繼11月17日人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合召開金融機構座談會后，多家銀行為落實會議精神，積極聯系國內知名房地產企業，有的開座談會，有的一對一交流，有的實地走訪。

據不完全統計，目前已有工行、建行、中行、交行、郵儲等國有大行和浙商、廣發等股份制銀行開展了針對房地產行業的相關工作。各家銀行均表示，將滿足房企合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

看到銀行方面頻頻投來“橄欖枝”，一些市場人士喜不自勝地認為銀行又要給樓市“大輸血”了。

不過，多名專家指出，銀行積極對接房企有利于增強房地產市場的信心，但在當前形勢下，銀行依然會很謹慎地發放房地產貸款，不可能給沒有還款能力的房企無原則“輸血”；而房企想走出當前的困境，也不能只靠外部輸血，關鍵還是自我造血，要讓房地產銷售回暖，否則即使銀行支持房企合理融資，效果也較為有限。

三金融主管部門此前召開金融機構座談會

要求一視同仁滿足房企合理融資需求

11月17日，央行、金融監管總局、中國證監會聯合召開金融機構座談會，研究近期房地產金融、信貸投放、融資平臺債務風險化解等重點工作。

根據會后央行發布的新聞稿，此次座談會前，金融部門和行業主管部門已經聯合召開代表性房地產企業座談會，調研了解行業風險化解和高質量發展的主要金融需求。這次座談會要求，各金融機構要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。要繼續配合地方政府和相關部門，堅持市場化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動行業并購重組。要積極服務保障性住房等“三大工程”建設，加快房地產金融供給側改革，推動構建房地產發展新模式。

此后，有媒體報道，參與此次座談會的房企人士證實，會上提出了“三個不低于”的新要求，即各家銀行自身房地產貸款增速不低于平均房地產貸款增速、對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速、對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。此外，還有傳言稱，監管部門正在擬定一份包含50家房企的“白名單”，名單上企業的正常融資需求都會被銀行滿足。

不過，央行的新聞稿中并未提及“三個不低于”和“白名單”，截至北青報記者發稿時，也沒有權威消息證實“三個不低于”和“白名單”以文件形式下發。

盡管如此，一些房地產企業特別是民營房企的負責人都覺得融資前景會“好很多”。

多家銀行采取各種方式積極對接房企

讓各大房企感到“未來可期”的不只是監管部門的表態，還有各大銀行的熱情邀約。

公開信息顯示，從11月21日開始，至少已有5家國有大行和2家兩股份行與各類型房企積極聯系，開展各種形式的溝通。

國有大行中最早行動的是建行。11月27日，建行發布消息稱，近日召開支持房地產企業合理融資需求銀企座談會。龍湖集團、萬科集團、新城控股、濱江集團、美的置業、大華集團6家房企代表參會。

同在11月27日，交通銀行也在上海舉辦部分房地產企業代表座談會，邀請15家房企開展“面對面”交流，包括行業頭部、區域代表以及各類所有制企業代表。交行與房企代表就行業形勢分析、進一步加強銀企合作、探索房地產發展新模式、一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求、促進房地產行業平穩健康發展等內容進行了溝通交流。據媒體報道，參與交行座談的房企有萬科集團、綠城中國、龍湖集團、濱江集團、信達地產、新城控股、美的置業、卓越集團、首開股份、大華集團、仁恒置地、新希望地產、陸家嘴集團、浦發集團、偉星集團

12月1日，工行官方微信公眾號也發文《工行加強銀企對接助力構建房地產發展新模式》。文章稱，近期中國工商銀行積極對接多家重點房地產企業，采取一對一等形式深入開展業務交流。這些房地產企業涵蓋各類市場主體，既包括全國性房地產企業，也包括區域性房地產企業，既包括國有企業，也包括民營企業及混合所有制企業。銀企雙方圍繞如何落實國家政策要求、適應市場變化、保障企業和居民合理融資需求、做好“保交樓”工作、化解房地產風險等方面深入探討，加強業務對接，共同推動房地產市場平穩健康發展。

12月4日，中行和郵儲銀行也在官方渠道發布有關于房地產企業對接聯系的消息。

郵儲銀行通過一對一座談形式與八家房企深入交流，與會房企涵蓋國有企業、混合所有制企業和民營企業。

與其他銀行的座談形式不同，近期中行黨委、管理層及相關機構主要負責人積極走訪綠城集團、龍湖集團、萬科集團、濱江集團、新城控股、美的置業、星河灣集團、大華集團、金輝集團等多家混合所有制及民營房企，圍繞深化銀企合作、金融助力房地產市場發展進行一對一交流。

北青報記者發現，六大國有銀行中只有農行暫時還未在官網或官方微信公眾號發布相關信息。但據媒體報道，早在11月21日、22日，農行就與萬科集團、龍湖集團、朱孟依家族集團等企業高管進行業務座談。

