文 左岸 編輯秦言

　　來源：懂懂筆記

　　WeWork 成為了“爛攤子”之后，共享辦公領域似乎失去了所有外界的信任和興趣，特殊的 2020 年更給它的未來帶來了太多不確定性。幸好，近日沉寂許久的共享辦公領域傳來了一絲好消息。

　　上周，優客工場終于圓夢國內共享辦公“第一股”。只不過這個過程有些曲折，其并非通過獨立招股上市的方式，而是“借殼”。

　　7 月 8 日，優客工場宣布已經與在納斯達克上市的 SPAC（特殊目的收購公司） Orisun Acquisition Corp 達成合并協議。合并完成后，雙方將以新的股票代碼在納斯達克上市。

　　早在去年年底，優客工場就向美國 SEC 遞交了 IPO 招股書。但類似 WeWork 遭遇的坎坷一樣，優客工場 IPO 最終未能成功。雖然借殼的方式并不是最優解，但無論如何優客工場總算是如愿上市，只是名義上是被別人收購了。

　　于此同時，已經被外界視為“爛攤子”的 WeWork 也傳來了久違的好消息。7 月 13 日，WeWork 董事長馬塞洛·克勞爾在接受采訪時表示：在經歷了動蕩的一年后，WeWork 將于 2021 年實現盈利，較公司之前的預期提前一年。

　　共享辦公領域連續傳來了好消息，讓這個幾乎已經沉寂一年多的行業又一次出現了生機。但也有人士指出，現在的共享辦公依然是幾年前那樣，不僅“無聊”而且無望。

　　共享辦公第一股能否安全？

　　根據這次公布的收購協議，此次合并后優客國際將在納斯達克上市，優客工場現有股東和管理層也將獲得 7000 萬股優客國際的普通股。合并上市之后，優客工場的市值將達到 7.69 億美元。

　　那么對于優客工場而言，這 7.69 億美元的市值值得慶幸嗎？答案是否定的，從以往優客工場的融資及估值來看，這次借殼上市可以稱之為最典型的“流血”上市。

　　根據公開資料顯示，早在 2018 年 11 月完成 2 億美元D輪融資時，優客工場的估值就已經高達 28.57 億美元。此后在 2019 年的 4 月和 7 月，其又分別拿到了龍熙地產（逾 2 億元戰略投資）和其他相關機構的融資，雖然沒有公布相應估值，但估值上漲是必然的。

　　通常情況下，按照正常創業公司融資的規律，D輪之后再拿到兩輪融資，優客工場的估值大概率要接近 40 億美元。

　　但如今，通過這種“曲線救國”方式實現上市的優客工場，市值僅僅只有 7.69 億美元，約為 2018 年估值的四分之一，雖然不像 WeWork 那樣估值暴跌（從最初 700 億跌至不到 100 億），但也樂觀不到哪兒去。

　　對于優客工場此次采用的上市方式，相關證券行業分析師對懂懂筆記表示：“與我們通常認知的借殼上市不同，美股的 SPAC 是通過設立一家沒有任何業務只有錢的公司，也就是自己造一個殼，然后通過這個殼來并購自己的目標企業，達到實現上市的目的。”

　　通過這種方式實現上市，其優點和缺點都很明顯，上述分析師強調：“這種方式的優點是風險小、門檻低、周期短，優客工場之前提交招股書獨立 IPO 失敗之后，只能選擇這種門檻更低的方式。但是缺點則是并購公司的股票價格會比 IPO 低很多，因為這種模式下不能直接面向二級市場的投資人，價格只是交易雙方談判決定的，不會受其他因素影響。”在他看來，通過 SPAC 方式上市的公司前期只能在場外柜臺交易系統（即 OTCBB）上市，后續還存在轉版方面的難題。

　　優客工場的創始人毛大慶此前在接受采訪時曾這樣表示，融資的目的是為了更大的發展，并不是單純為了續命。但優客工場的財務表現卻難以支撐這種說法。根據其去年底提交的招股書顯示：2019 年前 9 個月，優客工場虧損額約為 5.73 億元。而此前兩年即 2017 和 2018 年度，優客工場的虧損額分別為 3.73 億元和 4.45 億元。

　　對于互聯網領域的創業公司而言，虧損可能不算什么，只要市場空間夠大，規模成長迅速，現金流健康，資本市場就會給予足夠的支持。這種情況通常會直接體現在估值和股價上，比如拼多多、美團等等，雖然每個季度虧損巨大，但其增長的勢頭以及健康的現金流足以支撐估值和股票的堅挺。

　　但共享辦公領域近一年來的狀況卻迥然不同。優客工場的虧損令投資者開始敬而遠之。

　　或許是 WeWork 泡沫破碎帶來的連鎖反應，外界對共享辦公這個市場未來究竟有多大的發展前景明顯存疑。優客工場的經營現金流從 2017 年至 2019 年前九個月始終為負；從 2015 年創立至今整體虧損已經達到 15 億元；在過去兩年債券融資明顯增加的狀況下，其在 2020 至 2022 年將迎來短期借款和長期借款的集中還款期。這些不利情況下，或許流血上市已經是唯一舉措。

　　共享辦公難逃“傳統”

　　互聯網形態的創業公司能夠獲得更高估值，幾乎是資本市場的共識。過去幾年多來我們看到包括小米、富士康在內的企業在上市后都在拼命給自己扣上一頂“互聯網公司”的帽子，為的就是獲得資本對互聯網公司的青睞以及高估值。

