文/半佛仙人

　　來源：半佛仙人（ID：banfoSB）

　　最近長租公寓行業又又又又開始作妖了。

　　8 月 27 日友客，8 月 29 日巢客，然后立馬就是嵐越，這個行業在給年輕人添堵這件事情上從來沒有讓人失望過，簡直就和開了馬達一樣給勁，社會毒打的車輪子直接在人臉上壓過去。

　　很多年輕人給這些公寓交房租，都是押一付三打底的，一不小心就被資本白嫖了，還有更慘的直接背了租金貸，公寓跑了之后，房東要收房，年輕人還要繼續還貸，年紀輕輕就提前感受到了他們原本不該有的還房貸的真實體驗。

　　這種既挨打又不給好處的事情，虛假的太真實了。

　　很多朋友在后臺問我為什么這些公寓會出問題？其實很簡單。

　　資金池大家都知道吧？龐氏騙局都知道吧？借新還舊都知道吧？

　　一樣的道理。

　　你用非法集資的方法來理解這個行業，就懂了。

　　長租公寓這個行業當前在國內說穿了是一個龐氏資金盤的生意，大家不是在好好當二房東賺差價，而是玩兒非法集資錢打滾的路子，這不出問題才有鬼了。

　　大家玩兒的就是一個跑得快跑的久的游戲，看誰的資金盤先崩。

　　跑出來的多活幾年，跑不出來的原地升天。

　　怎么理解這個資金盤游戲？

　　很簡單，就是數學題，我給大家簡單科普一下。

　　假如一家公司A，要搞這個長租公寓，左邊是收租客的錢，右邊是給房東的錢。

　　如何讓自己資金最大化？

　　應該是盡可能從租客手中一次性收取更多的錢，然后盡可能把錢晚給房東，這樣就有了資金流，形成池子。

　　這個資金流本質上是一種期限錯配，通過調整模式，拿到一筆短期的無息的貸款，不管是用于投資獲益，還是擴大規模，還是跑路經費，都挺好。

　　所以你看，為什么從租客收錢是押一付三甚至押一付六，為什么給房東卻是一月一結（等同于付一）。

　　這中間一來一回，就相當于賺了至少 3 個月的無息貸款（把押金也算上），這難道不香么？

　　更何況還有很多給年輕人放租金貸的，等于直接把房租一次性兌現（貸款機構給與長租公寓公司是一筆結清的），等于押 1 付 12 甚至押 1 付 24，資金流嗷嗷的爽。

　　就這還沒完，年輕人租房付租金這件事情，本身就是很好的金融資產。

　　正常人一般不太會欠房租，而且還有押金作為兜底，所以風險比較低，年輕人是一代比一代要臉的，精致窮的本質就是要臉，消費主義的本質也是要臉。

　　要臉的，會付租金的年輕人，這不就是現成的低風險債權么？

　　那么問題來了，這么優質的資產，不搞個資產證券化還是人么？

　　有不少長租公寓公司，直接把自己手里的租約債權，直接打包做了 ABS，在資本市場募集資金，光 18 年就有 600 多億，這等于是進一步獲得了現金。

　　而且租賃類 ABS 也是受到政策鼓勵的，這個不犯法。

　　大家自己用住房租賃 +ABS 作為關鍵詞去查相關新聞，多了去了。

　　可以收租金，可以左手右手倒時差，可以租金貸回籠現金，可以資本市場 ABS，總體算下來，小小的租房，可以杠桿出很多倍的現金。

　　這哪里是租房？這簡直是現金流印鈔機。

　　對于企業而言，有什么能比這個更重要？

　　由于這套操作過于香，很多房地產公司都開始玩兒這一套，大家是不是發現很多地產公司推出了各種自有的長租公寓品牌？

　　你們以為是賺你的租金么？

　　不，他們是要用你們租房子付錢這件事情，去資本市場獲取更多的現金，然后去拿更多的地，賺更多的錢。

　　你租房積攢首付期待未來的時候，你支付的房租正在讓地產商通過杠桿賺到更多的錢，給你自己買房增加更多的難度。

　　我自己弄自己。

　　雖然很討厭，但事情就是這么個事情，很多時候話說的太明白確實比較傷人。

　　所以反過來，當大家都看到這件事情的好處的時候，就開始一窩蜂的涌進來了。

