不想做科技企業(yè)的地產(chǎn)公司不是好共享經(jīng)濟(jì)。

　　文：CJ 編輯：Vicky Xiao

　　“科技”二字能給地產(chǎn)公司增加多少估值？WeWork 上市給出了答案——433 億美元。

　　當(dāng)?shù)貢r間 8 月 14 日，美國共享經(jīng)濟(jì)的代表企業(yè) WeWork 公開發(fā)布招股書。WeWork 的控股公司 The We Company 預(yù)計最快于 9 月掛牌，代碼為“WE”。

　　軟銀在上一輪投資中給出了 WeWork470 億美元的估值。這讓 WeWork 上市或?qū)⒊蔀槔^ Uber 之后，今年美股第二大 IPO。

　　隨著 WeWork 帶火了共享辦公空間的概念，一家默默無名的歐洲公司 IWG 也進(jìn)入了公眾視野。同樣的模式下，它比 WeWork 規(guī)模更大、會員數(shù)量更多、在倫敦證券交易所掛牌、并且還盈利了。

　　但 IWG 的市值目前僅為 37 億美元，還不到 WeWork 估值的零頭，這讓投資者對 WeWork470 億美元的估值感到疑惑。這之間巨大的估值差異，就因為 WeWork 標(biāo)榜自己為科技公司嗎？

　　在招股書中，WeWork 終于詳細(xì)披露了財務(wù)狀況，包括去年 19 億美元的巨額虧損。WeWork 尚未披露計劃融資的具體額度和交易所，摩根大通和高盛將作為主要承銷商。

　　2010 年，Adam Neumann 和 Miguel McKelvey 在紐約創(chuàng)立了 WeWork。2014 年，WeWork 從倫敦開始向海外擴(kuò)張，并于 2016 年在上海開設(shè)了辦公空間，也是在亞洲的第一站。

　　WeWork 高調(diào)打開了新的需求，格調(diào)高雅服務(wù)周全的辦公室不再是大型企業(yè)的專有特權(quán)。需要量入為出的創(chuàng)業(yè)者和小型公司也可以按時付費(fèi)，靈活享有專業(yè)的辦公空間。

　　但巨虧的 WeWork 需要證明兩件事情：470 億美元的估值合理性，以及能否擔(dān)當(dāng)“科技公司”的名頭。

　　高增長與高成本

　　據(jù)招股書，WeWork 的增長速度不可謂不快。

　　2016 年，WeWork 全年收入 4.36 億美元，2017 年為 8.86 億美元，2018 年為 18.21 億美元，僅在 2019 上半年，收入就達(dá)到了 15.35 億美元。增長率幾乎保持在 100% 之上。

　　WeWork 還處于高速擴(kuò)張的階段，自 2018 年 6 月至 2019 年 6 月，其工位增長了一倍，從 30.1 萬個工位增長到 60.4 萬個工位。WeWork 還計劃在 169 個新城市建立業(yè)務(wù)。

　　當(dāng)然不出意外，WeWork 還是一家虧損的公司。意外的是，2018 年 WeWork 的虧損超過了 Uber 和 Lyft。這讓共享經(jīng)濟(jì)的盈利能力再次遭受質(zhì)疑。

　　WeWork 的經(jīng)營成本也相當(dāng)之高，2018 全年凈虧損為 19 億美元，Uber 和 Lyft 同期分別為 18 億美元和 10 億美元。WeWork 今年上半年凈虧損已經(jīng)達(dá)到 9 億美元。

　　賺的越多，虧的越多，這也是共享經(jīng)濟(jì)最典型的問題。WeWork 目前的收入幾乎只能夠支付租金、裝修等運(yùn)營空間的費(fèi)用。WeWork 還在招股書中披露，其簽署的未來最低租賃支付義務(wù)為 472 億美元。

　　WeWork 賬上還有 24.73 億現(xiàn)金類資產(chǎn)，但總負(fù)債約為 220 億，主要為未來需要繳納的租金，還有 13.42 億長期債務(wù)。此外，WeWork 發(fā)行公司債融資，曾因為盈利能力太差而被評為“垃圾債券”，目前在交易市場也處于虧損狀態(tài)。

　　據(jù)路透社報道，WeWork 計劃募資 30 億至 40 億美元，并在 9 月初開始路演。據(jù)招股書，其主要機(jī)構(gòu)股東為 Benchmark、摩根大通、以及軟銀集團(tuán)，但 CEO Neumann 牢牢控制整個公司，并將在上市后獲得超過一半的投票權(quán)。

WeWork CEO Neumann圖AxiosWeWork CEO

　　家庭對于公司牢固的控制權(quán)引起了行業(yè)非議。據(jù)華爾街日報，Neumann 在紐約和圣何塞購買房產(chǎn)然后出租給 WeWork。招股書此次披露 Neumann 從中賺取 1700 萬美元。

　　在上市前，Neumann 還套現(xiàn)了 7 億美元。他進(jìn)行了多項房地產(chǎn)行業(yè)的個人投資，其妻子也被指定為公司繼任者之一。據(jù) TechCrunch，Neumann 從貸款和股票銷售中獲得的回報，創(chuàng)下了私有公司高管的最高回報記錄。

