房地產(chǎn)開發(fā)中的項(xiàng)目總經(jīng)理，或者說項(xiàng)目操盤手，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人才的核心資源，很大程度上決定了項(xiàng)目的成功與否。萬科上半年的房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)人數(shù)減少了將近600人，在年度中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝回應(yīng)稱：“這個(gè)世界上沒有一家狀態(tài)最好的企業(yè)，我們把事情找出來之后，要找到合理匹配的人，我們是從實(shí)配角度看這個(gè)問題，只有600人的變化說明量的變化不是主要訴求。”

看來，看似大局在握、待遇優(yōu)厚的項(xiàng)目總其實(shí)也是地產(chǎn)行業(yè)中壓力最大的崗位。現(xiàn)在房企的項(xiàng)目總與過去協(xié)調(diào)型的項(xiàng)目總不同了，現(xiàn)在大部分項(xiàng)目總扮演的是項(xiàng)目上的總經(jīng)理的角色，很多房企的項(xiàng)目總都需要接受高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目的指標(biāo)考核，甚至還要背負(fù)簽約率、回款率、利潤(rùn)率等多個(gè)指標(biāo)，過人的抗壓能力也成了項(xiàng)目總的必備素養(yǎng)。現(xiàn)如今的項(xiàng)目總等于是一個(gè)局部的小老板，不但權(quán)力更大，對(duì)能力的要求也更高了。

從職能角度，身為項(xiàng)目總有以下四大方面的工作內(nèi)容需要把控。第一方面是人際把控；第二方面是執(zhí)行把控；第三是專業(yè)把控；第四是資金把控。

第一方面：人際把控

指的是必須把團(tuán)隊(duì)建設(shè)好，同時(shí)，自身標(biāo)準(zhǔn)也必須達(dá)到項(xiàng)目總的專業(yè)和管理要求。認(rèn)真考量目標(biāo)是否可以實(shí)現(xiàn)，團(tuán)隊(duì)的資源、能力、士氣是否足夠達(dá)成目標(biāo)所需的條件，如果不滿足怎么辦，如果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出能力范圍，就不要做不切實(shí)際的承諾。組織架構(gòu)與人力管控是保障項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)，具體分為：房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的組織架構(gòu)；各崗位各部門職責(zé)；整個(gè)組織架構(gòu)、項(xiàng)目的績(jī)效薪酬考核體系；學(xué)習(xí)和培訓(xùn)體系。

第二方面：執(zhí)行把控

執(zhí)行力是老生常談了，提高執(zhí)行力不拖延，源自于對(duì)目標(biāo)的充分理解和超出常人的堅(jiān)持。作為一個(gè)項(xiàng)目總，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)環(huán)節(jié)、整個(gè)計(jì)劃體系，包括分級(jí)體系、核心的一級(jí)控制點(diǎn)，應(yīng)該全盤心里都明白。不然的話，走到哪是哪，這個(gè)項(xiàng)目就會(huì)出現(xiàn)很多的問題。

一個(gè)項(xiàng)目的成功必須要有計(jì)劃管控體系，也就是總綱，包括：項(xiàng)目開發(fā)整體計(jì)劃、年度、半年度、季度、月度以及各部門各專業(yè)的分解計(jì)劃。確保每一項(xiàng)任務(wù)都有人負(fù)責(zé)執(zhí)行，確保每一個(gè)負(fù)責(zé)的人有能力完成任務(wù)，量化確定每項(xiàng)任務(wù)最終的交付成果是什么，并明確每一項(xiàng)任務(wù)的完成時(shí)間。在計(jì)劃整個(gè)實(shí)施過程當(dāng)中的督導(dǎo)、反饋。

第三方面：專業(yè)全面

指的是我們房地產(chǎn)開發(fā)從拿地開始，一直到竣工驗(yàn)收交付完畢，包括后端的物業(yè)管理，是持續(xù)的長(zhǎng)期的過程，這整個(gè)專業(yè)過程中，要點(diǎn)必須親自去落實(shí)。

具體指的是，上溯到拿地環(huán)節(jié)，項(xiàng)目總也應(yīng)該參與其中，甚至可能要起到很大的決策的作用。原因在于，我們說房地產(chǎn)，“地”的權(quán)重某種程度上比“房”來的更大，所以地的投資決策、選址拿地，項(xiàng)目總必須要親自參與。

地拿定后就是項(xiàng)目開發(fā)，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程分成：項(xiàng)目前期、項(xiàng)目中期和項(xiàng)目后期三個(gè)階段。

(1)項(xiàng)目前期

是項(xiàng)目的市場(chǎng)研究和地塊分析的階段，也是項(xiàng)目的策劃和定位階段。項(xiàng)目前期在策劃定位的基礎(chǔ)上，關(guān)鍵是要落地，即要做好方案的設(shè)計(jì)、評(píng)審和確認(rèn)工作。這是專業(yè)流程中開發(fā)項(xiàng)目過程里最重要的工作，也是項(xiàng)目成功的非常重要的核心節(jié)點(diǎn)。

項(xiàng)目總需要忍受初期的不完善、不完美，投入到市場(chǎng)環(huán)境接受大眾的檢驗(yàn)，跟市場(chǎng)保持高效的溝通，收集到問題反饋后快速完善；重復(fù)上面的過程，會(huì)越來越趨近于完美。用投入產(chǎn)出比最高的方式逐步達(dá)到完美，正是高手堅(jiān)持下去的竅門。

(2)項(xiàng)目中期

是按照項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃展開報(bào)建報(bào)批、工程施工和整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷工作的階段：

