圖片來源@視覺中國

　　文資本偵探（ID:deep_insights），作者王舷歌

　　萬科最近很熱鬧。

　　4 月 2 日王石攜萬科全體一次性捐出 2 億股萬科企業股給清華大學，共同建立清華大學萬科公共衛生與健康學院。萬科表示，此次并非企業捐款，捐出的并非萬科上市公司資產，而是 1984 年萬科成立以來數十萬員工 36 年努力奮斗的共同成果和財富。

　　然而這筆可以記入中國慈善史的股權捐贈卻遭遇了巨大的質疑——

　　4 月 22 日，廣東省房地產研究會執行會長、前萬科員工韓世同實名舉報萬科的這次捐贈事件。他表示：“我最大的訴求是，萬科召開員工代表大會審議認為這屬于無效捐贈，把捐贈給清華的集體股截回來。”

　　4 月 28 日，原萬科深圳地產公司總經理車偉清等 10 名萬科老員工致信清華大學校領導，要求清華大學退還被王石和萬科企業股中心捐贈的 2 億股萬科股票。

　　除了質疑王石是否有權利把萬科的集體股份送給清華，信中還直陳萬科企業股存在太多不確定因素，例如：股權歸屬存在爭議、捐贈程序存在問題、捐贈者動機目的存疑、捐贈者涉嫌私吞企業股以及未經過專業機構審計等等。若清華大學執意接受此項疑團重重的捐贈，恐怕會涉嫌接贓和共同侵權。

　　同樣是在 4 月，萬科還卷入了一塊土地的圍標風波。據第一財經報道，中國海外發展、萬科和華潤置地，因為涉嫌圍標上海虹口區嘉興路街道 HK271-01 地塊（地塊公告號：202002701），三家企業在上海的相關負責人被警方帶走協助調查。

　　一波未平一波又起。對于萬科來說，雷陣雨似得熱點事件其實無傷大雅，真正值得關注的是其 2019 年收入及利潤增速均已低于市場預期，合同銷售金額與面積均為近幾年最低增速。

　　萬科近 5 年股價走勢

　　數讀萬科

　　今年 3 月中旬，萬科公布了讓人有些失望的 2019 年年報。

　　報告顯示，公司 2019 年取得營業收入 3678.9 億元，同比增長 23.6%；歸屬于上市公司股東凈利潤 388.7 億，同比增長僅 15.1%，公司收入及利潤增速均低于市場預期。

　　或許是自去年 11 月份，萬科董事會名譽主席王石無意間透露萬科 2019 年“年報非常好”這一消息，這也給了市場及投資者對公司較高的期許；而萬科實際交出的一份頗為“中規中矩”又遠不及投資者預期的成績單，也使得市場對公司前景頗為悲觀。

　　作為國內第二大房地產開發商，萬科銷售收入增速為 23.6%，低于排名第一的碧桂園 28.2% 以及排名第四的融創 35.7% 的收入增速，高于排名第五的保利以及排名第三恒大的收入增長。而萬科收入增速低于預期，主要是由于房地產項目竣工規模低于年初目標，拖累項目結轉收入。

　　組成方面，萬科來自房地產開發業務收入 3526.5 億元，收入占比達到 95.86%；來自物業服務收入 127 億元，占比 3.45%。

　　曾幾何時多元化業務發展的戰略主線現在已很少在公司層面提及，萬科也逐漸回歸到房地產開發商的最初角色。

　　在合同銷售方面，萬科 2019 年合同銷售額為 6308.4 億元，同比增長僅為 3.9%；合同銷售面積為 4112.2 萬平米，同比增長 1.8%，均為近幾年最低增速。

　　在規模上，萬科倒仍然位列第一梯隊。根據中國指數研究院之前公布的 2019 年中國房地產銷售額榜，萬科全口徑合同銷售額在國內房企中排名第二，僅低于碧桂園，高于恒大、融創及保利。

　　盈利方面，萬科在 2019 年的盈利增長遠低于市場預期。

　　公司 2019 年實現歸屬于母公司股東凈利潤 388.7 億元，同比增長 15.1%，低于市場預期 10 個百分點；公司利潤率為 10.6%，較前兩年同樣呈現下降趨勢。