除了國有大行，部分股份行也在積極行動。11月22日，浙商銀行行長張榮森在總行主持召開浙商銀行與代表性房地產企業座談會。本次座談會邀請來自浙江省內外20余家代表性房地產企業參加。

12月1日，廣發銀行召開支持房地產企業合理融資需求銀企座談會。新希望五新實業、雅居樂、碧桂園、新城控股、萬達集團、萬華投資6家房企代表參會。

對于銀行密集召開房地產企業座談會，招聯首席研究員董希淼認為，座談會可以起到四個方面的作用：一是貫徹落實金融管理部門要求，為房企提供更好的融資支持；二是傳遞出金融部門將滿足房企合理融資需求、保障房企流動性的積極信號，有利于增強對房地產市場的信心；三是幫助銀行更好地了解房企融資需求，幫助暫時遇到流動性困難的企業渡過難關，有利于防范化解房地產金融風險；四是有利于銀行自身豐富信貸項目儲備。

下一步銀行打算干什么？

在這些聯系互動中，銀行方面充分了解了房企當前急需解決的困難的訴求，并對未來如何滿足房企的合理融資需求進行了工作安排。

中行表示，在近期走訪會談中，房企普遍表達了對新增投資項目貸款額度保障的關注。中行保持積極的貸款投放態度，對不同所有制房地產企業一視同仁，在同業中走在前列。今年前10個月，中行房地產公司各類貸款增量超900億元，增速超12%；個人住房貸款累計投放超5000億元，較去年同期增長近10%。此外，在走訪中，各家房企表示持有各類商業物業，迫切希望能快速、足額地利用此類資產獲取資金用于企業日常經營。中行表示，會助力房企盤活存量資產。該行在業內首推經營性物業貸款產品，有效支持房地產企業利用自持物業資產獲取資金，截至目前余額達1500余億元。

在建行的座談會上，6家房企代表分享了市場形勢、困難挑戰以及企業的應對策略，并就進一步完善房企融資環境提出了相關建議和訴求。對于這些建議和訴求，建行表示將認真吸收研究、持續優化產品服務。對于正常經營的房地產企業，建設銀行堅決不惜貸、不抽貸、不斷貸，穩定金融支持，滿足其合理融資需求。建行還將持續探索房地產金融服務新模式，支持剛性和改善性住房需求，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，賦能房地產企業積極投身保障性住房等“三大工程”建設，促進金融與房地產良性循環發展。

根據會談情況，郵儲銀行第一時間下發非國有房企重點支持名單，明確業務策略，確保精準滴灌。重點支持房企公開市場債券融資、優質樓盤項目建設和經營性物業抵押貸款。郵儲銀行表示，將一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，做好房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、債券承銷與投資等全方位綜合金融服務，進一步支持保障性住房等“三大工程”建設，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，促進房地產市場平穩健康發展。

交行相關部門介紹了針對房企的具體支持舉措，提出以三專和兩重的“3+2”機制做好對公領域房企金融支持服務，并將圍繞住房場景做好零售信貸領域合作。其中，“三專”包括建立工作專班、創設專屬審批通道、實施資產負債表改善專項計劃；“兩重”指一視同仁支持不同所有制房地產企業融資和推進保障性住房建設、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。

工行表示，下一步，將重點圍繞剛性和改善性住房、租賃住房等領域，“城中村、保障房、平急兩用”等三大工程，在房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、銀團貸款及債券承銷與投資等方面加大資源投入，支持房企各周期多維度合理融資需求。同時，對非國有房企，從優化信貸政策、加快審批放款、明確盡職免責等方面入手，建立完善“敢貸、愿貸、能貸、會貸”的長效機制，持續提升對非國有房企的服務質效及支持力度。

廣發銀行表示，對于與會房企代表提出的相關建議和訴求，廣發銀行將認真分析、深入研究，采取加大公私聯動、保銀協同力度，分層分類制定差異化、個性化綜合金融服務方案等舉措，持續提升對房企服務質效。

浙商銀行表示，將積極配合行業主管部門和地方政府，從房地產市場供需兩端綜合施策，保持信貸、債券等融資渠道穩定，積極做好“保交樓”工作，不折不扣地落實監管機構關于金融支持房地產市場平穩健康發展工作的相關要求。

天風證券認為，座談會后針對房企股權融資通道有望拓寬，審批速度將加快，以修復優質房企資產負債表、改善其現金流，引導市場主體回歸常態化經營狀態。

房企盼望銀行支持政策盡快落地

據市場消息，在監管統籌引導下，目前包括座談會和上門調研等形式的新一輪銀企溝通還在推進中，后續會有更多銀行加入。不過，多名銀行分支機構人士表示，暫時還未收到有關“三個不低于”和所謂“白名單”的正式文件，也沒有收到行內有關房地產信貸最新政策的執行細則的。

