郁亮說，今年萬科內部曾一度討論想取消今年的媒體溝通會。

大背景是今年房地產行業早早入冬，日子不好過，暴雷、逾期是主旋律，地產大佬都捂住了嘴巴，不再拋頭露面。但萬科覺得已經連續辦了10年的溝通會就這么斷了，有點兒可惜，所以今年決定繼續辦下去。10月22日和23日，萬科在上海連著舉辦了3場媒體溝通會。

因為各地又有零星疫情反復，本來想在大西北舉辦的，最終，萬科選了上海這座“疫情管控最科學、最嚴格、最安全，同時又最有人性的城市”，130多家媒體同行剛到上海就做了核酸檢測。

溝通會前的跑步則是保留項目。22日早上7點，包括俞亮在內的萬科員工和媒體沿著江邊晨跑——萬科素有“萬科運動員股份有限公司”的稱號——大家基本上跑3公里和5公里，郁亮則跑了10公里。途中遇到他兩次，給人感覺像是一頭獅子沖過來，速度快、步子大，兩個陪跑的年輕人，10公里快結束時只有一個能跟上。

上個月底，我在找文章配圖的時候搜到郁亮15年前肥頭大耳的照片，不禁感概郁亮是怎么減肥成功的，萬科旗下萬物云CEO朱保全留言說：“（郁亮）今年已經跑了2000公里。”這意味著他堅持每天跑10公里。

“常識告訴我們，減肥很難，減肥成功都要很多血淚史。”在溝通會上，郁亮頗有切身體會地說道。

他說，隨著金融行業在減少金融資源在房地產行業里的占比投入，縮表是必然，縮表主要就是降債務、控杠桿以及去金融化，而縮表必然會伴隨陣痛，“整個縮表的過程，就是把金融紅利從房地產行業中去掉，就如同縮骨減肥一樣，帶來的沖擊是非常大的，必然伴隨煎熬的痛苦。”

郁亮進一步分析稱，在去杠桿過程中，資產端必然發生變化，投資、開工下降，再疊加前期高地價拿地的情況，導致這個行業短期業績受重大沖擊是必然的。沖擊之下，房價下降使購房者受影響、房企業績下滑使投資者受影響，拿地減少使希望賣地的政府受影響，因此縮表的過程是很痛苦的。

他把對地產行業的基本看法概括為十六個字：“尊重常識，回歸常態，陣痛之后，仍有機會”。

“必須要尊重常識。”他認為，第一個常識是物極必反，房地產行業確實經歷過黃金時代，也曾經為國家做了巨大貢獻，比如國內的人均居住面積從改革開放初期的不到4平方米，到現在人均達到了40多平方米，是很大的進步，也在很大程度上助力了居住問題解決，改善了老百姓的居住條件。但房地產行業過去幾十年的黃金發展不是常態，同時也帶來一些問題。

例如從老百姓角度來看，雖然居住條件的確得到了改善，但年輕人買房子壓力很大，同時，也給很多沒買房的人帶來了焦慮和壓力。對城市而言同樣如此，隨著房價越來越高，越來越多的人在城市難以立足，勢必影響城市的發展。再比如，按揭能幫助人們實現購房愿望，但隨著按揭比例越來越大，是否會增加居民的債務風險？此外，房地產行業是否占用了過多的金融資源，以至于沒有足夠的金融資源投到高新技術、制造業、小微企業中去？

郁亮說：“這些都是我們行業大發展、黃金時代發展留下的問題，我們不得不正視。”

第二個常識是，天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意。郁亮舉了美的和李寧的兩個例子——

1）2008年，為應對金融危機的影響，鼓勵消費，家電下鄉補貼政策出臺，整個行業啟動了大規模擴張，上市公司收入增速一度超過了40%。2012年左右，家電下鄉的政策逐步退坡，一大批家電企業倒下了，比如說美菱、榮事達、新飛等等，當時的產能全都變成了庫存。在這個過程中，也有美的、格力、海爾這樣的優秀企業脫穎而出。當年美的的壓力也很大，據說砍掉了一半的產品品種，推掉了很多工業園，裁了不少員工，然后通過數字化，線下轉線上，品牌研發去提升。現在美的可以實現T+3的柔性交付體系，接到訂單第三天就能提供產品。美的等家電企業在經歷了縮表以后，仍然獲得了新的發展機會。