　　萬科利潤增長未達預期，很大程度上是由于結算毛利率下降幅度較大導致。公司 2019 年毛利潤 1004.4 億，同比增長 13.6%，增速遠低于收入增速；公司毛利率為 27.3%，低于 2018 年 2.4 個百分點。

　　而公司毛利率的下降，在一定程度上是由于稅金及附加增幅較大導致。萬科 2019 年稅金及附加為 329.1 億元，同比增長 42%，遠超過收入增速。稅金及附加的大幅增長，是由于公司 2019 年計提的土地增值稅清算準備金增加導致。

　　費用方面，萬科 2019 年總的經營費用為 211.3 億元，同比增長 10.3%；公司經營費用率為 5.7%，較 2018 年下降 0.7 個百分點，總體經營效率有所提升。

　　但考慮到毛利率下降幅度遠高于經營費用率減少幅度，公司凈利增速依然承壓。

　　負債方面，萬科依然延續其“低杠桿高周轉”的整體策略。

　　盡管公司 2019 年杠桿水平較 2018 年略有提升，但依然保持在行業低位。公司 2019 年末凈負債比率為 33.9%，高于 2018 年 3 個百分點；公司 2019 年凈財務費用為 57.4 億元，相比 2018 年略有下降。同時，萬科 2019 年末現金余額高達 1661.9 億元，可覆蓋一年內有息負債的 1.8 倍，公司短期償債風險較低。

　　萬科如何“活下去”

　　?回望歷史，1993 年房地產時代來臨，萬科果斷聚焦住宅開發，并深耕城市圈，銷售業績大幅攀升(2002-2019 年 CAGR34%)。2010 年行業面臨政策嚴調控，萬科在運營模式上提出高周轉、小股操盤，帶動 ROE 水平持續提升。2014 年行業進入成熟期，萬科又搶先布局多元化。

　　兩年前，萬科郁亮喊出“活下去”的目標。在格外特殊的 2020 年，這一目標似乎要成為一個真命題。接下來的萬科如何“活下去”？

　　首先在組織方面，2019 年萬科城市總經理換防頻頻，劍指組織重建的“大江大海”計劃如火如荼。“萬科要建設矢量組織、冠軍組織和韌性組織。”郁亮表示：“我們所有的事都圍繞八個字，組織重構，事人匹配。”

　　其次是主業方面，土儲偏低，土儲風險是萬科“謹慎經營”下一直存在的問題。近兩年萬科通過逆周期拿地，顯著降低地價成本。目前萬科土地儲備規模合理適中，且主要分布在一二線城市(占比超過 80%)，能支撐銷售增長。

　　而多元化方面，萬科物業服務合同管理面積 6.4 億平米，市占率(2.5%)居行業前二；萬科的物流倉儲即旗下萬緯物流市占率居行業前三，且公司為普洛斯第一大股東；商業地產印力管理面積近 900 萬平，整體出租率達 97%；長租公寓泊寓則累計開業 11 萬間。

　　圖片來源：平安證券

　　看上去，萬科的未來充滿想象空間。而好消息是，已有實際數據證明疫情對萬科的影響非常有限。

　　根據萬科四月初發布的一季度經營數據，萬科1-3 月份累計合約銷售金額 1378.8 億元，較去年同期減少 7.7%；累計合同銷售面積 884.8 萬平方米，同比減少 4.3%。

　　疫情影響之下，公司一季度銷售規模總體略有下降。但進入 3 月份隨著防控形勢好轉，3 月份銷售額同比降幅已收窄至 4.2%，銷售數據呈現改善的態勢。

　　另外值得注意的是，萬科一季度在營收及利潤方面則展現了相反的趨勢。

　　萬科在一季度收入同比略有下降，為 477.7 億元，同比減少 1.2%。公司營收的下降主要是在疫情影響下，公司開發結算收入同比下降導致。

　　而在盈利方面，萬科一季度則逆勢而上，表現了不錯的增長趨勢。公司一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤 12.5 為億元，同比增長 11.6%，這主要是由于結算項目的權益較去年同期明顯提升導致。

　　盡管收入略有降低，但公司盈利提升顯著，這體現了萬科的基本面還是比較穩健的。

　　不過，今年還剩 8 個月，接下來的變數也還很多。

總結

以上是生活随笔為你收集整理的万科要“活下去”的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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