圖片來源@視覺中國

　　文資本偵探（ID:deep_insights），作者王舷歌

　　萬科最近很熱鬧。

　　4 月 2 日王石攜萬科全體一次性捐出 2 億股萬科企業(yè)股給清華大學(xué)，共同建立清華大學(xué)萬科公共衛(wèi)生與健康學(xué)院。萬科表示，此次并非企業(yè)捐款，捐出的并非萬科上市公司資產(chǎn)，而是 1984 年萬科成立以來數(shù)十萬員工 36 年努力奮斗的共同成果和財(cái)富。

　　然而這筆可以記入中國慈善史的股權(quán)捐贈(zèng)卻遭遇了巨大的質(zhì)疑——

　　4 月 22 日，廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長、前萬科員工韓世同實(shí)名舉報(bào)萬科的這次捐贈(zèng)事件。他表示：“我最大的訴求是，萬科召開員工代表大會(huì)審議認(rèn)為這屬于無效捐贈(zèng)，把捐贈(zèng)給清華的集體股截回來。”

　　4 月 28 日，原萬科深圳地產(chǎn)公司總經(jīng)理車偉清等 10 名萬科老員工致信清華大學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)，要求清華大學(xué)退還被王石和萬科企業(yè)股中心捐贈(zèng)的 2 億股萬科股票。

　　除了質(zhì)疑王石是否有權(quán)利把萬科的集體股份送給清華，信中還直陳萬科企業(yè)股存在太多不確定因素，例如：股權(quán)歸屬存在爭議、捐贈(zèng)程序存在問題、捐贈(zèng)者動(dòng)機(jī)目的存疑、捐贈(zèng)者涉嫌私吞企業(yè)股以及未經(jīng)過專業(yè)機(jī)構(gòu)審計(jì)等等。若清華大學(xué)執(zhí)意接受此項(xiàng)疑團(tuán)重重的捐贈(zèng)，恐怕會(huì)涉嫌接贓和共同侵權(quán)。

　　同樣是在 4 月，萬科還卷入了一塊土地的圍標(biāo)風(fēng)波。據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，中國海外發(fā)展、萬科和華潤置地，因?yàn)樯嫦訃鷺?biāo)上海虹口區(qū)嘉興路街道 HK271-01 地塊（地塊公告號(hào)：202002701），三家企業(yè)在上海的相關(guān)負(fù)責(zé)人被警方帶走協(xié)助調(diào)查。

　　一波未平一波又起。對(duì)于萬科來說，雷陣雨似得熱點(diǎn)事件其實(shí)無傷大雅，真正值得關(guān)注的是其 2019 年收入及利潤增速均已低于市場預(yù)期，合同銷售金額與面積均為近幾年最低增速。

　　萬科近 5 年股價(jià)走勢

　　數(shù)讀萬科

　　今年 3 月中旬，萬科公布了讓人有些失望的 2019 年年報(bào)。

　　報(bào)告顯示，公司 2019 年取得營業(yè)收入 3678.9 億元，同比增長 23.6%；歸屬于上市公司股東凈利潤 388.7 億，同比增長僅 15.1%，公司收入及利潤增速均低于市場預(yù)期。

　　或許是自去年 11 月份，萬科董事會(huì)名譽(yù)主席王石無意間透露萬科 2019 年“年報(bào)非常好”這一消息，這也給了市場及投資者對(duì)公司較高的期許；而萬科實(shí)際交出的一份頗為“中規(guī)中矩”又遠(yuǎn)不及投資者預(yù)期的成績單，也使得市場對(duì)公司前景頗為悲觀。

　　作為國內(nèi)第二大房地產(chǎn)開發(fā)商，萬科銷售收入增速為 23.6%，低于排名第一的碧桂園 28.2% 以及排名第四的融創(chuàng) 35.7% 的收入增速，高于排名第五的保利以及排名第三恒大的收入增長。而萬科收入增速低于預(yù)期，主要是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工規(guī)模低于年初目標(biāo)，拖累項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入。

　　組成方面，萬科來自房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入 3526.5 億元，收入占比達(dá)到 95.86%；來自物業(yè)服務(wù)收入 127 億元，占比 3.45%。

　　曾幾何時(shí)多元化業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略主線現(xiàn)在已很少在公司層面提及，萬科也逐漸回歸到房地產(chǎn)開發(fā)商的最初角色。

　　在合同銷售方面，萬科 2019 年合同銷售額為 6308.4 億元，同比增長僅為 3.9%；合同銷售面積為 4112.2 萬平米，同比增長 1.8%，均為近幾年最低增速。

　　在規(guī)模上，萬科倒仍然位列第一梯隊(duì)。根據(jù)中國指數(shù)研究院之前公布的 2019 年中國房地產(chǎn)銷售額榜，萬科全口徑合同銷售額在國內(nèi)房企中排名第二，僅低于碧桂園，高于恒大、融創(chuàng)及保利。

　　盈利方面，萬科在 2019 年的盈利增長遠(yuǎn)低于市場預(yù)期。

　　公司 2019 年實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東凈利潤 388.7 億元，同比增長 15.1%，低于市場預(yù)期 10 個(gè)百分點(diǎn)；公司利潤率為 10.6%，較前兩年同樣呈現(xiàn)下降趨勢。

　　萬科利潤增長未達(dá)預(yù)期，很大程度上是由于結(jié)算毛利率下降幅度較大導(dǎo)致。公司 2019 年毛利潤 1004.4 億，同比增長 13.6%，增速遠(yuǎn)低于收入增速；公司毛利率為 27.3%，低于 2018 年 2.4 個(gè)百分點(diǎn)。

