導(dǎo)語(yǔ)：你家的物業(yè)怎么樣？有沒(méi)有遇到過(guò)一些糟心事？這次，北京金訴律師事務(wù)所戴金花律師給大家講講物業(yè)那些問(wèn)題。

本文作者丨戴金花律師（北京今訴律師事務(wù)所）

問(wèn)題一：“戴律師，我都沒(méi)有簽物業(yè)合同，我可不可以不交物業(yè)費(fèi)？”A問(wèn)。

答：一般不能。

這個(gè)問(wèn)題確實(shí)很容易誤解，在房屋權(quán)屬流轉(zhuǎn)過(guò)程中，二手房購(gòu)房者大多數(shù)情況下都沒(méi)有跟物業(yè)重新簽署物業(yè)合同，甚至有些中介對(duì)于物業(yè)的交割也沒(méi)有要求的那么明確，于是導(dǎo)致很多二手房購(gòu)房者根本不知道原房東是否簽署了物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)費(fèi)大概多少錢？

但是在司法實(shí)踐中，法院對(duì)于拒交物業(yè)費(fèi)的理由要求的比較嚴(yán)格。一般限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同存在重大瑕疵，而業(yè)主往往很難舉證證明物業(yè)不履行合同，或者履行合同總存在重大瑕疵。

因此，即使未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系的，業(yè)主若是無(wú)法舉證證明拒交物業(yè)費(fèi)的理由而拒交物業(yè)費(fèi)的，往往不被法院支持。

問(wèn)題二：“戴律師，我們小區(qū)的物業(yè)太差了，臟亂差，而物業(yè)費(fèi)卻收了那么高，我們能不能要求降低些？”B問(wèn)。

答：可以。

關(guān)于物業(yè)費(fèi)價(jià)格問(wèn)題，屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)的范圍，我們國(guó)家的相關(guān)部門對(duì)于物業(yè)費(fèi)價(jià)格并沒(méi)有明確的限定。但是市場(chǎng)調(diào)節(jié)也應(yīng)有道，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

若是物業(yè)費(fèi)過(guò)高，可以有以下幾種方法解決：

（1）、可以要求物業(yè)提高相應(yīng)的服務(wù)水平使之與物業(yè)費(fèi)相匹配，因?yàn)闃I(yè)主覺(jué)得物業(yè)費(fèi)過(guò)高，主要是因?yàn)槲飿I(yè)沒(méi)有提供與相匹配的物業(yè)服務(wù)；

（2）、可以跟業(yè)委會(huì)溝通了解物業(yè)公司的相關(guān)情況，由業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（3）、也可以向相關(guān)部門投訴反映。價(jià)格問(wèn)題，可以向物價(jià)局投訴，物業(yè)服務(wù)問(wèn)題，可以向房管部門投訴。

問(wèn)題三：“戴律師，我們的物業(yè)公司太差了，我們可以更換物業(yè)公司嗎？C問(wèn)。

答：當(dāng)然可以。

（1）、可以看看物業(yè)管理服務(wù)合同中是否有關(guān)于解除合同或者終止合同的相關(guān)約定。若是有約定的，從約定。

（2）、若是合同中沒(méi)有約定的，可以先向業(yè)委會(huì)了解一下關(guān)于物業(yè)選聘的相關(guān)文件，只要經(jīng)占全體業(yè)主總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)且占總建筑面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，即可解聘物業(yè)管理企業(yè)，選聘新的物業(yè)公司來(lái)接管原物業(yè)公司，向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。

（3）、若是所在的小區(qū)尚未成立業(yè)主大會(huì)，則無(wú)法直接選聘物業(yè)公司，得先成立業(yè)委會(huì)，選聘物業(yè)公司的程序比較復(fù)雜一些。

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注：本文系【北京金訴律師事務(wù)所】原創(chuàng)文章，如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處。

總結(jié)

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