圖片來(lái)源@視覺(jué)中國(guó)

　　文梁建章

　　振興經(jīng)濟(jì)，如今已成為疫情背景下的頭號(hào)重任，各方都在對(duì)此獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。令很多人關(guān)注同時(shí)也令無(wú)數(shù)人警惕的是，房地產(chǎn)未來(lái)到底會(huì)在振興經(jīng)濟(jì)過(guò)程中扮演什么樣的角色？人們尤其擔(dān)心某些利益群體是否會(huì)借機(jī)打破“房住不炒”的基調(diào)。比如最近幾天里，深圳銀行業(yè)就在全面排查房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸資金流向。

　　當(dāng)然，在打擊投機(jī)炒作的同時(shí)，還是應(yīng)當(dāng)讓房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮正面作用。近期北京大學(xué)金融學(xué)教授徐遠(yuǎn)提出了“二次房改”的概念，即針對(duì)大量流動(dòng)人口增加土地供應(yīng)，大規(guī)模建設(shè)安居房和提供配套公共服務(wù)，進(jìn)而幫助幾億農(nóng)民工真正融入城市。

　　對(duì)于以上主張，我們非常贊同其中“增加土地供應(yīng)”的內(nèi)容。導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的部分原因，是大城市嚴(yán)格限制土地供應(yīng)。現(xiàn)在增加土地供應(yīng)，本質(zhì)上是讓土地政策趨利避害，緩解年輕人的壓力，以更可持續(xù)化的方式推動(dòng)城市化。

　　事實(shí)上，即使在中國(guó)一線城市，土地資源也不匱乏。比如，上海僅耕地面積有 1800 多平方公里，相當(dāng)于現(xiàn)有建設(shè)用地的 60%。在一線城市發(fā)展農(nóng)業(yè)本來(lái)就不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，保留大量農(nóng)業(yè)用地毫無(wú)意義。將這些土地用于提升生活環(huán)境所帶來(lái)的使用價(jià)值和社會(huì)效益，將遠(yuǎn)超過(guò)用于農(nóng)業(yè)所創(chuàng)造的價(jià)值。

　　而且，中國(guó)未來(lái)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)是總?cè)丝诘拇蠓s，而非耕地面積的不足。還有，由于大城市的人均用地通常小于中小城市，更小于農(nóng)村，讓愿意在大城市奮斗的年輕人能夠在大城市安居樂(lè)業(yè)，而不是回家鄉(xiāng)去購(gòu)買(mǎi)或建造一年住不了幾天的房屋，從全國(guó)來(lái)看其實(shí)會(huì)節(jié)省土地。

　　但是，在土地供應(yīng)增加之后，到底用來(lái)建造什么樣的房型？在這個(gè)問(wèn)題上，我們與徐遠(yuǎn)教授的觀點(diǎn)有所差異。根據(jù)徐遠(yuǎn)教授“二次房改”的設(shè)想，希望只建造 40-60 平方米的小戶型安居房，不希望出現(xiàn) 70 平方米以上的商品房。我們能夠理解，徐遠(yuǎn)教授之所以提出這一點(diǎn)，是希望強(qiáng)調(diào)安居房的社會(huì)保障屬性，避免其成為投資炒作的新標(biāo)的。在徐遠(yuǎn)教授看來(lái)，這些小戶型安居房已經(jīng)足以確保年輕人在城市站穩(wěn)腳跟。

　　但有可能被徐遠(yuǎn)教授忽視的是，當(dāng)代年輕人在大城市中真正面臨的難題有兩個(gè)，一是“買(mǎi)不起房”，二是“生不起娃”。小戶型安居房的推出，還是很難滿足第二個(gè)需求，也就是仍然會(huì)對(duì)年輕人的生育意愿形成壓制效果。在放開(kāi)二孩政策之前，一套兩房戶型的房子或許還能勉強(qiáng)滿足三口之家的生活所需，但隨著二孩政策的實(shí)施，四口之家往往需要三房戶型的房子。這樣算起來(lái)，40-60 平方米的小戶型，恐怕難以滿足四口之家的要求。

　　這些年來(lái)，我們一再發(fā)出警示，強(qiáng)調(diào)中國(guó)出生人口正在進(jìn)入滑坡?tīng)顟B(tài)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在全面二孩實(shí)施的第二年，即 2017 年，出生人口就比上一年減少 63 萬(wàn)人，2018 年又減少 200 萬(wàn)人。到了 2019 年，出生人口相比前一年又下降了 58 萬(wàn)人?？紤]到育齡婦女?dāng)?shù)量減少以及二孩生育堆積效應(yīng)減弱這兩個(gè)因素，可以預(yù)料今年出生人會(huì)繼續(xù)大幅下降。這種斷崖式的下跌趨勢(shì)及其未來(lái)會(huì)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)后果，已經(jīng)引發(fā)越來(lái)越多學(xué)者的擔(dān)憂。

