文/陳鄧新

　　來源：鋅刻度(ID：znkedu)

　　房企的艱難 2020

　　以高舉高打著稱的融創(chuàng)，放緩了前行的腳步。

　　2020 年 8 月 26 日早間，融創(chuàng)公布了中報(bào)，中報(bào)顯示 2020 年上半年融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 773.42 億元，同比增長 0.7%，營業(yè)收入增長陷入停滯狀態(tài)；毛利潤同比減少 8.3%。

　　由于房地產(chǎn)具有賣房收入結(jié)算滯后的特殊性，所以銷售指標(biāo)更有前瞻性。

　　2020 年上半年，融創(chuàng)合同銷售金額為 1952.7 億元，同比下降 8.82%，而全年銷售目標(biāo)為 6000 億元，按此推算僅完成計(jì)劃的 32.55%。

　　事實(shí)上，融創(chuàng)為了挽救銷售頹勢(shì)，嘗試直播賣房卻不甚理想，如今又渴望尋求跨界合作以應(yīng)對(duì)償債壓力巨大、資金鏈繃緊的窘境。

　　也許，孫宏斌正在走鋼絲。

　　直播雖火，也難解行業(yè)之急

　　2017 年~2019 年融創(chuàng)合同銷售金額分別為 3620 億元、4608 億元與 5562 億元，一年突破一個(gè)整數(shù)關(guān)口。

　　然而 2020 年飛出“黑天鵝”，疫情之下，相當(dāng)長一段時(shí)間線下賣房成為一個(gè)難題，于是融創(chuàng)賣房從線下轉(zhuǎn)至線上，而直播賣房則被成為“風(fēng)口”，被外界視為行業(yè)突圍的正確方向：對(duì)房企而言不但大幅降低了營銷成本，也開啟了新的獲客渠道，對(duì)消費(fèi)者而言省去四處奔跑的風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大選房的范圍，似乎是一個(gè)雙贏的商業(yè)模式。

　　據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至 3 月中旬前 200 強(qiáng)房企中已有 143 家房企在線上賣房。

　　理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很殘酷。

　　融創(chuàng)雖然是較早的一批玩家，但直播賣房對(duì)整體業(yè)績(jī)的提升不過杯水車薪，無法肩負(fù)“推進(jìn)器”的重任，譬如 2020 年 6 月狂歡節(jié)直播活動(dòng)，成交額也不過 1 億元。

　　實(shí)際上，直播賣房不如預(yù)期的也不止融創(chuàng)一家。

　　譬如碧桂園的直播購房節(jié)，請(qǐng)了汪涵、大張偉等明星，合計(jì)觀看人數(shù)近 800 萬，然而卻獨(dú)獨(dú)沒有公開成交數(shù)據(jù)。

　　究其原因?yàn)橹辈ベu房三大痛點(diǎn)亟待解決：一是直播側(cè)重導(dǎo)流，多為消費(fèi)者提供樓盤詳情、促銷優(yōu)惠等常規(guī)信息；二是直播提供的高折扣房源、優(yōu)質(zhì)房源難以持久化、常態(tài)化；三是無法完全線上化，后續(xù)諸多流程都離不開線下。

　　一名互聯(lián)網(wǎng)觀察人士告訴鋅刻度：“其實(shí)直播賣多少套房不重要，重要的是低成本做了廣告，吸引了潛在消費(fèi)者關(guān)注。”

　　該人士進(jìn)一步指出，房企擁抱直播的重點(diǎn)是在工地開放直播，便于業(yè)主足不出戶即可查看工地現(xiàn)狀，若有疑問在直播中可隨時(shí)交流，如此一來不但避免了現(xiàn)場(chǎng)管理風(fēng)險(xiǎn)，還有利于房企提升品牌形象。