　　但商業模式和收入結構是不會騙人的。上市已經兩年的小米近期股價剛剛重回發行價，富士康如今的股價也只有 14 元左右，跟兩年前的發行價 13.77 元相差無幾。要知道，這二者可都是各自行業中的佼佼者。

　　同樣，優客工場和 WeWork 也一直都在努力將自己打造成互聯網公司，但從本質上來看它們依舊是業務模式非常傳統的重資產運營企業。

　　作為行業頭部獨角獸的 WeWork 是最好的例子。這家企業此前瘋狂膨脹的估值（曾高達 700 億美元）以及申請 IPO 的慘敗，都證明了“辦公租賃二房東”行業的現狀。當初 WeWork 在招股書里提到了超過 100 次自身擁有的“科技”屬性，但是過重的運營模式、過低的利潤和資本效率始終在告知外界，其只是個“傳統行業的二房東”。

　　仔細回憶一下 WeWork 等共享辦公企業喜歡使用的“技術連接”、“大數據化平臺運營”等詞匯，都是想靠優化空間布局、節能環保、環境舒適等成果來證明自己科技公司的屬性，但是否過于牽強？

　　實際上，無論是 WeWork 還是優客工場，其生意本質都非常好理解。簡單而言就是和物產所有者（房東）簽下長約，進行裝修之后再轉租給個人或者中小企業，同時通過較好的信息化管理手段進行運維。這與自如、蛋殼等長租公寓一樣，只不過一個是用來住、一個是用來辦公。

　　誠然，對于中小創業團隊而言，WeWork 這樣的環境與經營模式相較于傳統寫字樓有更多優點，但這種便利與其互聯網企業的商業模式并沒有深層邏輯關系。因此，我們看到危機之下的 WeWork 只能通過大規模裁員、剝離“非核心”業務以及終止在紐約和巴爾的摩等熱門地區的辦公樓租約，去緩解自己的資金危機，采用緊急瘦身術迎來所謂的“盈利”。

　　由重轉輕的挑戰仍然艱巨

　　與那些傳統房產公司一樣，重資產、低毛利是行業始終無法擺脫的屬性。如今，像鏈家這樣的傳統房產中介都開始向輕資產的互聯網平臺轉型，如何調配輕重資產的比例也成了所有共享辦公企業的頭等大事。

　　今年 4 月，優客工場創始人毛大慶曾提出“輕資產、重賦能”的戰略轉型。按照規劃，優客工場未來資產輕重比要達到約1:1，其中輕資產模式包括運營托管、品牌輸出和 U Suite。這里面的運營托管是最直觀的“輕”方式，即優客工場未來希望扮演一個管家的角色，不買、不租（房源），單純只是為用戶提供管理服務。

　　對此，相關互聯網行業分析師對懂懂筆記表示：“這種運營托管形式在房地產行業并不少見，包括萬豪、喜來登等很多品牌酒店都是通過這樣的方式在運營，酒店的業主另有其人，萬豪、喜來登作為運營方只負責日常運營和管理。”

　　至于優客工場所提出的運營托管模式，該分析師指出：“這確實是一種輕資產運營方式，但想要讓業主放心與你合作，需要有足夠強的品牌影響力以及非常專業化的管理水平。在這方面，年輕的優客工場顯然沒有太多優勢。”

　　向輕資產轉型能否成功尚不得而知，但在目前的情況下，對于共享辦公企業而言，入住率確實是決定它們生死的主要指標。遺憾的是，這種相對便捷的租住優勢并沒能為行業帶來理想的入駐率。

　　根據艾媒咨詢發布的最新數據顯示，截止 2019 年國內聯合辦公品牌入駐率在 90% 以上的只有 3.3%，有將近 70% 的品牌入駐率不足 7 層，16.4% 的品牌入駐率甚至連 50% 都不到。在今年受疫情等不可控因素的影響下，共享辦公企業在入駐率方面的壓力相較于去年更是進一步擴大。

　　涉及的房產領域，特別是辦公室這種租賃為主的行業，房租則是反映市場冷暖的另一個重要指標。在北京朝陽區望京某共享辦公的曹先生在交流時透露：“目前感覺大廈里不少公司都搬走了，人確實比去年少了很多。我沒細數，但看上去入駐率可能只有一半，甚至一半都不到。”同樣在中關村創業大街以及海淀區上地辦公區，共享辦公項目內類似的情況也不鮮見。

　　根據房地產咨詢機構仲量聯行的數據顯示，受疫情影響，今年二季度北京辦公樓整體租金繼續承壓下滑，錄得環比下跌 3.0%，同比下跌 6.8%；空置率方面，疫情導致租戶退租并推高空置率，目前空置率已攀升至五年來的最高點 4.9%。

　　身處市場低迷期，優客工場不惜估值大幅縮水也要上市的原因不難理解。但上市后下一步的舉措是什么，如何改變盈利難、盈利模式單一的痼疾，現在看來仍是迷霧重重。毛大慶自己曾坦承，“想實現真正的顛覆與創造，恐怕還得有十年的培育期要走”。看一下“隔壁”商業模式相近的蛋殼、青客兩家長租公寓企業在股市的近況，未來這十年對于優客工場無疑將會充滿挑戰與磨難。

總結

以上是生活随笔為你收集整理的WeWork要盈利，优客将上市，但共享办公依旧“无聊”的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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