　　WeWork 甚至在招股書中建議投資人不要參考媒體報道，而是相信公司披露信息。

　　“空間即服務(wù)”

　　WeWork 提出了非常有科技企業(yè)風(fēng)格的產(chǎn)品口號——“空間即服務(wù)（space-as-a-service）”。

　　WeWork 率先推出了“空間即服務(wù)”會員模式。辦公空間可以靈活到只租一個工位，支付方式則靈活到按分鐘、按月或按年支付，個人會員能以較低的價格獲得工作空間。

　　WeWork 還在招股書中強(qiáng)調(diào)，其擁有大約 1000 名工程師、產(chǎn)品設(shè)計師和機(jī)器學(xué)習(xí)科學(xué)家，致力于對運(yùn)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜系統(tǒng)進(jìn)行構(gòu)建、集成和自動化。因此，與傳統(tǒng)替代方案相比，能夠以更低的價格為會員提供優(yōu)質(zhì)體驗。

　　WeWork 拿出的數(shù)據(jù)是：傳統(tǒng)企業(yè)租賃辦公空間，為每個員工付出的成本是每年 1.7 萬美元，WeWork 則能夠把成本降低到 7304 美元。不過，WeWork 沒有解釋他們的科技業(yè)務(wù)系統(tǒng)如何完成了成本的優(yōu)化。

　　雖然目前處于巨虧狀態(tài)，WeWork 在招股書中表示，其共享辦公空間基本在投入運(yùn)營 6 個月之后能夠達(dá)到收支平衡的狀態(tài)。目前 WeWork 美國固定工位的價格約為每月 500 美元至 600 美元，專屬辦公室的價格為每月 1000 美元左右。

　　據(jù)招股書，WeWork 的運(yùn)營區(qū)域覆蓋 29 個國家的 111 個城市，共有 528 個地點，會員數(shù)量為 52.7 萬名，覆蓋 38％ 的財富 500 強(qiáng)企業(yè)。

　　WeWork 稱，公司創(chuàng)立之初的目標(biāo)客戶大多是自由職業(yè)者、創(chuàng)業(yè)公司和小企業(yè)。而后 WeWork 重點發(fā)展“企業(yè)會員”。截至 2019 年 6 月 1 日，40％ 的會員是員工人數(shù)超過 500 人的組織（WeWork 稱之為企業(yè)會員）。WeWork 預(yù)計企業(yè)會員將繼續(xù)作為增長最快的會員類別。

　　地產(chǎn)公司還是科技公司？

　　今年上市的科技企業(yè)估值讓華爾街頗為頭疼。他們大多虧損嚴(yán)重、盈利模式又不甚清晰——WeWork 真的值 470 億美元嗎？

　　WeWork 也在招股書中承認(rèn)，盡管他們開辟行業(yè)先河，但這個行業(yè)幾乎沒有準(zhǔn)入門檻。WeWork 不能只講新時代的二房東故事，租用商業(yè)地產(chǎn)，裝修成漂亮的辦公室，開發(fā)會員模式而從中套利。這種共享辦公空間的商業(yè)模式并沒有“護(hù)城河”。

　　WeWork 已經(jīng)推出了一支名為 ARK 的投資基金，用于投資房地產(chǎn)。而早期 WeWork 為了保持輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式，主要通過租賃獲得辦公空間。WeWork 希望擺脫共享辦公的標(biāo)簽，目前已經(jīng)發(fā)展出 WeLive 共享住宿、WeGrow 共享學(xué)習(xí)等業(yè)務(wù)。

　　值得關(guān)注的是，WeWork 一直在收購互聯(lián)網(wǎng)和軟件企業(yè)。據(jù) Crunchbase，WeWork 目前完成了 17 項收購，包括收購在線活動組織網(wǎng)站 Meetup。今年收購的 6 家公司大多數(shù)為業(yè)務(wù)相關(guān)的軟件公司或者互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

　　WeWork 在招股書中規(guī)劃了公司未來：我們的全球平臺是一站式商店，會員可以訪問他們所需的所有產(chǎn)品和服務(wù)，使他們能夠工作、生活和成長。我們已經(jīng)開始構(gòu)建一系列 We Company 產(chǎn)品，并開發(fā)第三方合作伙伴網(wǎng)絡(luò)以滿足我們會員的需求。

　　但行業(yè)懷疑 WeWork 的收購行為只是為了強(qiáng)化“科技企業(yè)”的標(biāo)簽，提高上市估值，能否改善公司盈利能力還是未知數(shù)。WeWork 則需要借由上市融資和快速擴(kuò)張控制市場。當(dāng)競爭對手難以望其項背，就可以牢牢占據(jù)行業(yè)頂端，再對其他業(yè)務(wù)方向徐徐圖之。所以，這只神奇獨角獸 WeWork 究竟要做地產(chǎn)公司還是軟件公司？

總結(jié)

以上是生活随笔為你收集整理的WeWork亏损超Uber！但现在它要以400多亿美元估值上市了的全部內(nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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