2）中國運動服裝行業在2008年奧運會時期特別火爆，那時全國擁有3000家以上門店的運動品牌有15家。然而2010年以后，大量的存貨積壓，有三千家門店的運動品牌一下子減少到多少呢？從15家降到3家。這里不得不講李寧的故事了，李寧也曾遇到了縮表的階段，但今天可以看到李寧是國潮的品牌，也擁抱了線上數字化，用潮流化設計接近年輕人，把國際潮流與中國元素充分結合，煥然一新，重新輝煌起來。

對于房地產行業而言，同樣有很多新的機會，比如城市更新、物流、物業管理、租賃公寓、商管等。“每一個值得改進的地方，都是我們業務發展的空間和潛力。”郁亮說。

被問到這個行業冬天跟過去有什么不一樣時，郁亮說，冬天都是類似的，特點就是冷。他話鋒調轉說，但春天與春天之間是不太一樣的。

“舉例來說，電商出現之后，整個零售商業體系發生很大的變化。如果一個零售企業面臨電商的沖擊，還幻想著熬過這個冬天，然后和過去一樣開店，顯然不可能成功，必須把電商因素納入考慮。開商場如果走回頭路，不解決電商對線下零售的沖擊問題，是活不下去的。”郁亮表示，新的春天要研究新的活法，留戀過去，不用新的方法去解決問題是不行的，“所以說，每個行業經歷磨難之后都還會有春天，但新的春天所需要的能力跟過去是不一樣的，做的事情也不太一樣。”

說到這個冬天，感受最冷的應該是恒大，過去幾個月，對恒大來說，壞消息不斷，也引發了全球范圍的關注，如今恒大系的市值跌得只剩下個零頭。此前也有報道稱萬科在跟恒大接觸，被問到手握2000億現金的萬科會否出手救恒大的時候，郁亮回答道：“冬天來的時候，誰都冷。都冷的情況下，首先要解決自己如何過冬的問題，先保證自己的安全，才能救人。自己都不安全怎么救人呢？自己冬天都過不去的話，去幫別人可能是純粹添亂。”

顯然，錢多人不傻，并且這些錢也不是大風刮來的。“今天我們有點錢，是以過去幾年經常被人批評保守為代價的。如剛才所說‘未來仍有機會’，因此今天的錢還是需要留給未來的發展。”郁亮說。

有個網友評論說：“地主家也沒有余糧了。”其實不是地主家沒有余糧，而是對于恒大這樣的“灰犀牛”，丟幾百億進去可能連個響都沒有。再者，郁亮的回答也充分體現了古人的處世哲學：各人自掃門前雪，莫管他人瓦上霜。

他說：“我們需要記住，有的時候安全比增長更重要，能力比規模更重要。”

談到萬科未來如何發展，郁亮表示，萬科想成為一個“被需求”的公司：“我們要努力把萬科變成一個被社會需求、被客戶需求、被城市需求的公司，我們就能活下去，就能活得好。不被需求，就會被淘汰。我們所有的努力都圍繞著‘被需求’三個字而展開。”

當我跟郁亮說不少自稱萬科業主的網友吐槽萬科現在的產品和服務大不如前，他說，他手機上會下載一堆App，有很多業主的投訴會直接反饋到他手機上，甚至會把他手機聯系方式放上去。

“那你是不是覺得萬科在產品和服務上的確下降了？”我問。

他說：“你在給我下套。”

被朱保全戲稱為“太極拳師”的郁亮又把下午舉的萬科物業的例子給我舉了一遍：“最近經常有人跟我反映，物業管理水平是不是下降了？以前看得到保安，現在看不到人了。這其實是科技水平發展提高了，高自動化的機器取代了人。但新的課題出現了，如何讓客戶感到歸家的動線是有溫度的，不要看到機器。再比如說，我們過去環保節能，走地下庫，一個小姑娘下班，停車后，所在區域有燈，其他地方黑糊糊的，電是節約了，但是不安全了。所以，未來這種服務會越來越精細。科技、環保也要跟人的需要匹配才行，不能光顧著提高效率，光搞節能等。”

總結

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