文 | 曉晨

家居、家裝、家電、汽車、培訓(xùn)、醫(yī)療、寬帶、培訓(xùn)……隨著住宅小區(qū)里五花八門的廣告越來越多，原本屬于小區(qū)公共區(qū)域的過道、電梯、樓道、門廳等地方都能隨處見到。作為小區(qū)公共區(qū)域中的這部分廣告收益究竟歸誰？

為此，界面四川走訪成都街頭，絕大多數(shù)市民對此表示“不清楚”或“不了解”。然而這是目前大多數(shù)商品住宅小區(qū)普遍存在的問題。

小區(qū)共有區(qū)域廣告收益究竟歸誰

以電梯廣告為例，我們首先需要了解一下電梯的所有權(quán)歸誰？

根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》B3.1內(nèi)容來看，共有建筑面積的內(nèi)容包括了商品住宅小區(qū)的電梯井、管理井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。

換句話說，這也是我們在購房時所謂的“公攤面積”。

一般來說，高層住宅的公攤面積計算方式為：公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。既各套(單元)的套內(nèi)建筑面積乘以及公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購房者應(yīng)該合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

從成都市面上目前已知的商品住宅來看，普通的多層住宅因沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)大約在10％-15％；帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)大約在15％-20％，部分甚至達(dá)到了25%-30%。

所以，業(yè)主們在購買商品住宅的同時，也間接以同樣的價格買下了小區(qū)上述共有建筑面積的內(nèi)容。而對于目前成都市大多商品住宅小區(qū)來說，很多物業(yè)公司或業(yè)委會卻在未告知業(yè)主的情況下，擅自利用電梯間等業(yè)主共有區(qū)域的出租廣告位，從而謀取一定的廣告費用。

針對現(xiàn)狀，四川凡高律師事務(wù)所林小明律師指出，“這一做法侵犯了業(yè)主對于共有部分的管理權(quán)和公共收益的所有權(quán)。同時，如果小區(qū)物業(yè)或業(yè)委會沒有詳細(xì)公示合同約定共有區(qū)域廣告位置以及費用，也侵犯了業(yè)主對共有部分知情權(quán)。”

林小明表示，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

不僅如此，林小明認(rèn)為，小區(qū)所有共有區(qū)域的廣告收益應(yīng)為業(yè)主共有，用途自然也應(yīng)由業(yè)主大會決定。雖然業(yè)主大會可以委托物業(yè)方或業(yè)委會代為管理共有區(qū)域廣告位、代為收取廣告費，但并不等于該收益歸屬物業(yè)公司或業(yè)委會所有。

小區(qū)共有區(qū)域廣告收益到底有多少？

界面四川從成都某廣告公司獲取了一份“線下廣告投放價格表”，里面詳細(xì)告知了在成都投放電梯視頻廣告(動態(tài))、電梯框架廣告(靜態(tài))、社區(qū)燈箱廣告、道閘廣告、小區(qū)門禁廣告等參考價目信息。

同時，界面四川在聯(lián)系該廣告公司后得知，其具體費用會根據(jù)小區(qū)不同規(guī)模、區(qū)位，以及小區(qū)業(yè)主層次的不同，其價格也有所不同。而對于普通電梯框架廣告(靜態(tài))，價格普遍在150元/面/周這樣一個價格區(qū)間。

以位于成都市青羊區(qū)優(yōu)品道住宅小區(qū)例，該小區(qū)僅一二期房屋合計共2693戶，樓棟合計27棟，以每棟配備2部電梯計算，合計為54部電梯。如果每部電梯承載2塊普通電梯框架廣告(靜態(tài))，粗略計算，小區(qū)每年僅電梯廣告收益就可達(dá)38.88萬元。

如果把這筆“收益”平均分給每戶業(yè)主的話，每戶每年平均可分得144.37元。

當(dāng)然，這只是電梯內(nèi)的普通電梯框架廣告(靜態(tài))的收入，如果算上小區(qū)內(nèi)其他五花八門的廣告，那這筆收益又將會是多少？

有多少市民對這筆“收益”不知情

眾所周知，物業(yè)公司的主要收入來源為小區(qū)業(yè)主繳納的物業(yè)費，但隨著人力成本、公共設(shè)施維護(hù)等成本的增加，成都大多數(shù)物業(yè)公司都表現(xiàn)出“盈利難”或“虧損”，所以在一般情況下，《物業(yè)服務(wù)合同》中，雙方一般都會約定對小區(qū)共有區(qū)域廣告收益為物業(yè)公司進(jìn)行一定“補(bǔ)貼”。

但根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》約定內(nèi)容的不同，小區(qū)共有區(qū)域廣告收益有分為“包干制”與“明細(xì)制”。界面四川在走訪成都多個小區(qū)物業(yè)時發(fā)現(xiàn)，通常情況下，少有物業(yè)公司會主動公示其詳細(xì)的收支賬目，因為公示賬目常常會引來業(yè)主的質(zhì)疑和投訴，隨之而來的或?qū)⑹潜O(jiān)管部門的處罰。

走訪中界面四川還發(fā)現(xiàn)，目前成都多數(shù)居民甚至不清楚物業(yè)公司每年的收支情況需要公示，對于如何爭取原本屬于自身利益的公共區(qū)域收益也是知之甚少。

對此，界面四川在查閱《物業(yè)管理條》《成都市物業(yè)管理條例》后發(fā)現(xiàn)：

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分；

第三十七條規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途；

第五十四條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

根據(jù)《成都市物業(yè)管理條例》第三十九條規(guī)定，業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應(yīng)當(dāng)召開委員會會議，并于會議召開3日前在建筑區(qū)劃內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會決定事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。

由此不難看出，小區(qū)業(yè)主委員會有權(quán)對小區(qū)物業(yè)公司的收入情況進(jìn)行檢查，要求物業(yè)公司定期公示公共區(qū)域收益的金額，當(dāng)然也可以通過業(yè)主大會決定公共區(qū)域收益的用途。

總結(jié)

以上是生活随笔為你收集整理的公共界面_小区公共区域广告收益究竟归谁？的全部內(nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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