　　資金流，資金流，資金流，只要有資金流，什么都不重要。

　　為什么很多考研機構主打考不上退款？目的就是占用資金，用這筆錢去錢生錢。

　　為什么很多電商不賺錢也要促銷？因為他們左手從消費者手里收了錢，右手和供應商結算都是按月結的，目的就是占用資金，用這筆錢去錢生錢。

　　當資金流滾動起來的時候，其中永遠有一部分現金是短期溢出長期兌付的，這筆錢雖然不是你的錢，但你怎么用，都可以。

　　你說是你的錢，也可以。

　　這么迷人的模式，不干還是人么？

　　當大家一擁而上的時候，問題就來了。

　　你要搞資金杠桿，最起碼要有標的物對不對？你起碼得先有房子能對外租，然后才能搞這一套。

　　地產商主打的長租公寓都是自有資產，不存在這個問題。

　　而其他草根們都得從房東手里收房。

　　這時候，就產生了競爭。

　　房東也很精明，誰給我錢多，我租給誰，大家都來找我，我就坐地起價。

　　所以這個行業從來沒有規模效應，因為每一套房，你都要和不同的房東談，還要和其他競爭對手來競爭。

　　規模和成本出現了罕見的無關的現象。

　　而在另一頭，當你囤積了房子之后，得有人租你的房子你才能跑起來，租客可不會管你多少錢收來的房子，只要租金高，那就不租了，這年頭租房早就不是賣方市場了，更別提每個小區都有一些堅忍不拔的個體戶二房東在拉低價格。

　　所以在租客端要降價。

　　這就形成了實質性的倒掛。

　　因為在收房端和租房端，都面臨著競爭以及用戶（收房端房東，租房端租客）的比價，為了能夠形成一個有效的【資金標的物】，高價收來的房，只能低價租出去。

　　我不是給你開玩笑，真的是賠錢也要做。

　　這中間虧的差價，就當是資金流的利息了。

　　據錢江晚報，房東范先生說，“我是今年 1 月把房子租給友客的，是香檳之約的一套酒店式公寓，租金 2400 元/月。友客出事之后，租客主動找上了我，這時候我才知道友客是以 1800 元/月租掉的。”

　　這樣的差價，在友客的業務中并不算大。有房東說：“我的房子在奧體都會山，這是一個酒店式公寓樓盤，租給友客的價格是 5500 元/月。后來我才得知，友客租出去的價格竟然只有 3800 元/月，嚇死人了！“

　　過去是無息資金流，現在是有利息的資金流，咬咬牙，日子還是過得下去的。

　　但這時候，會出現 2 個問題。

　　首先是無息資金的時候，就是存在銀行，都是白賺的錢。

　　而當資金出現利息，并且不低的時候（別忘了發 ABS 也要給投資者利息的），投資收益也要求更高，而更高的收益，必然帶來更高的風險，很多公司的投資能力并不是那么出眾。

　　很容易一不小心就造成虧空。

　　或者說，如果有能力把收益做到完全 cover 掉這些成本，那還開個屁公司，自己靠投資理財就夠了。

　　虧空還好，只要資金流不斷，東墻西墻的游戲也還過得下去。

　　但這時候第二個問題來了，這種資金盤模式，最怕的是租客大面積退租，租客不租了，則游戲必然玩不下去。

　　因為水池的源頭活水沒有了，但房東的租金不能不給，只要不給，房東強行收房，竹籃打水一場空。

　　而今年的疫情，恰恰好給了后者機會，很多時候資金盤的崩塌，只需要一個小小的黑天鵝。

　　地產商自有物業不慌，而這些二道販子，則大褲衩都沒了。

　　而這時候跑路，就成了他們最后的掙扎。

　　所以歸根究底，投機一時爽，跑路火葬場。

總結

以上是生活随笔為你收集整理的长租公寓的问题是必然的全部內容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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