　　要顯著提升生育率，除了全面放開(kāi)生育限制外，實(shí)行各種大力鼓勵(lì)生育的措施必不可少。我們?cè)谝郧暗奈恼轮校岢鲞^(guò)給多孩家庭減免稅負(fù)、現(xiàn)金補(bǔ)貼、免費(fèi)提供托兒所和幼兒園教育等鼓勵(lì)生育的措施。從公平性角度，給多孩家庭的父母減稅是公平的，因?yàn)樗麄兏冻鲱~外的精力和成本，培養(yǎng)出更多未來(lái)社會(huì)的建設(shè)者、納稅者和社保貢獻(xiàn)者，所以社會(huì)應(yīng)該給予相應(yīng)的補(bǔ)償。實(shí)際上，在目前正進(jìn)行的個(gè)人所得稅年度申報(bào)的過(guò)程中，因撫養(yǎng)子女而獲得稅收減免的政策就讓很多人感受到了實(shí)惠，也獲得了一片好評(píng)。當(dāng)然，我們希望減免的力度未來(lái)還能進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　而在鼓勵(lì)生育所涉及的各個(gè)領(lǐng)域中，房地產(chǎn)也不應(yīng)當(dāng)缺席。我們建議，除了減免所得稅和社保外，還可對(duì)多孩家庭買(mǎi)房實(shí)行免地價(jià)的政策。根據(jù)中國(guó)社科院的數(shù)據(jù)，2017 年土地平均成交價(jià)格與商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的比值達(dá)到 0.68。在大城市，地價(jià)普遍占到房?jī)r(jià)一半以上。如果多孩家庭買(mǎi)房可免除土地價(jià)格，那么購(gòu)買(mǎi)價(jià)格就會(huì)降到原來(lái)的一半以下，這將大大減輕多孩家庭的買(mǎi)房負(fù)擔(dān)。

　　具體實(shí)施上，可以對(duì)已經(jīng)有多孩的家庭買(mǎi)房直接降價(jià)，也就是地方政府將相應(yīng)地價(jià)部分從賣(mài)地收入中免除，對(duì)于買(mǎi)房以后多生的家庭則可以退還地稅部分。免除標(biāo)準(zhǔn)可以視生育率情況靈活調(diào)整，比如對(duì)于二孩家庭可以部分免除地價(jià)。這個(gè)政策對(duì)提振生育率應(yīng)該能夠起到一定效果，因?yàn)楝F(xiàn)在制約育齡夫婦生育孩子的一個(gè)重要原因是高房?jī)r(jià)，這點(diǎn)對(duì)大城市的工薪階層尤為明顯。

　　這個(gè)辦法的好處是，政府無(wú)需拿出真金白銀，只要在低生育率地區(qū)多給些用地指標(biāo)，擴(kuò)大土地供應(yīng)就可以了。地方財(cái)政收入的損失部分由國(guó)家增加用地指標(biāo)來(lái)彌補(bǔ)，只要對(duì)于多孩家庭優(yōu)惠的房源，增加相應(yīng)的供地指標(biāo)，就基本不影響地方政府的土地收入。如此，部分多孩家庭新增的購(gòu)房需求，被新增的土地指標(biāo)所消化，還有助于平抑整體房?jī)r(jià)。

　　再回到關(guān)于“二次房改”的討論，如果希望新增加的土地供應(yīng)能起到鼓勵(lì)生育的作用，那么 40-60 平方米的戶型設(shè)計(jì)就難以滿足年輕父母?jìng)兊男枨?，而是?yīng)當(dāng)適當(dāng)增加面積和房間以供撫養(yǎng)孩子之需。包括在配套公共服務(wù)方面，也不能忽視幼托、教育機(jī)構(gòu)的相應(yīng)設(shè)置。我們認(rèn)為，幫助農(nóng)民工融入城市固然重要，但讓城市居民敢于多生孩子也非常重要，甚至可能更為重要。

　　而且，如果由政府出面直接建造并提供安居房，固然有可能滿足對(duì)應(yīng)人群的實(shí)際需求，但也可能引發(fā)權(quán)力尋租以及效率低下等負(fù)面效果。比如諸如“寶馬車(chē)主獲得廉租房”的新聞，反而會(huì)對(duì)政府公信力形成了一定的傷害。相比之下，針對(duì)多子女家庭免除地價(jià)，則是更為市場(chǎng)化的調(diào)控方式。

　　或許外界同樣會(huì)擔(dān)心：是否會(huì)有人對(duì)此鉆空子，專(zhuān)門(mén)為了買(mǎi)房便宜而多生孩子？我們對(duì)此的回答是，建議出這個(gè)措施的目的，就是希望有更多人來(lái)“鉆空子”。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，年輕人口的增多會(huì)令整個(gè)中國(guó)社會(huì)受益，這些新增人口未來(lái)貢獻(xiàn)的稅收、社保以及創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過(guò)現(xiàn)在減免的這點(diǎn)地價(jià)。既然如此，為什么不用優(yōu)惠政策來(lái)鼓勵(lì)他們多生孩子呢？

　　與寬松的貨幣和財(cái)政政策、加大基建投入等經(jīng)濟(jì)刺激措施不同的是，免除多孩家庭購(gòu)房的地價(jià)并增加土地供應(yīng)，會(huì)帶來(lái)更多的新生人口，能實(shí)實(shí)在在地提升內(nèi)需。這樣同時(shí)拉動(dòng)了房地產(chǎn)和生孩子的兩項(xiàng)最大的有效需求，能在很大程度上釋放中產(chǎn)階級(jí)的消費(fèi)需求，進(jìn)而帶動(dòng)一大片相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。更重要的是，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，提高生育率是緩解未來(lái)嚴(yán)重的人口老化和萎縮危機(jī)的唯一有效的方法。

　　所以我們認(rèn)為，未來(lái)在發(fā)展房地產(chǎn)和增加土地供應(yīng)的決策中，必須將鼓勵(lì)生育的效應(yīng)考慮在內(nèi)。最終實(shí)現(xiàn)多孩家庭與其他家庭、地方政府與中央政府、短期效益與長(zhǎng)期利益之間的多重共贏。

總結(jié)

以上是生活随笔為你收集整理的梁建章：增加土地供应，给予多子女家庭购房优惠的全部?jī)?nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問(wèn)題。

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