　　而公司毛利率的下降，在一定程度上是由于稅金及附加增幅較大導(dǎo)致。萬科 2019 年稅金及附加為 329.1 億元，同比增長 42%，遠(yuǎn)超過收入增速。稅金及附加的大幅增長，是由于公司 2019 年計(jì)提的土地增值稅清算準(zhǔn)備金增加導(dǎo)致。

　　費(fèi)用方面，萬科 2019 年總的經(jīng)營費(fèi)用為 211.3 億元，同比增長 10.3%；公司經(jīng)營費(fèi)用率為 5.7%，較 2018 年下降 0.7 個(gè)百分點(diǎn)，總體經(jīng)營效率有所提升。

　　但考慮到毛利率下降幅度遠(yuǎn)高于經(jīng)營費(fèi)用率減少幅度，公司凈利增速依然承壓。

　　負(fù)債方面，萬科依然延續(xù)其“低杠桿高周轉(zhuǎn)”的整體策略。

　　盡管公司 2019 年杠桿水平較 2018 年略有提升，但依然保持在行業(yè)低位。公司 2019 年末凈負(fù)債比率為 33.9%，高于 2018 年 3 個(gè)百分點(diǎn)；公司 2019 年凈財(cái)務(wù)費(fèi)用為 57.4 億元，相比 2018 年略有下降。同時(shí)，萬科 2019 年末現(xiàn)金余額高達(dá) 1661.9 億元，可覆蓋一年內(nèi)有息負(fù)債的 1.8 倍，公司短期償債風(fēng)險(xiǎn)較低。

　　萬科如何“活下去”

　　?回望歷史，1993 年房地產(chǎn)時(shí)代來臨，萬科果斷聚焦住宅開發(fā)，并深耕城市圈，銷售業(yè)績大幅攀升(2002-2019 年 CAGR34%)。2010 年行業(yè)面臨政策嚴(yán)調(diào)控，萬科在運(yùn)營模式上提出高周轉(zhuǎn)、小股操盤，帶動(dòng) ROE 水平持續(xù)提升。2014 年行業(yè)進(jìn)入成熟期，萬科又搶先布局多元化。

　　兩年前，萬科郁亮喊出“活下去”的目標(biāo)。在格外特殊的 2020 年，這一目標(biāo)似乎要成為一個(gè)真命題。接下來的萬科如何“活下去”？

　　首先在組織方面，2019 年萬科城市總經(jīng)理換防頻頻，劍指組織重建的“大江大海”計(jì)劃如火如荼。“萬科要建設(shè)矢量組織、冠軍組織和韌性組織。”郁亮表示：“我們所有的事都圍繞八個(gè)字，組織重構(gòu)，事人匹配。”

　　其次是主業(yè)方面，土儲(chǔ)偏低，土儲(chǔ)風(fēng)險(xiǎn)是萬科“謹(jǐn)慎經(jīng)營”下一直存在的問題。近兩年萬科通過逆周期拿地，顯著降低地價(jià)成本。目前萬科土地儲(chǔ)備規(guī)模合理適中，且主要分布在一二線城市(占比超過 80%)，能支撐銷售增長。

　　而多元化方面，萬科物業(yè)服務(wù)合同管理面積 6.4 億平米，市占率(2.5%)居行業(yè)前二；萬科的物流倉儲(chǔ)即旗下萬緯物流市占率居行業(yè)前三，且公司為普洛斯第一大股東；商業(yè)地產(chǎn)印力管理面積近 900 萬平，整體出租率達(dá) 97%；長租公寓泊寓則累計(jì)開業(yè) 11 萬間。

　　圖片來源：平安證券

　　看上去，萬科的未來充滿想象空間。而好消息是，已有實(shí)際數(shù)據(jù)證明疫情對(duì)萬科的影響非常有限。

　　根據(jù)萬科四月初發(fā)布的一季度經(jīng)營數(shù)據(jù)，萬科1-3 月份累計(jì)合約銷售金額 1378.8 億元，較去年同期減少 7.7%；累計(jì)合同銷售面積 884.8 萬平方米，同比減少 4.3%。

　　疫情影響之下，公司一季度銷售規(guī)模總體略有下降。但進(jìn)入 3 月份隨著防控形勢好轉(zhuǎn)，3 月份銷售額同比降幅已收窄至 4.2%，銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)改善的態(tài)勢。

　　另外值得注意的是，萬科一季度在營收及利潤方面則展現(xiàn)了相反的趨勢。

　　萬科在一季度收入同比略有下降，為 477.7 億元，同比減少 1.2%。公司營收的下降主要是在疫情影響下，公司開發(fā)結(jié)算收入同比下降導(dǎo)致。

　　而在盈利方面，萬科一季度則逆勢而上，表現(xiàn)了不錯(cuò)的增長趨勢。公司一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤 12.5 為億元，同比增長 11.6%，這主要是由于結(jié)算項(xiàng)目的權(quán)益較去年同期明顯提升導(dǎo)致。

　　盡管收入略有降低，但公司盈利提升顯著，這體現(xiàn)了萬科的基本面還是比較穩(wěn)健的。

　　不過，今年還剩 8 個(gè)月，接下來的變數(shù)也還很多。

總結(jié)

以上是生活随笔為你收集整理的万科要“活下去”的全部內(nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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