北京 深圳（北京深圳機票預訂）原創米宅2020-10-13 14:44:06

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今年9月的最新城市房價排行表，深圳以76720的均價排名第一，北京均價64081排名第二。

一年之前的9月，北京均價65318還是第一，深圳64675排名第二。
這一年發生了什么大家都知道，現在的問題有兩個，一是深圳憑什么比北京貴?二是北京有沒有可能接力上漲?
國慶期間我回了一趟北京，我在北京生活深圳生活網多年，兩年前從北京來深圳定居，對這兩個城市都非常熟悉。
深房價這一輪表現神勇，超越北京成為國內的TOP1，是偶然還是必然?深圳憑什么比北京貴?國慶回京，除了探親，我也試圖找到這個問題的答案。

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對比一：變化
國慶期間，我去了海淀、朝陽、西城和通州，驚奇地發現，北京幾乎沒有任何變化，風景和建筑和我兩年前離開時幾乎一模一樣。
海淀還是那個海淀，朝陽還是那個朝陽，東四環邊上的爛尾樓依然矗立在那里，通州仍然是一派城鄉結合部風貌，北京似乎凝固了。
當然，我沒有踩遍北京的每一個片區，北京肯定會有一些區域有變化，有的建了新盤，有的有拆遷，但對比一年一小變，三年一大變，到處都是工地的深圳，甚至廣州，北京變化的速度太慢了，慢的像一個遲緩的中年人，以不變應萬變。
我仍然能感受到北京的威嚴和力量，但感受不到新鮮的活力，近幾年的城市爭霸賽，比拼的就是活力和變化，各二三線城市紛紛建新區，搶人才，利用各種機會讓自己露臉，獲取更多關注，攪亂一池春水。
相比之下，北京太低調了，低調到了塵埃里。缺少變化的北京，失去了房價向上的動力，還有其他一些東西，比如關注、預期、機遇……

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對比二：土地
這次回京我才發現，對比深圳，北京的儲備用地太多了，五環外有大片大片的未開發土地，四到五環之間，甚至四環以里，也到處可見成片的儲備用地，對比深圳，北京的土地真是太富余了。
2017年，北京土地開發強度22%，《北京市“十三五”土地資源整合利用規劃》中提出，到2020年，北京市土地開發強度控制在22.7%以內，平原地區土地開發強度控制在45%以內，北京市常住人口總量控制在2300萬人以內，人均建設用地面積控制在162平方米左右。
對比深圳，2016年的土地開發強度已高達50%，可供開發的空地只有20平方公里，每平方公里居住人口超8000人，人口密度全國第一。

土地方面，北京完勝。

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對比三：建筑
習慣深圳后重回北京，有一個很大的感受，就是北京的建筑太矮，太稀疏了，年代感很強。
北京2010年前的建筑大多不超20層，近幾年的大多也不過30層。不管是商品房還是寫字樓，高層建筑都很少。
北京大多數建筑是莊嚴的部委樓，是十多層的國企辦公樓深圳生活網，是六層的老公房和多層的老式商品房，更不用說二環內全是保存完好的平房和四合院。
除了國貿、望京、上地、金融街有成片的寫字樓，北京大部分地區高樓很少，摩天大樓更少，讓北京這個城市看起來莊重又閑適的同時，也缺少了現代化都市的氣息。
深圳則是另一個極端，因為土地太少，深圳的建筑幾乎都是高而密，福田南山遍地都是高聳密集的建筑群，每一寸土地都見縫插針地蓋滿了寫字樓和住宅。
深圳近幾年新建的住宅很少低于40層，已開始建造60層的超高住宅，寫字樓建設更是雨后春筍，每年都在刷新高度，目前暫居第一的是平安金融中心，高599米。
2020年最新的中國摩天大樓城市排行榜：

深圳200米以上的摩天高樓共計129座，國內排名第一，力壓以摩天大樓聞名世界的香港，上海64座排名第三，只有深圳的一半。
在摩天大樓的比拼中，北京排名墊底，200米以上的只有24座，排名第14。排在它前面的不但有廣州、重慶、武漢、南京這些強二線，還有沈陽、南寧、貴陽這些弱二線。
當然，用摩天大樓來定義北京太狹隘了，北京也從來不靠摩天大樓取勝，很多城市建超高層多是政績工程，今年國家也出臺了摩天大樓的限高令。
但不可否認，摩天大樓確實是一座城市的門面和風景線。深圳多年來為什么吸引無數年輕人前赴后繼，時尚現代的城市面貌功不可沒。
以深南大道為例，除了寬闊的道路和漂亮的景觀，道路兩側撲面而來、連綿不絕的高樓大廈，讓多少初來深圳的年輕人為之震撼，明確了在這個城市扎根奮斗的意愿。

