文 | 曉晨

家居、家裝、家電、汽車(chē)、培訓(xùn)、醫(yī)療、寬帶、培訓(xùn)……隨著住宅小區(qū)里五花八門(mén)的廣告越來(lái)越多，原本屬于小區(qū)公共區(qū)域的過(guò)道、電梯、樓道、門(mén)廳等地方都能隨處見(jiàn)到。作為小區(qū)公共區(qū)域中的這部分廣告收益究竟歸誰(shuí)？

為此，界面四川走訪(fǎng)成都街頭，絕大多數(shù)市民對(duì)此表示“不清楚”或“不了解”。然而這是目前大多數(shù)商品住宅小區(qū)普遍存在的問(wèn)題。

小區(qū)共有區(qū)域廣告收益究竟歸誰(shuí)

以電梯廣告為例，我們首先需要了解一下電梯的所有權(quán)歸誰(shuí)？

根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》B3.1內(nèi)容來(lái)看，共有建筑面積的內(nèi)容包括了商品住宅小區(qū)的電梯井、管理井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。

換句話(huà)說(shuō)，這也是我們?cè)谫?gòu)房時(shí)所謂的“公攤面積”。

一般來(lái)說(shuō)，高層住宅的公攤面積計(jì)算方式為：公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。既各套(單元)的套內(nèi)建筑面積乘以及公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)該合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

從成都市面上目前已知的商品住宅來(lái)看，普通的多層住宅因沒(méi)有地下設(shè)備用房、沒(méi)有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)大約在10％-15％；帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)大約在15％-20％，部分甚至達(dá)到了25%-30%。

所以，業(yè)主們?cè)谫?gòu)買(mǎi)商品住宅的同時(shí)，也間接以同樣的價(jià)格買(mǎi)下了小區(qū)上述共有建筑面積的內(nèi)容。而對(duì)于目前成都市大多商品住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，很多物業(yè)公司或業(yè)委會(huì)卻在未告知業(yè)主的情況下，擅自利用電梯間等業(yè)主共有區(qū)域的出租廣告位，從而謀取一定的廣告費(fèi)用。

針對(duì)現(xiàn)狀，四川凡高律師事務(wù)所林小明律師指出，“這一做法侵犯了業(yè)主對(duì)于共有部分的管理權(quán)和公共收益的所有權(quán)。同時(shí)，如果小區(qū)物業(yè)或業(yè)委會(huì)沒(méi)有詳細(xì)公示合同約定共有區(qū)域廣告位置以及費(fèi)用，也侵犯了業(yè)主對(duì)共有部分知情權(quán)?！?/p>

林小明表示，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

不僅如此，林小明認(rèn)為，小區(qū)所有共有區(qū)域的廣告收益應(yīng)為業(yè)主共有，用途自然也應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定。雖然業(yè)主大會(huì)可以委托物業(yè)方或業(yè)委會(huì)代為管理共有區(qū)域廣告位、代為收取廣告費(fèi)，但并不等于該收益歸屬物業(yè)公司或業(yè)委會(huì)所有。

小區(qū)共有區(qū)域廣告收益到底有多少？

界面四川從成都某廣告公司獲取了一份“線(xiàn)下廣告投放價(jià)格表”，里面詳細(xì)告知了在成都投放電梯視頻廣告(動(dòng)態(tài))、電梯框架廣告(靜態(tài))、社區(qū)燈箱廣告、道閘廣告、小區(qū)門(mén)禁廣告等參考價(jià)目信息。

同時(shí)，界面四川在聯(lián)系該廣告公司后得知，其具體費(fèi)用會(huì)根據(jù)小區(qū)不同規(guī)模、區(qū)位，以及小區(qū)業(yè)主層次的不同，其價(jià)格也有所不同。而對(duì)于普通電梯框架廣告(靜態(tài))，價(jià)格普遍在150元/面/周這樣一個(gè)價(jià)格區(qū)間。

以位于成都市青羊區(qū)優(yōu)品道住宅小區(qū)例，該小區(qū)僅一二期房屋合計(jì)共2693戶(hù)，樓棟合計(jì)27棟，以每棟配備2部電梯計(jì)算，合計(jì)為54部電梯。如果每部電梯承載2塊普通電梯框架廣告(靜態(tài))，粗略計(jì)算，小區(qū)每年僅電梯廣告收益就可達(dá)38.88萬(wàn)元。

如果把這筆“收益”平均分給每戶(hù)業(yè)主的話(huà)，每戶(hù)每年平均可分得144.37元。

當(dāng)然，這只是電梯內(nèi)的普通電梯框架廣告(靜態(tài))的收入，如果算上小區(qū)內(nèi)其他五花八門(mén)的廣告，那這筆收益又將會(huì)是多少？

有多少市民對(duì)這筆“收益”不知情

眾所周知，物業(yè)公司的主要收入來(lái)源為小區(qū)業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)，但隨著人力成本、公共設(shè)施維護(hù)等成本的增加，成都大多數(shù)物業(yè)公司都表現(xiàn)出“盈利難”或“虧損”，所以在一般情況下，《物業(yè)服務(wù)合同》中，雙方一般都會(huì)約定對(duì)小區(qū)共有區(qū)域廣告收益為物業(yè)公司進(jìn)行一定“補(bǔ)貼”。

但根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》約定內(nèi)容的不同，小區(qū)共有區(qū)域廣告收益有分為“包干制”與“明細(xì)制”。界面四川在走訪(fǎng)成都多個(gè)小區(qū)物業(yè)時(shí)發(fā)現(xiàn)，通常情況下，少有物業(yè)公司會(huì)主動(dòng)公示其詳細(xì)的收支賬目，因?yàn)楣举~目常常會(huì)引來(lái)業(yè)主的質(zhì)疑和投訴，隨之而來(lái)的或?qū)⑹潜O(jiān)管部門(mén)的處罰。

走訪(fǎng)中界面四川還發(fā)現(xiàn)，目前成都多數(shù)居民甚至不清楚物業(yè)公司每年的收支情況需要公示，對(duì)于如何爭(zhēng)取原本屬于自身利益的公共區(qū)域收益也是知之甚少。

對(duì)此，界面四川在查閱《物業(yè)管理?xiàng)l》《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》后發(fā)現(xiàn)：

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分；

第三十七條規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途；

第五十四條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

根據(jù)《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)討論、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)委員會(huì)會(huì)議，并于會(huì)議召開(kāi)3日前在建筑區(qū)劃內(nèi)以書(shū)面形式公告會(huì)議議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。業(yè)主委員會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過(guò)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定在作出之日起3日內(nèi)以書(shū)面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。

由此不難看出，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)小區(qū)物業(yè)公司的收入情況進(jìn)行檢查，要求物業(yè)公司定期公示公共區(qū)域收益的金額，當(dāng)然也可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)決定公共區(qū)域收益的用途。

總結(jié)

以上是生活随笔為你收集整理的公共界面_小区公共区域广告收益究竟归谁？的全部?jī)?nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問(wèn)題。

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