 100% 之上。

　　WeWork 還處于高速擴(kuò)張的階段，自 2018 年 6 月至 2019 年 6 月，其工位增長(zhǎng)了一倍，從 30.1 萬(wàn)個(gè)工位增長(zhǎng)到 60.4 萬(wàn)個(gè)工位。WeWork 還計(jì)劃在 169 個(gè)新城市建立業(yè)務(wù)。

　　當(dāng)然不出意外，WeWork 還是一家虧損的公司。意外的是，2018 年 WeWork 的虧損超過(guò)了 Uber 和 Lyft。這讓共享經(jīng)濟(jì)的盈利能力再次遭受質(zhì)疑。

　　WeWork 的經(jīng)營(yíng)成本也相當(dāng)之高，2018 全年凈虧損為 19 億美元，Uber 和 Lyft 同期分別為 18 億美元和 10 億美元。WeWork 今年上半年凈虧損已經(jīng)達(dá)到 9 億美元。

　　賺的越多，虧的越多，這也是共享經(jīng)濟(jì)最典型的問(wèn)題。WeWork 目前的收入幾乎只能夠支付租金、裝修等運(yùn)營(yíng)空間的費(fèi)用。WeWork 還在招股書(shū)中披露，其簽署的未來(lái)最低租賃支付義務(wù)為 472 億美元。

　　WeWork 賬上還有 24.73 億現(xiàn)金類(lèi)資產(chǎn)，但總負(fù)債約為 220 億，主要為未來(lái)需要繳納的租金，還有 13.42 億長(zhǎng)期債務(wù)。此外，WeWork 發(fā)行公司債融資，曾因?yàn)橛芰μ疃辉u(píng)為“垃圾債券”，目前在交易市場(chǎng)也處于虧損狀態(tài)。

　　據(jù)路透社報(bào)道，WeWork 計(jì)劃募資 30 億至 40 億美元，并在 9 月初開(kāi)始路演。據(jù)招股書(shū)，其主要機(jī)構(gòu)股東為 Benchmark、摩根大通、以及軟銀集團(tuán)，但 CEO Neumann 牢牢控制整個(gè)公司，并將在上市后獲得超過(guò)一半的投票權(quán)。

WeWork CEO Neumann圖AxiosWeWork CEO

　　家庭對(duì)于公司牢固的控制權(quán)引起了行業(yè)非議。據(jù)華爾街日?qǐng)?bào)，Neumann 在紐約和圣何塞購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)然后出租給 WeWork。招股書(shū)此次披露 Neumann 從中賺取 1700 萬(wàn)美元。

　　在上市前，Neumann 還套現(xiàn)了 7 億美元。他進(jìn)行了多項(xiàng)房地產(chǎn)行業(yè)的個(gè)人投資，其妻子也被指定為公司繼任者之一。據(jù) TechCrunch，Neumann 從貸款和股票銷(xiāo)售中獲得的回報(bào)，創(chuàng)下了私有公司高管的最高回報(bào)記錄。

　　WeWork 甚至在招股書(shū)中建議投資人不要參考媒體報(bào)道，而是相信公司披露信息。

　　“空間即服務(wù)”

　　WeWork 提出了非常有科技企業(yè)風(fēng)格的產(chǎn)品口號(hào)——“空間即服務(wù)（space-as-a-service）”。

　　WeWork 率先推出了“空間即服務(wù)”會(huì)員模式。辦公空間可以靈活到只租一個(gè)工位，支付方式則靈活到按分鐘、按月或按年支付，個(gè)人會(huì)員能以較低的價(jià)格獲得工作空間。

　　WeWork 還在招股書(shū)中強(qiáng)調(diào)，其擁有大約 1000 名工程師、產(chǎn)品設(shè)計(jì)師和機(jī)器學(xué)習(xí)科學(xué)家，致力于對(duì)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜系統(tǒng)進(jìn)行構(gòu)建、集成和自動(dòng)化。因此，與傳統(tǒng)替代方案相比，能夠以更低的價(jià)格為會(huì)員提供優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)。

　　WeWork 拿出的數(shù)據(jù)是：傳統(tǒng)企業(yè)租賃辦公空間，為每個(gè)員工付出的成本是每年 1.7 萬(wàn)美元，WeWork 則能夠把成本降低到 7304 美元。不過(guò)，WeWork 沒(méi)有解釋他們的科技業(yè)務(wù)系統(tǒng)如何完成了成本的優(yōu)化。

