潘石屹要“跑”了？

　　3 月 11 日晚，SOHO 中國發布公告稱，公司在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性（「潛在交易」），其可能導致就本公司的全部已發行股分（「股分」）作出全面要約。截至報告日期止，尚未就是否進行潛在交易作出決定，而且并未與任何一方訂立實施潛在交易的正式協議。

　　此前，SOHO 中國曾被報道稱正計劃將旗下核心資產“八大金剛（內地八座辦公樓）”全部出售。若消息屬實，屬于 SOHO 中國的寫字樓項目將僅剩位于朝陽門的銀河 SOHO 一個，也就是說，SOHO 中國正在將國內資產清空。

　　此次，SOHO 中國又承認正在進行股權出售相關洽談，潘石屹似乎是打算徹底“清倉”了。

　　劃算的買賣

　　3 月 10 日早間，路透社報道稱“黑石集團擬以每股 6 港元、總價 40 億美元的價格將 SOHO 中國私有化，并接管 SOHO 中國的相關債務，有關交易細節預計將在未來幾周內敲定” 。以此計算，如將 SOHO 中國私有化，黑石集團或需花費超 605 億元，而這也將成為黑石集團在中國最大的一筆收購。

　　受此消息刺激，SOHO 中國股價于 3 月 10 日上午開盤后迅速上漲，11 時 12 分開始停牌。臨停前，SOHO 中國股價報 4.1 港元，漲幅高達 37.58%，市值約 213 億港元，而這也是 SOHO 中國股價自 2018 年 6 月以來的高點。

　　3 月 11 日晚公告發布后，SOHO 中國于 3 月 12 日復盤，股價在一分鐘內上漲 13.9% 至 4.80 港元，隨后有所回落，截至收盤報 4.16 港元，較 10 日停牌上漲 1.46%。

　　股價的大幅上漲意味著公眾認為 SOHO 中國被收購是一個巨大利好，相關分析亦普遍認為，這是一筆劃算的買賣。

　　從價格上看，每股 6 港元的交易報價幾乎是 SOHO 中國 9 日 2.98 港元的兩倍。不僅如此，SOHO 中國于 2007 年 10 月上市，歷史最高價也僅有 7.404 港元，自當年 11 月 15 日之后更是再未突破過 6 港元。

　　從交易條件看，若黑石集團接管 SOHO 中國的相關債務，對后者而言也是一大助力。根據 2019 年半年報，截至 2019 年 6 月 30 日，SOHO 中國總負債約 326.83 億元，其中將于一年內到期的負債約 20.53 億元，五年以上到期的債務 116.92 億元；而公司同期現金及等價物只有 11.5 億元，已經完全無法覆蓋短債。

　　從經營層面看，2019 年上半年，SOHO 中國平均借貸成本約 4.8%，潘石屹此前曾表示：“在北京這樣的城市，SOHO 中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地行業最低的資金成本，但在此情況下，這意味著全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎么做呢？”

　　事實上，自 2012 年轉型后，SOHO 中國營收和利潤便開始逐年下滑。2012 年該公司實現營收和凈利潤分別為 155.44 億元、105.85 億元，而直至 2018 年，該公司的營收和凈利潤已經縮水至 20.89 億元、19.25 億元。由此可知，2018 年與 2012 年相比，SOHO 中國的營收規模已經縮減了 86%，而凈利潤規模減少了約 80%。2019 年上半年凈利潤更是僅有 5.65 億元，同比下滑了 48.36%，較 2012 年的 105.85 億元大幅縮水 95%。

　　對于 SOHO 中國，或許潘石屹等股東及管理層已經失去了持續經營的能力和動力，出售對其而言可能是一種解脫。

　　但對黑石集團而言，這樣的 SOHO 中國似乎并不是燙手山芋。公開資料顯示，黑石集團成立于 1985 年，2007 年 6 月在紐約證券交易所掛牌上市，旗下黑石基金是全球最大的房地產私募基金，有著“私募之王”之稱，管理的資產總額達到 5000 億美元，重點業務包括房地產、私募股權、對沖基金、信貸四類，其中房地產是黑石集團的業績支柱——根據 2019 年財報，黑石集團可收取管理費的資金為 1122 億美元，房地產約占 46.70%。

　　2007 年，黑石集團曾斥資 260 億美元收購希爾頓，2014 年開始，又通過 12 次交易逐步清倉了希爾頓股票，共實現約 140 億美元利潤，成為私募股權史上回報最豐厚的一筆投資。2013 年，黑石集團收購了經營不善的奇斯威克園區，通過近兩年的改造，將其空租率由收購前的 6.9% 大幅縮減至低于1% 后，以 7.8 億英鎊的價格將出售給中投，凈賺近 4 億英鎊。

　　也就是說，黑石集團有著較高的投后管理水平，收購 SOHO 中國后，或許能夠提升其經營、盈利能力，并在一段時間后以更高的價格出售，對后者的發展及估值而言都是一種利好，而黑石集團也能從中獲益，從而實現雙贏。市場對這筆交易似乎也是看好的態度，SOHO 中國大漲的同時，黑石集團股價也在 3 月 10 日上漲了 7.79%。此外，消息還稱，與黑石集團達成協議后，潘石屹及妻子打算保有小部分股份。

　　對此，知名地產分析師嚴躍進分析稱，目前美國等經濟形勢來看，各類房地產基金和資產管理公司相對會比較保守，而黑石依然和 SOHO 中國談判，說明是看好中國房地產市場，尤其是寫字樓市場的。去年開始全國寫字樓市場比較疲軟，客觀上也會壓低部分寫字樓的產品價格，這或也是黑石收購的一個重要邏輯。