　　一方面是房子難買，另外一方面是擴(kuò)張依然在繼續(xù)。

　　“融創(chuàng)不是在并購，就是在并購路上。”某私募投資部經(jīng)理陳聽濤如是說。

　　陳聽濤告訴鋅刻度，房地產(chǎn)上市公司各自打法迥異，萬科側(cè)重輸入品牌、管理能力等，走的是輕資產(chǎn)操盤路線，碧桂園側(cè)重在城市邊緣荒地上圍城、造城，走的是農(nóng)村包圍城市路線，而融創(chuàng)側(cè)重通過并購、激進(jìn)拿地做大規(guī)模，走的是以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn)路線，“山水文園遭遇資金鏈危機(jī)，孫宏斌（2020 年）6 月還接盤了該集團(tuán)旗下的項(xiàng)目，以擴(kuò)充文旅版圖。”

　　“今年 6000 億小目標(biāo)，很輕松。”有“并購?fù)?rdquo;之稱的孫宏斌看到了危機(jī)，但仍然保持樂觀，“今年是地產(chǎn)洗牌年，并購機(jī)會(huì)會(huì)增加，但是好的標(biāo)的可能不會(huì)太多，所以公司拿地會(huì)謹(jǐn)慎，不賺錢的活不干。”

　　半年報(bào)流露出危機(jī)跡象

　　孫宏斌樂觀是有底氣的，融創(chuàng)本年度可售貨值高達(dá) 8200 億元。

　　這意味著預(yù)定去化率為 73.17%，而 2019 年融創(chuàng)可售貨值為 7800 億元，預(yù)定銷售目標(biāo)為 4500 億元，預(yù)定去化率為 57.69%，實(shí)際去化率為 71.28%。

　　2020 年預(yù)定去化率高于 2019 年實(shí)際去化率，如今看來這個(gè)目標(biāo)要實(shí)現(xiàn)難度頗大。

　　一是當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)雖然局部過熱，但整體并不景氣，公開數(shù)據(jù)顯示，2020 年上半年 TOP 100 房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額 5.1 萬億元，同比下滑 2.7%，而累計(jì)銷售面積 3.7 億平方米，同比下滑 2.7%。

　　第三方機(jī)構(gòu)克爾瑞預(yù)測(cè)：“疫情前期積壓的購房需求集中釋放之后，增量購房需求似有乏力趨勢(shì)，預(yù)計(jì)下半年樓市成交有望回升，但增速或?qū)⒚黠@放緩。”

　　二是，監(jiān)管趨嚴(yán)、融資恐進(jìn)一步收緊，融創(chuàng)的現(xiàn)金流壓力陡增，能否持續(xù)支撐地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會(huì)展會(huì)議與康養(yǎng)六大業(yè)務(wù)線的征戰(zhàn)，得打一個(gè)大大的問號(hào)。

　　“房地產(chǎn)融資難，也不是一天兩天的事了，資本市場(chǎng)早習(xí)以為常。”陳聽濤表示每年都或多或少有房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橘Y金鏈斷裂而退出賽道，然而當(dāng)下尤為嚴(yán)重，“千億元規(guī)模的泰禾暴雷，產(chǎn)生了多米諾效應(yīng)，風(fēng)變了，融創(chuàng)的以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn)打法恐難持續(xù)。”

　　2020 年 8 月 16 日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在《求是》雜志刊發(fā)文章，稱房地產(chǎn)是目前威脅金融安全最大的灰犀牛；8 月 23 日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部與人民銀行聯(lián)合發(fā)文，稱要形成對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

　　事實(shí)上，多家媒體報(bào)道，監(jiān)管層似乎已制定三條規(guī)則：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于 70%；凈負(fù)債率不得大于 100%；現(xiàn)金短債比不得小于 1 倍。

　　假如觸犯其中一條，則會(huì)被劃為黃色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過 10%；觸犯其中兩條，則會(huì)被劃為橙色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；三條都觸犯，則會(huì)被劃為紅色檔，有息負(fù)債規(guī)模不得增加。

　　而據(jù)財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)三條都觸犯了，譬如凈負(fù)債率為 149.0%，依然處于行業(yè)最高一檔。

