商品房的轉讓一般是指房屋的買賣，其一般流程為：一、查檔：買賣雙方持房產證原件或按揭合同原件到檔案大廈國土部門查房檔案。二、制定合同。三、買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內容寫入合同，支付定金給中介公司。四、賣方同擔保公司到公證處進行公證，賣方委托擔保公司辦理相關事務。五、買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔保公司)，約7~8個工作日左右。六、贖樓：買方向擔保公司支付擔保費用后，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔保公司向銀行出具贖樓擔保，進行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個工作日左右。七、房屋過戶：買方同擔保公司去xx市房地產產權登記中心,簽訂，遞交房產過戶申請，擔保公司領取回執(zhí)，需5個工作日。八、交房：買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領鑰匙。法律依據：《中華人民共和國合同法》第一百三十條買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

答案來源：飆馬商業(yè)地產策劃機構一、房地產轉讓的條件是什么？允許房地產轉讓的條件：1、以出讓方式取得土地使用權的房地產應當具備的條件。(1)按出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。(2)按照出讓合同約定進行開發(fā)、屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)總額的25%以上;屬于成片開發(fā)土地，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施，公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。(3)轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房地產所有權證書。《城市房地產管理法》和《城市房地產轉讓管理規(guī)定》、《城市國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》等之所以對以出讓方式取得的土地使用權的房地產轉讓的條件作出上述規(guī)定，其意義在于：解決房地產轉讓突出存在的“炒地皮”、投機牟取暴利的現象，以維護國家利益和當事人的合法權益。立法中總結了我國一些地方和實踐經驗。如深圳市規(guī)定，轉讓國有土地使用權必須領有國有土地使用證，并在繳納土地使用權出讓金之外，要求投入開發(fā)房屋建設的資金達到總額的25%;上海市、海口市等地也有類似規(guī)定。與此同時，也參考了國外關于禁止土地投機的規(guī)定。如日本《土地基本法》第4條規(guī)定：土地不準作為投機交易的對象。2、以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓應當具備的條件。以劃撥方式取得的土地使用權，一般是無償的或者僅繳納補償、安置等費用后而取得的。因此，原則上不允許進入房地產市場。但是，考慮到目前以劃撥方式取得的土地使用權進入房地產市場的現實，同時也考慮到土地的利用效能和經濟價值，《城市房地產管理法》、《城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《劃撥土地使用權管理暫行辦法》、《城市房地產轉讓管理規(guī)定》對以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓的程序及土地的處理作出規(guī)定，另近最高人民法院《關于破產企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產財產問題的批復》法釋 [2003]6號也作了明確規(guī)定。按照上述法律、法規(guī)和規(guī)章及解釋的規(guī)定，符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房地產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附屬物可以轉讓、出租、抵押。(1)土地使用者為企業(yè)、公司、其他經濟組織和個人;(2)領有國有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附屬物合法產權證明;(4)依照規(guī)定簽訂土地轉讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲得抵交土地出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓在實際運作中分兩種情況：(1)辦理土地出讓手續(xù)，并繳納土地使用權出讓金。(2)不辦理土地使用權出讓手續(xù)，應當將轉讓房地產所獲*中的土地*上繳國家或者作其他處理。這里所說的：“不辦理土地使用權出讓手續(xù)”的情形包括：(1)經城市規(guī)劃行政主管部門批準轉讓的土地用于下列目的：國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家核心扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。(2)私有住宅轉讓仍用于居住的。(3)按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的。(4)同一宗地上部分房屋轉讓，而土地使用權不可分割轉讓的。(5)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的。(6)根據城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的。(7)縣級以上人民政府暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。二、房地產不得轉讓的情形有哪些？禁止房地產轉讓的情形包括：1、司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;2、依法收回土地使用權的;3、共有房地產，未經其他共有人書面同意的;4、權屬有爭議的;5、未依法登記領取權屬證書的;6、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

房產轉讓協議書完整版出賣方（甲方）：___________________________　　地 址：____________________________________　　郵碼：_______________ 電話：_______________　　法定代表人：____________ 職務：____________　　購買方（乙方）：___________________________　　地 址：____________________________________　　郵碼：_______________ 電話：_______________　　法定代表人：____________ 職務：____________　　協 議 書：　　根據國家有關房產的規(guī)定，甲乙雙方經協商一致，簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。　　第一條 乙方購買甲方座落在____市____街____巷____號的房屋 棟 間，建筑面積為____平方米。　　第二條 上述房產的交易價格：　　第三條 付款時間與辦法：　　1.　　2.　　第四條 甲方應于____年__月__日前將交易的房產全部交付給乙方使用。　　第五條 稅費分擔　　1.甲方承擔房產交易中房產局應征收甲方的交易額的____％的交易費；承擔公證費、協議公證費。　　2.乙方承擔房產交易中房產局應征收乙方的交易額的____％的交易費，承擔房產交易中國家征收的一切其他稅費。　　第六條 違約責任　　1.乙方必須按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，應向甲方償付違約部分房產款____％的違約金。　　2.甲方必須按期將房產交付乙方使用，否則，每逾期一天，應向乙方償付違約部分房產款____％的違約金。　　第七條 本合同主體　　1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。　　2.乙方是____________單位，代表人是____________.　　第八條 本合同經國家公證機關____ 公證處公證。　　第九條 本合同一式 份。甲方產權人各一份。乙方一份，________ 房產管理局、________ 公證處各一份。　　第十條 本合同發(fā)生爭議的解決方式：　　甲 方：____________ 乙 方：____________　　代 表：____________ 代 表：____________　　____年____月____日 ____年____月____日

房屋買賣合同立合同人 賣 方: 買 方: 經充分協商，甲乙雙方現就房屋買賣事宜訂條約如下：一、 甲方自愿將下列房屋賣給乙方所有，并已收取乙方購房定金人民幣（大寫） 1、房屋狀況（請按《房屋所有權證》填寫）房屋座落：幢 號 室 號 建筑結構 總層數 建筑面積（平方） 用 途2、該房屋的所有權證號為： 國有土地使用權證號為： 。3、該房屋的土地使用權取得方式“√”：出讓（ ）、劃撥（ ）本合同一經簽訂，該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣（ ￥ xx）元，付款方式： 。乙方支付房款具體約定為：1、于xxx前，支付甲方房款 xxx ；2、于xxx前，支付甲方房款 xxx ； 。三、甲方于xxxx年xx月xx日前將房屋及附屬物正式交付給乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方時，應將該房屋騰空，清結該房屋已發(fā)生的水、電、煤氣、電話、有線電視、物業(yè)管理等各項費用，并將付訖憑證及該房屋的鑰匙交于乙方驗收。四、甲方應就該房屋的所處環(huán)境、用途、內部結構、狀態(tài)、設施、質量等現狀、情況如實告知乙方，并無任何隱瞞。乙方對該房屋的所處環(huán)境、用途、內部結構、狀態(tài)、設施、質量等現狀、情況均已知悉，并無任何異議。

房屋轉讓是指合法擁有土地使用權及土地上建筑物、附（引）著物所有權的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產轉移給他人的法律行為。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條　下列房地產，不得轉讓:（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

在建工程轉讓需要辦理土地使用權出讓手續(xù)、變更登記手續(xù)、在建工程項目轉讓的備案手續(xù)等。轉讓條件需符合《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件:（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。第四十條　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

總結

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