　　雖然目前處于巨虧狀態(tài)，WeWork 在招股書(shū)中表示，其共享辦公空間基本在投入運(yùn)營(yíng) 6 個(gè)月之后能夠達(dá)到收支平衡的狀態(tài)。目前 WeWork 美國(guó)固定工位的價(jià)格約為每月 500 美元至 600 美元，專(zhuān)屬辦公室的價(jià)格為每月 1000 美元左右。

　　據(jù)招股書(shū)，WeWork 的運(yùn)營(yíng)區(qū)域覆蓋 29 個(gè)國(guó)家的 111 個(gè)城市，共有 528 個(gè)地點(diǎn)，會(huì)員數(shù)量為 52.7 萬(wàn)名，覆蓋 38％ 的財(cái)富 500 強(qiáng)企業(yè)。

　　WeWork 稱(chēng)，公司創(chuàng)立之初的目標(biāo)客戶大多是自由職業(yè)者、創(chuàng)業(yè)公司和小企業(yè)。而后 WeWork 重點(diǎn)發(fā)展“企業(yè)會(huì)員”。截至 2019 年 6 月 1 日，40％ 的會(huì)員是員工人數(shù)超過(guò) 500 人的組織（WeWork 稱(chēng)之為企業(yè)會(huì)員）。WeWork 預(yù)計(jì)企業(yè)會(huì)員將繼續(xù)作為增長(zhǎng)最快的會(huì)員類(lèi)別。

　　地產(chǎn)公司還是科技公司？

　　今年上市的科技企業(yè)估值讓華爾街頗為頭疼。他們大多虧損嚴(yán)重、盈利模式又不甚清晰——WeWork 真的值 470 億美元嗎？

　　WeWork 也在招股書(shū)中承認(rèn)，盡管他們開(kāi)辟行業(yè)先河，但這個(gè)行業(yè)幾乎沒(méi)有準(zhǔn)入門(mén)檻。WeWork 不能只講新時(shí)代的二房東故事，租用商業(yè)地產(chǎn)，裝修成漂亮的辦公室，開(kāi)發(fā)會(huì)員模式而從中套利。這種共享辦公空間的商業(yè)模式并沒(méi)有“護(hù)城河”。

　　WeWork 已經(jīng)推出了一支名為 ARK 的投資基金，用于投資房地產(chǎn)。而早期 WeWork 為了保持輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，主要通過(guò)租賃獲得辦公空間。WeWork 希望擺脫共享辦公的標(biāo)簽，目前已經(jīng)發(fā)展出 WeLive 共享住宿、WeGrow 共享學(xué)習(xí)等業(yè)務(wù)。

　　值得關(guān)注的是，WeWork 一直在收購(gòu)互聯(lián)網(wǎng)和軟件企業(yè)。據(jù) Crunchbase，WeWork 目前完成了 17 項(xiàng)收購(gòu)，包括收購(gòu)在線活動(dòng)組織網(wǎng)站 Meetup。今年收購(gòu)的 6 家公司大多數(shù)為業(yè)務(wù)相關(guān)的軟件公司或者互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

　　WeWork 在招股書(shū)中規(guī)劃了公司未來(lái)：我們的全球平臺(tái)是一站式商店，會(huì)員可以訪問(wèn)他們所需的所有產(chǎn)品和服務(wù)，使他們能夠工作、生活和成長(zhǎng)。我們已經(jīng)開(kāi)始構(gòu)建一系列 We Company 產(chǎn)品，并開(kāi)發(fā)第三方合作伙伴網(wǎng)絡(luò)以滿足我們會(huì)員的需求。

　　但行業(yè)懷疑 WeWork 的收購(gòu)行為只是為了強(qiáng)化“科技企業(yè)”的標(biāo)簽，提高上市估值，能否改善公司盈利能力還是未知數(shù)。WeWork 則需要借由上市融資和快速擴(kuò)張控制市場(chǎng)。當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手難以望其項(xiàng)背，就可以牢牢占據(jù)行業(yè)頂端，再對(duì)其他業(yè)務(wù)方向徐徐圖之。所以，這只神奇獨(dú)角獸 WeWork 究竟要做地產(chǎn)公司還是軟件公司？

總結(jié)

以上是生活随笔為你收集整理的WeWork亏损超Uber！但现在它要以400多亿美元估值上市了的全部?jī)?nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問(wèn)題。

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