　　“融創(chuàng)上半年減少了拿地規(guī)模，從而一定程度上降低了凈負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率，但負(fù)債總額反而比第一季度增加了 159.66 億元。”陳聽濤表示融創(chuàng)的隱患并未從根本上解決，“融創(chuàng)短期負(fù)債 1406.23 億元，可隨意支配的現(xiàn)金僅有 779.44 億元，并不能覆蓋全部短期債務(wù)，一旦外部形勢(shì)風(fēng)云突變，不排除重蹈泰禾的覆轍，更何況如果未來負(fù)債規(guī)模不能增加，融創(chuàng)的高杠桿游戲就難以為繼，失速則可能成為常態(tài)。”

　　公開資料顯示，融創(chuàng) 2020 年 5 月發(fā)行 10 億美元優(yōu)先票據(jù)、6 月發(fā)行 80 億元小公募債、7 月發(fā)行 33 億元公司債，目的都是借新還舊，這意味著在失速背后，失血成為更大的隱患。

　　而某公募基金公司執(zhí)行董事劉旭凌告訴鋅刻度：“這其實(shí)是在引導(dǎo)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，降低了房企的內(nèi)部項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)速度，房地產(chǎn)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)和債券市場(chǎng)上杠桿的比例也得到了限制。總之流動(dòng)性緊張，對(duì)這個(gè)行業(yè)所有企業(yè)包括頭部大企業(yè)都是存在的。”

　　期盼跨界而來的“橄欖枝”？

　　資金鏈承壓之下，孫宏斌也在積極自救，其似乎將目光瞄向了馬云。

　　2020 年 7 月初，孫宏斌陪同馬云考察了融創(chuàng)位于云南的項(xiàng)目，這不禁令外界揣測(cè)，一貫扮演“白衣騎士”的孫宏斌，也在翹首以盼融創(chuàng)的“白衣騎士”？

　　這個(gè)揣測(cè)并非毫無根據(jù)。

　　阿里巴巴一直渴望賦能房地產(chǎn)行業(yè)，其在 2004 年就成立口碑網(wǎng)切入線上賣房賽道，此后一直在探索，譬如 2014 年策劃了“賬單抵扣房款”活動(dòng)，淘寶用戶全年花了多少錢，就可在購買萬科指定的樓盤時(shí)直接沖抵購房款，最高可抵扣 200 萬元。

　　2019 年的“雙十一”阿里巴巴、蘇寧易購、京東三大電商平臺(tái)不約而爭(zhēng)著賣房，商品房首次站上C位，吸引萬千目光。

　　此后，電商巨頭在線上賣房賽道紛紛加大了布局。

　　譬如京東發(fā)力自營房產(chǎn)，通過優(yōu)質(zhì)房源穩(wěn)定供應(yīng)、優(yōu)惠長期化、售后服務(wù)追蹤等手段渴望重塑線上賣房，而阿里巴巴則大幅增持易居中國股權(quán)，一躍成為第二大股東，且雙方將共同推出線上房產(chǎn)交易平臺(tái)，該平臺(tái)阿里巴巴占股 85%。

　　風(fēng)投人士 Vesting 告訴鋅刻度：“直播賣房只是線上賣房的一個(gè)子集，后者舞臺(tái)更大，看看貝殼就知道，其做的是房地產(chǎn)交易數(shù)字化生意，市值比萬科還高。”

　　普華永道發(fā)布的《2020 年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢(shì)報(bào)告》指出，房地產(chǎn)行業(yè)的科技應(yīng)用一向落后于其他行業(yè)。

　　然而，線上賣房的關(guān)鍵所在是房源，從這個(gè)角度來看融創(chuàng)想與阿里巴巴建立某些聯(lián)系也在情理之中。

　　“其他的不好說，借助阿里巴巴的數(shù)字化能力，合力推進(jìn)線上賣房還是值得期待的”Vesting 稱。

　　這意味著，盡管融創(chuàng)面臨銷售失速、融資艱難的困境，孫宏斌依然還有牌可打。

總結(jié)

以上是生活随笔為你收集整理的销售失速、融资承压，押注直播的孙宏斌到底有多难？的全部?jī)?nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

如果覺得生活随笔網(wǎng)站內(nèi)容還不錯(cuò)，歡迎將生活随笔推薦給好友。