　　他還表示，對于 SOHO 中國來說，現在以公司的名義進行拋售或私有化，也說明資產處置的決心。一般來說，寫字樓企業對于經濟周期會更加敏感，所以會積極進行轉讓。而股價本身的波動，也說明外部對于 SOHO 中國股票的看好，某種程度上說明其股價是低估的，通過此類私有化，本身也有助于一些中小股東獲得收益。

　　清倉基本完成

　　SOHO 中國股價的上一次大漲，還要追溯到去年 10 月。彼時，SOHO 中國股價在數小時內上漲 27.19%，原因則是有消息稱“SOHO 中國據悉考慮以 80 億美元出售中國的辦公大樓權益。”

　　隨后，澎湃新聞跟進稱，其從接觸過該筆交易的知情人士處了解到，SOHO 中國已經開始進行交易，且交易對手是外資公司，SOHO 中國擬將旗下核心資產“八大金剛”全部出售。財新則稱當時第一筆交易已經接近最后階段，黑石集團聯合新加坡國有控股的 GIC 公司成立買方團，有意收購 SOHO 中國在北京的光華路 SOHO、望京 SOHO 塔3，以及在上海的 SOHO 復興廣場；此外 SOHO 中國還有五個意向在售項目，這八個項目總價值人民幣 500 億-600 億元，計劃所有交易在未來兩年內完成。

　　而官方公告中的一句“在投資物業組合的日常經營管理中，本集團會不時探討集團所處主要市場的商業地產市場環境及潛在交易機會”被業內解讀為對此消息的默認。

　　根據 SOHO 中國 2019 年半年報，目前 SOHO 中國旗下寫字樓項目僅有 9 個，若出售 8 個項目的消息屬實，屬于 SOHO 中國的寫字樓項目將僅剩位于朝陽門的銀河 SOHO 一個；從財報看，截至 2019 年 6 月底，SOHO 中國的總資產約 689 億元，將辦公樓出售后將僅余一百至兩百億。

　　事實上，SOHO 中國早在 2014 年，就已開始出售旗下資產。根據 SOHO 中國披露的大宗交易情況，過去近 6 年，SOHO 中國已經累計出售了逾 250 億元的物業資產。

　　2014 年，SOHO 中國以 82.8 億元的總對價，出售了位于上海的 SOHO 海倫廣場、SOHO 靜安廣場以及凌空 SOHO 的近一半物業面積。2015 年，通過股權轉讓的形式，SOHO 中國向復星集團出售了其所持上海外灘國際金融中心8-1 地塊 50％ 的權益，預計其所占的股權轉讓款為 42.5 億元，同時收回了近 46 億元的股東貸款及利息。

　　2016 年，SOHO 中國以 32.2 億元的對價，出售了位于上海的 SOHO 世紀廣場。2017 年，SOHO 中國又以 35.73 億元的價格將虹口 SOHO 整體出售，買家為新加坡公司吉寶置業旗下的吉寶置業中國、吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯合投資者；同年，SOHO 中國又將凌空 SOHO 的剩余物業面積，以 85.8 億元出售。

　　2019 年 6 月，潘石屹曾宣布將分批銷售部分持有物業，預估總價值 78 億元：第一批銷售房源來自望京 SOHO、銀河 SOHO、建外 SOHO、SOHO 東海廣場及 SOHO 中山廣場共 5 個項目的 9 套單獨交易標的房源，總計 2 萬平方米；第二批銷售房源何時啟動尚未公布。

　　彼時，被問及“為什么要這樣急迫的銷售穩定現金流”時，潘石屹解釋稱：“公司持有的房子量太大了，有 600 億的資產，100 多億的負債，把這些零零星星的物業都銷售出去，是一個很理性的考慮。另外，我當年也是做房地產開發，很活躍的，市場上就要有不斷的交易，中介可以賺錢，政府能夠收到稅，我多多少少賺點錢，做私立就要出貨進貨，這個是我的活思想。”

　　9 月底，SOHO 中國曾宣布以 7.61 億元的價格出售位于北京的 9 個商業項目共計 2583 個地下停車位組成的資產包。10 月 22 日，有消息稱，SOHO 中國已將旗下共享辦公業務 SOHO3Q 的 11 個項目打包賣給筑夢之星，彼時已進入合同審批流程。

　　值得注意的是，出售國內資產的同時，潘石屹還在不斷對海外進行投資。2011 年開始，潘石屹夫婦通過家族信托投資了大量海外資產，先是斥資 7 億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，后又花費 6 億美元收購曼哈頓公園大道廣場的 49% 股權，接著耗資 7 億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈 40% 的股權。

　　長子潘瑞也成立了 Estates 房地產公司，擁有多個大型地產項目，其中包括首個由華人主導的英國公寓品牌 UNINN。就在最近，從 2019 年 12 月 18 日至 2020 年 1 月 14 日，潘石屹注冊了 7 家公司，且公司股東均為注冊在境外的公司，注冊資本從 150 萬元至 2 億元不等。而這 7 家新成立公司背后 100% 控股的大股東均為香港、臺灣公司，尚未能查詢到實際控股人的情況。

　　當時有觀點認為，潘石屹是在轉移資產，其回復稱“千萬不要相信謠言，我現在拿的護照是中華人民共和國的護照。房子建在這里，我是帶不動的，所以說我跑了，都是謠言。”此次私有化傳聞出現后，質疑再次出現，但知名地產分析師嚴躍進認為，變現的可能性更大，通過私有化為 SOHO 中國創始人等帶來了規模較大的現金流，在當前房地產市場的大環境下，類似現金流的充裕也是很關鍵的。

　　（本文首發鈦媒體，作者石萬佳）

總結

以上是生活随笔為你收集整理的潘石屹拟彻底清仓：卖完办公楼，公司也不想要了的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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