有銀行人士表示，去年以來，監管圍繞“三支箭”引導金融機構加強房企融資支持的政策不斷。去年11月，各大行就曾高調出手支援房企，但結果并不理想。考慮到現在樓市的實際情況，銀行方面肯定會很謹慎。

這輪銀企對接之后，各項政策究竟會如何落地，落地效果怎么樣，都有待觀察。

據了解，去年11月23日和24日兩天，六大國有銀行相繼宣布和17家房企建立戰略合作關系，意向授信總額超過1.27萬億元。工行授信額度規模較大，為6550億元，其次為郵儲銀行2800億元，中行2200億元，交行1200億元，農行、建行未披露具體授信金額。17家房企分別是：萬科、金地、綠城中國、龍湖、碧桂園、美的置業、金輝集團、中交建、首開、越秀、合生創展、大華、中海發展、深圳華僑城、華潤置地、招商蛇口和保利發展。當時，媒體甚至稱銀行是給房企“塞錢”，為給房企授信都“卷起來了”。

相比之下，這一輪銀企對接要低調和謹慎許多。截至目前，各大銀行暫時沒有發布向房企提供意向授信的具體數據。有業內人士稱，不排除去年的授信額度還沒有用足。

不過，“等米下鍋”的房企卻普遍希望金融支持政策能盡快落地，變成真金白銀。一家民營房企高管表示，大家都盼著金融支持能盡快落地，但心里也都明白，具體效果還要看商業銀行執行的節奏和力度。

專家：房企走出困境不能只靠銀行“輸血”

關鍵看銷售是否回升

北青報記者發現，相較市場對房企融資前景的樂觀，業內專家普遍更謹慎。

中國社會科學院房地產金融研究中心主任尹中立表示，“三個不低于”應該理解為對前不久召開的中央金融工作會議精神的落實，但市場解讀時往往忽略了一些觀點。無論是金融界還是房地產界，往往都“善意”地忽視了“健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理”這兩句話，進而可能對“三個不低于”產生誤讀。即使房企被列入白名單，銀行在其真正風險解除之前，也還會三思而行，斟酌是否給到貸款。也就是說，列入‘白名單’后，銀行也不一定會給企業這種融資便利。

尹中立還認為，房地產市場的癥結在于房地產開發企業出現了債務風險，而當前的政策著力點在刺激需求。不解決開發商的債務風險，難以讓房地產市場重新復蘇。

對于銀行密集召集房企召開座談會對于房企融資的改善效果，中原地產首席分析師張大偉表示，銀行需要對貸款的安全性負責，對房企支持合理融資的落地性如何，仍有待觀察。

“現在的房地產問題不僅僅是融資問題。如果房地產銷售沒有好轉，銀行召集房企開會能起到的作用或較為有限。市場持續調控，銀行放發貸款會更加謹慎，即使是對‘白名單’中的房企，也不會因此降低風控要求。因為貸款出了問題，風險是要自己承擔的?！睆埓髠ケ硎尽?/p>

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，近期多家銀行召開房企座談會，會上表態積極，能否轉化為貸款，存在很大不確定性。銀行是否愿意輸血且能否發揮穩定房企資金鏈的作用，關鍵還是看房地產銷售端能否企穩回升。而銷售端要企穩則主要靠居民端購房意愿和能力提升。按銀行現有的風控模式，很難明顯增加對民企地產的貸款。在銷售回款不斷走低的情況下，未來銷售資金可能都無法覆蓋債務償還。當銷售下滑到一定程度，都不能保證“保交樓”時，銀行債權只能靠后了。

李宇嘉指出，銀行投放信貸、承購債券，屬于外部輸血。企業風險著陸、持續運營，不能只靠外部輸血，關鍵還是自我造血。當下最迫切、最應該解決的是，先建立基礎性制度和信用制度，修復信用、信任和信心的問題。比如，項目的銷售資金要完全用于該項目交付和債務償還，實現資金閉環運行，杜絕出現因其他項目債務、糾紛，導致本項目資產或資金被凍結、被劃扣。如果出現類似問題，該企業永久不得進入信用融資市場。有這樣的可置信的威脅，倒逼企業規范信息披露、樹立有債必償的規則。

財經分析師劉曉博認為，一方面需要召開銀企座談會來解決房地產商的資金短缺問題，另一方面還是要進一步的放松限購限貸、降低利率，鼓勵大家買房。如果是大家仍然不買房，優質房企的資金鏈依然可能也會面臨風險，因此需求端發力可能是更關鍵。他建議，北上深這種核心城市要進一步的大幅放開，甚至對大部分城區取消限購，此外，五年期的LPR還要大幅降息。

【版權聲明】本文著作權（含信息網絡傳播權）歸屬北京青年報社所有，未經授權不得轉載

文/北京青年報記者 程婕

編輯/樊宏偉

總結

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