對年輕人的吸引指數，深圳勝。

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對比四：氣候
我10月3號從深圳飛北京，上飛機還是短袖，下飛機加了件外套還覺得冷，國慶北京的最低氣溫只有5度，比我印象中的北京初秋還要冷。
北京四季的特點，冬天最長，夏天其次，春秋最短。每年11月初，北京已正式入冬，到第二年四月下旬才開始轉暖，冬季長達半年。
人天生是喜暖怕寒的動物，寒冷的氣候不適合人類活動和經濟發展，東北的落后有歷史和文化的原因，也有氣候的原因。
近些年來，南方的發展速度整體超越了北方，南北方的經濟分化在加劇，氣候差異是一個不能忽視的因素，在同等經濟條件下，人們更愿意選擇一個氣候溫暖的城市永居。
據我觀察，北京的外來人口以東北、河北、河南、山東等北方省份居多，南方省份的很少；而深圳廣州的外來人口除了南方人，還有大量北方人，這說明北方人南遷的數量遠多于南方人北遷的數量。
哪里能吸引更多的人口流入，哪里就能更快發展。

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對比五：人口
北京近五年常住人口在小幅下跌，五年減少了17萬。

圖片來自中商產業研究院
北京五環外人口變少了，五環內則變化不大。
近幾年北京外遷了大量的制造業、水泥、建筑材料、化工、家具家裝等生產企業，外遷了動物園和大紅門服裝批發市場，外遷了大批物流園，跟隨這些企業流失的還有大量人口。
這些企業大部分在五環外，低端企業遷走了，高端企業卻沒有進來，隨之而來的問題就是五環外的人口變少，消費不活躍，房子租不掉，房價撐不住。
四環以內人口變化不大，交通仍然擁堵，公交車地鐵還是擠爆。
對比深圳，近五年的常住人口每年都在上升，五年增加了206萬。

很直觀，北京和深圳的人口，此消彼長。

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對比六：房價
深圳房價：此處省略一萬字。
北京房價：四環內還算堅挺，五環外跌跌不休。
四環內的房價還算堅挺，所謂的堅挺，是對比17年初最高點跌了15-20%之后，這兩年扛住沒繼續下跌。
五環外的房價就扛不住了，以通州梨園片區的某小區為例，2017年初摸高到6萬一平，調控后一路下跌，18年跌到4萬5-4萬8，這個價格扛了兩年多，很多人認為可以抄底了，沒想到今年6月份繼續下挫，現在跌到4萬2一平，總跌幅30%。
租金方面，小區的兩居室，17、18年可以租到5000，現在只能租4000，跌幅20%。
這還是有北京副中心支撐的通州，其他郊區更不必說，北京樓市的信心在一點點地消磨殆盡。
我監測過一個東五環的朝陽樓盤，叫做柏陽景園，2005年開盤價5700，現在最低成交價35000，十五年漲了六倍，對比東莞三年三倍的漲幅，真是對不住北京這兩個字。

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很多人說，北京房價控的好，是因為戶口控的嚴，是因為房住不炒貫徹的好，看了這么多對比，你認為僅僅只是戶口問題嗎? 北京戶籍人口1300萬，對應的就是1300萬個購買資質，深圳戶口再放松，到現在不過500萬人口。單從有購房資格的人數來說，北京絕對不弱于深圳。
可是，北京就像一個盤腿打坐的中年大叔，冷眼看著其他城市風光搭臺唱戲，搶人，搶資金，搶企業，搶項目，而北京既不care，也不參予，只是安穩地維持現狀，泡一壺茶，閑看花開花落。
一個城市的樓市開始啟動，往往是從政策和機遇的變化，投資客陸續進場開始的，而北京，根本沒打算摁下啟動的開關。
北京對比深圳，城市活力深圳勝出，氣候和現代化風貌深圳勝出，對年輕人的吸引力深圳勝出，深圳生活網加上土地資源的稀缺，深圳房價超越北京，可以說不是偶然，而是必然。
北京會像上一輪一樣，跟漲深圳嗎?
來來，北京定位再了解一下。
2017年9月，國務院給出北京的城市定位：北京的一切工作必須堅持全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心的城市戰略定位。
政治中心，文化中心，國際交往中心，科技創新中心，唯獨沒有經濟中心，與經濟沾邊的科創中心還是排在最后一位的。
早在2017年，北京的城運就已確定，這幾年，只是在堅持這四個中心的城市戰略定位。
不出意外，北京會延續目前四平八穩，波瀾不驚的狀態；而深圳，還會繼續書寫這個城市的傳奇。