導語：你家的物業怎么樣？有沒有遇到過一些糟心事？這次，北京金訴律師事務所戴金花律師給大家講講物業那些問題。

本文作者丨戴金花律師（北京今訴律師事務所）

問題一：“戴律師，我都沒有簽物業合同，我可不可以不交物業費？”A問。

答：一般不能。

這個問題確實很容易誤解，在房屋權屬流轉過程中，二手房購房者大多數情況下都沒有跟物業重新簽署物業合同，甚至有些中介對于物業的交割也沒有要求的那么明確，于是導致很多二手房購房者根本不知道原房東是否簽署了物業服務合同，物業費大概多少錢？

但是在司法實踐中，法院對于拒交物業費的理由要求的比較嚴格。一般限于物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行合同存在重大瑕疵，而業主往往很難舉證證明物業不履行合同，或者履行合同總存在重大瑕疵。

因此，即使未簽訂物業服務合同，但形成事實物業服務關系的，業主若是無法舉證證明拒交物業費的理由而拒交物業費的，往往不被法院支持。

問題二：“戴律師，我們小區的物業太差了，臟亂差，而物業費卻收了那么高，我們能不能要求降低些？”B問。

答：可以。

關于物業費價格問題，屬于市場調節的范圍，我們國家的相關部門對于物業費價格并沒有明確的限定。但是市場調節也應有道，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。

若是物業費過高，可以有以下幾種方法解決：

（1）、可以要求物業提高相應的服務水平使之與物業費相匹配，因為業主覺得物業費過高，主要是因為物業沒有提供與相匹配的物業服務；

（2）、可以跟業委會溝通了解物業公司的相關情況，由業委會與物業公司協商確定收費標準；

（3）、也可以向相關部門投訴反映。價格問題，可以向物價局投訴，物業服務問題，可以向房管部門投訴。

問題三：“戴律師，我們的物業公司太差了，我們可以更換物業公司嗎？C問。

答：當然可以。

（1）、可以看看物業管理服務合同中是否有關于解除合同或者終止合同的相關約定。若是有約定的，從約定。

（2）、若是合同中沒有約定的，可以先向業委會了解一下關于物業選聘的相關文件，只要經占全體業主總人數過半數且占總建筑面積過半數的業主同意，即可解聘物業管理企業，選聘新的物業公司來接管原物業公司，向小區業主提供物業服務。

（3）、若是所在的小區尚未成立業主大會，則無法直接選聘物業公司，得先成立業委會，選聘物業公司的程序比較復雜一些。

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注：本文系【北京金訴律師事務所】原創文章，如需轉載，請注明出處。

總結

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