商品房網上備案價格高于實際合同價格為什么？

　　實際上就是備案價會高于實際成交價的，一般一手會打點折扣，不過最多就是20%的浮動，如果高于這個備案價格要重新備的。　　商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

商品房實際出售價高于合同上的掛牌價怎么辦？

　　實際上就是備案價會高于實際成交價的，一般一手會打點折扣，不過最多就是20%的浮動，如果高于這個備案價格要重新備的。　　商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

商品房備案價格與實際售價不符怎么辦？

1、根據《福建省住房和城鄉建設廳關于轉發住房和城鄉建設部進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》第一條規定，加強商品房預售方案變更管理。房地產開發企業在申請商品住房預售許可時，必須提交包括預售價格及變動幅度、預售資金監管賬戶及監管協議、預訂協議（認購書等）樣本等內容在內的商品住房預售方案。預售價格變動幅度原則上不超過5%，具體由各地房地產主管部門結合當地實際確定。

2、預售方案中申報的預售價格變動幅度等主要內容發生變更的，房地產開發企業應當事先向房地產主管部門提交書面說明，經備案后在銷售現場公示。各地房地產市場信息系統中，應當對商品住房預售價格的變動幅度進行限制。對未經備案、預售價格超過預售方案所申報變動幅度的，房地產主管部門暫停辦理商品住房買賣合同登記備案，并責令開發企業限期報備。

3、2011年為了規范商品房銷售價格，保護消費者和經營者的合法權益，根據《價格法》、國家發展改革委《關于發布<</SPAN>商品房銷售明碼標價規定>的通知》福建省物價局同年發布了《福建省商品房銷售明碼標價實施細則》。該細則第六條：“對于銷售許可或者辦理現售備案的商品房，商品房經營者應同時向所在地市或縣級價格主管部門報備當前銷售房源價格和標價方式，并在住房建設主管部門規定的時間內一次性公開全部銷售房源，嚴格按照報備價格明碼標價對外銷售。”

4、商品房經營者不執行明碼標價規定的，或者利用標價形式和價格手段進行價格欺詐的，由縣級以上政府價格主管部門依據《價格法》、《關于商品和服務實行明碼標價的規定》、《禁止價格欺詐行為的規定》等法律、法規和規章實施行政處罰。

二、實際售價與備案價格不符的定性

1、經營者銷售商品房時未按備案價格標價的行為，涉嫌違反明碼標價的價格違法行為。我國《價格法》第12條：“經營者進行價格活動，應當遵守法律、法規，執行依法制定的政府指導價、政府定價和法定的價格干預措施、緊急措施。”同時經營者銷售商品房的標示價格或者銷售價格超過備案價格卻謊稱備案價格的行為，構成價格欺詐。該行為符合《價格法》第14條經營者不得有下列不正當行為中第4款的規定：“利用虛假的或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者或者其他經營者與其進行交易；”

2、《價格法》第40條規定，經營者由本法14條所列行為之一的，責令改正，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，予以警告，可以并處罰款；情節嚴重的，責令停業整頓，或者由工商行政管理機關吊銷營業執照。有關法律對本法第十四條所列行為的處罰及處罰機關另有規定的，可以依照有關法律的規定執行。有本法第十四條第（一）項、第（二）項所列行為，由全國性的，由國務院價格主管部門認定；由省及省以下區域性的，由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門認定。

三、實際價格與備案價格不符對購房者的影響及維權

實務中，開發商對于法規政策明碼報價的要求，通常未嚴格執行，很多時候，購房者只能通過銷售人員的口頭得知自己看中房子的價格，而面對備案價低于實際銷售價問題，開發商亦通過重新備案的方式，來規避物價部門的處罰。更有甚者，開發商采用“高報低開”的方式，將商品房備案價格定的原高于銷售價，而二者之間的價差就是開發商坐地起價的空間。

對于按揭買房的購房者而言，銀行將來對于按揭買房人會依據備案價格進行房產評估，意味著其向銀行貸款的金額無形中縮水，從而向買房人發放貸款額度。同時，購房者購房時的房屋價格高于備案價格，則購房者合法的權益收到侵害，意味著購房者花費多于實際價款購買了房產，多支付了一筆“冤枉錢”。

依據《價格法》第41條的規定，消費者對于因經營者為價格違法行為致使消費者或其他經營者多付的價款的，消費者可向經營者要求退還多付部分；造成損害的，還可要求經營者依法承擔賠償責任。另外，購房人在買房過程中遭遇到類似情況，可將相關情況向物價局反映，由物價局對開發商的相關違規情況進行認定，由物價局對開發商作出相應的處罰。

指導價和備案價有區別嗎？

“備案價”顧名思義就是官方指導價。備案價指的是房地產開發公司在獲取商品住房預售許可證時，需要提交預售價格和變動幅度、監管協議、預售資金賬戶等方面商品住房的預售方案。商品房預售價格變動的幅度規范不能超過5%，而是由具體的或由當地房地產主管部門來綜合當地的實際情況來決定。

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事實上，備案價主要目的是房管局為了預防開發商無規則性的變動價格而采取的措施，商品房銷售價格上漲幅度不應超過備案價波動幅度的5%-10%，降價幅度不應超過20%-30%，具體取決于所在城市。 否則，房管局不給辦理網簽。

二手房合同價高于備案價怎么處理？

網簽價格是在房屋管理局系統上面備案和公示的價格，不得低于區域的一般過戶指導價，也不可超過合同價的90%~95%。因此成交價低于備案價是否無法網簽看情況而定。備案的價格，在房管部門的官方網站上向社會公布，這一價格即為該樓盤的最高售價，開發商不得擅自在銷售中突破此價格買房。房價備案制度，要求開發商在首次開盤定價時，必須根據規定的時間提前到當地價格主管部門備案。

二、房屋網簽時要注意什么

1、注意開發商手續：網簽手續一旦辦理成功，購房者想要后悔可就不容易了，在準備網簽的時候需要仔細注意開發商是否具有商品房預售許可證，而要想取得預售許可證開發商還必須具有土地使用權證書和建設工程規劃許可證等各種相關證件，也就是說，只要有了商品房預售許可證就可以保證戶主在買房時能辦理房產證，這是十分重要的一點。

2、注意合同文本：網簽的合同條款一定要保持跟簽訂的紙質合同一致，不然就會出現糾紛，在準備網簽時要注意房屋買賣合同的文本是與房地產管理部門統一印制的標準房屋買賣合同文本相一致，并且一定要按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎，稍微出一點問題就有可能留下隱患，因為網簽之后，合同內容就不能進行修改了。

3、明確交房日期：房屋交接的時間問題大家一定要注意到，我們生活中開發商延期交房的情況還是比較常見的，我們都知道，有的房產商在后期資金不足時會延期交房，個別開發商就會在合同上的交房日期上大做文章，采用一些模棱兩可的詞語來混淆視聽，當時簽訂合同時可能會覺得沒什么問題，一旦出現了這種情況，那么開發商就會跟你玩文字游戲。

4、房屋誤差：購買期房的話，很有可能等到交房的時候出現房屋誤差的情況，房屋誤差可以在驗房的時候后核實具體的情況，如果買房者選擇的是按照套房內部的建筑面積為參考依據來確認房屋面積，那么雙方應當在“面積差異處理”這一條款中明確面積發生誤差時的處理方式，以免后期買賣雙方在建筑面積上產生爭議，便于以后處理由面積誤差帶來的摩擦。

總結

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