· 報(bào)建報(bào)批主要落實(shí)在五證二書層層環(huán)節(jié)必須審批齊全；

· 項(xiàng)目的工程施工具體分成：工程現(xiàn)場(chǎng)的前期準(zhǔn)備、施工圖的設(shè)計(jì)、技術(shù)交底、工程量的清單、預(yù)算編標(biāo)、工程前期總包監(jiān)理、設(shè)備材料招投標(biāo)、項(xiàng)目展開過程中質(zhì)量、進(jìn)度和成本的三位一體、文明施工等方面的工作。

· 項(xiàng)目營(yíng)銷的展開也是中期當(dāng)中的重要工作之一，分成三個(gè)階段：項(xiàng)目市場(chǎng)推廣，也就是營(yíng)銷策劃階段的前端；項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)的管控，也就是具體的開盤節(jié)點(diǎn)、銷售工作和案場(chǎng)管理；項(xiàng)目后臺(tái)支持銷售，整個(gè)案場(chǎng)工作的后臺(tái)系統(tǒng)。

(3)項(xiàng)目后期

是工程竣工交付驗(yàn)收以及工程評(píng)價(jià)的階段，即項(xiàng)目交付給業(yè)主和后期項(xiàng)目長(zhǎng)期的物業(yè)管理。

第四方面：資金把控

這是一個(gè)很容易被忽略的事情，其實(shí)項(xiàng)目總也需要加以重視。一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，其實(shí)從資金投入到最后的回報(bào)，為來為去都是一本賬。這一本賬具體來說也就以下幾點(diǎn)：

1.?必須明了項(xiàng)目的綜合成本。在項(xiàng)目展開之前，這本賬心里是很清楚，其中的占比比較大的地方，就是在工程的預(yù)算，預(yù)算決算等等這方面，當(dāng)然還有很多其他的項(xiàng)目成本；

2.?在項(xiàng)目的開發(fā)過程當(dāng)中，會(huì)涉及到一個(gè)融資的情況。作為項(xiàng)目總也要做好資金組織，包括融資的這種形式的落地；

3.?還有一點(diǎn)在項(xiàng)目開發(fā)過程中要很注重的，就是項(xiàng)目的現(xiàn)金流平衡問題，這個(gè)問題其實(shí)是對(duì)應(yīng)著整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏、銷售節(jié)奏、包括開發(fā)計(jì)劃的一個(gè)統(tǒng)籌安排。大家都知道，現(xiàn)金流是項(xiàng)目開發(fā)的“血液”，是相當(dāng)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)；

4.?最后一點(diǎn)，就是項(xiàng)目的稅收問題，這個(gè)問題項(xiàng)目總必須事前統(tǒng)籌安排好，提到非常高的一個(gè)高度來進(jìn)行工作安排，比如安排專人進(jìn)行落實(shí)，學(xué)習(xí)“走出去請(qǐng)進(jìn)來”、抓住這個(gè)稅收統(tǒng)籌的前端項(xiàng)目。

作為一個(gè)項(xiàng)目操盤手來說，必須具備以上四個(gè)方面的能力，結(jié)合科學(xué)的、個(gè)性化的管理的方式，才有可能做好一個(gè)項(xiàng)目。

目前針對(duì)我們項(xiàng)目總的培訓(xùn)還比較少，所以房學(xué)院推出了這個(gè)項(xiàng)目總的實(shí)操合集課，主講人是原藍(lán)城、綠城項(xiàng)目總，內(nèi)容包含十幾年來的項(xiàng)目總經(jīng)驗(yàn)干貨，既能給新手朋友一些提醒和指導(dǎo)意見，也能為有經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目人員們帶來一些有參考價(jià)值的細(xì)節(jié)和不一樣的思路啟發(fā)。

合集包含

1. 經(jīng)驗(yàn)分享：如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目總？(13節(jié))

2.?地產(chǎn)人必聽的項(xiàng)目開發(fā)全程解讀(11節(jié))

3. 項(xiàng)目成功的內(nèi)核：教你把控規(guī)劃方案(11節(jié))

4.?房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理全流程(8節(jié))

購(gòu)買后可反復(fù)收聽

此外，學(xué)員可加助教微信crec8888獲取全套PDF課件。

無論購(gòu)買與否，你都能成為知識(shí)的傳播者，掃碼將課程分享給好友，好友買課，你也能收獲現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，動(dòng)動(dòng)手指，就能賺點(diǎn)小錢。

END

投稿、廣告及商務(wù)合作，請(qǐng)聯(lián)系電話：15121103071郵箱：secretary1@crecorg.com

- 熱文推薦 -

干貨收藏！100大產(chǎn)業(yè)鏈全景圖(最新版)

房地產(chǎn)行業(yè)最有前途的崗位，平均月薪3W+的原來是它！

綠城擬分拆輕資產(chǎn)板塊獨(dú)立上市！細(xì)數(shù)輕資產(chǎn)幾種操作邏輯

搞不懂房地產(chǎn)稅收，你怎么能做好項(xiàng)目？

海底撈張勇：“我怎么死的，我得想清楚。”

戳閱讀原文，去房學(xué)院逛逛~有收獲，就點(diǎn)?在看?吧！

總結(jié)

以上是生活随笔為你收集整理的项目开发流程_以房地产项目总的视角，谈谈项目开发流程的全部?jī)?nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

如果覺得生活随笔網(wǎng)站內(nèi)容還不錯(cuò)，歡迎將生活随笔推薦給好友。