文劉一諾

　　編黃志磊

　　近期，青客公寓身陷投訴漩渦，長租公寓的運營機(jī)制和融資模式再一次成為行業(yè)關(guān)注的焦點。不論是對于長租公寓的租客還是運營者而言，穩(wěn)定可靠的運作模式和資金周轉(zhuǎn)都極為重要，然而，對于經(jīng)驗尚淺的長租公寓業(yè)務(wù)而言，一切仍處于探索階段。

　　除了蛋殼公寓、青客公寓等創(chuàng)業(yè)系長租公寓和鏈家自如寓、我愛我家相寓等中介系公寓外，以萬科泊寓、龍湖冠寓等為首的開發(fā)商系長租公寓也占據(jù)了不小的市場份額。雖然與創(chuàng)業(yè)系和中介系相比入局時間較晚，開發(fā)商系憑借自身優(yōu)勢，依然有著后來居上的發(fā)展勢頭。

　　中指研究院常務(wù)副院長黃瑜女士表示，政策支持是房企入局長租公寓業(yè)務(wù)的前提。近幾年中央多次提出大力發(fā)展住房租賃市場，積極設(shè)立住房租賃試點城市，增加集體建設(shè)用地等其他租賃土地的供應(yīng)，并發(fā)放資金補貼等，在利好政策的刺激下，房企紛紛進(jìn)入并發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù)。

　　除了政策利好外，市場需求也不容忽視。黃瑜補充道，隨著國內(nèi)樓市調(diào)控不斷升級，房地產(chǎn)市場也逐步進(jìn)入存量房時代，一線及熱點二線城市流動人口持續(xù)增加，住房租賃需求旺盛，對于房企而言，長租公寓業(yè)務(wù)被認(rèn)為是萬億藍(lán)海。同時，布局長租公寓業(yè)務(wù)，可以拓寬業(yè)務(wù)渠道，追求多元化發(fā)展，提升企業(yè)行業(yè)競爭力。

　　運營模式輕重并舉

　　長租公寓的運營模式分為重資產(chǎn)運營和輕資產(chǎn)運營兩種，目前，房企的長租公寓業(yè)務(wù)兩種模式均有涉及。

　　據(jù)了解，重資產(chǎn)運營即運營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源、對外出租，主要通過收取租金獲取利益的模式。由于房源自建，重資產(chǎn)運營模式項下的房源多為集中式物業(yè)，因此對資金的要求較高，創(chuàng)業(yè)系運營商無法撬動杠桿。目前，拿地建設(shè)仍是開發(fā)商提供租賃房源的重要手段。

　　輕資產(chǎn)運營下，運營商并不持有物業(yè)，而是通過長期租賃或受托管理等方式集中獲取房源，通過轉(zhuǎn)租獲得租金價差或通過輸出品牌、提供租務(wù)管理、物業(yè)管理等服務(wù)，獲得管理報酬。輕資產(chǎn)運營模式備受創(chuàng)業(yè)系運營商和中介系運營商青睞，不過，開發(fā)商也會通過租賃等方式擴(kuò)充房源。

　　以萬科為例，據(jù)《時代周報》報道，萬科泊寓實行輕重并舉的運營模式。輕資產(chǎn)模式表現(xiàn)為集中式租賃，如廣州泊寓從政府、村集體等業(yè)主手中獲取破舊廠房、住宅樓，統(tǒng)一改造成長租公寓進(jìn)行出租，租約一般為 10-15 年。除了輕資產(chǎn)模式，萬科也在拓展重資產(chǎn)長租公寓，隨著北京等地自持宅地地塊的相繼入市，萬科也在積極獲取自持地塊。

　　由于開發(fā)商運營的公寓基本均為集中式管理，因此有專職人員負(fù)責(zé)維護(hù)，配套設(shè)施較多，且會定期為租客舉辦團(tuán)體活動，門禁等安保措施也為租客提升了安全感。

　　不過在用戶體驗方面，因為開發(fā)商運營的部分房源由商業(yè)地產(chǎn)改建而來，水電費用普遍較高，同時，針對隔音效果差、管理人員服務(wù)質(zhì)量參差不齊等問題，租客反饋意見較多。

　　與近年來才涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的長租公寓運營商相比，開發(fā)商具備較高的起點。憑借多年積累的開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)商對客戶的居住需求和消費偏好有更深刻的了解，在此基礎(chǔ)上打造的產(chǎn)品更容易得到市場的認(rèn)可。

　　此外，開發(fā)商的拿地優(yōu)勢和存量物業(yè)積累使得房源更為多樣。由于長租公寓業(yè)務(wù)需要大量資金支持，利用開發(fā)商的集團(tuán)背景，融資成本也會大大降低。

　　資金實力可觀，融資方式多樣

　　對于以青客公寓為代表的創(chuàng)業(yè)系長租公寓而言，租金貸是其規(guī)模擴(kuò)張的助推器，同時也是不定時的隱患。

　　青客公寓 2019 財年年報顯示，融資活動的現(xiàn)金流入主要為租金貸。截至 2019 年，青客公寓共與 11 家金融機(jī)構(gòu)合作提供分期付款的租金貸，貸款年利率在 4.35% 到 8.60% 之間，未償還本金為 7.567 億元；租戶中使用租金貸支付的租金比例達(dá) 62.6%。

　　租金貸出現(xiàn)時被普遍認(rèn)為是一項多贏的創(chuàng)新，既能解決運營商的資金需要，又可以幫助租客實現(xiàn)居住條件升級。然而，隨著入局企業(yè)不斷“跑馬圈地”，部分長租公寓平臺借助租金貸業(yè)務(wù)瘋狂擴(kuò)張，并形成資金池，所得資金并未按照承諾繳納給房東，而是投入了下一輪房源的擴(kuò)張。

　　2019 年年末，多家創(chuàng)業(yè)系長租公寓出現(xiàn)資金鏈斷裂情況，彼時，萬科董事會主席郁亮在回應(yīng)記者發(fā)問時表示，“好在萬科有錢，長租公寓暴不了雷。”這大概代表了部分開發(fā)商系長租公寓運營者的心聲。

　　除了自身資金雄厚外，房企旗下的長租公寓采取了不同的融資手段，分別是發(fā)行住房租賃專項公司債、租賃住房 REITs 和長租公寓 CMBS。其中，住房租賃專項公司債最受房企青睞。

　　住房租賃專項公司債的誕生緩解了房企的資金壓力，也推動了長租公寓業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。目前，發(fā)行和獲批的住房租賃債券數(shù)額逐漸增加，相關(guān)監(jiān)管程序也越來越嚴(yán)密，房企提交申請時，如果住房租賃項目資金使用比例較低，將會被駁回。

　　在當(dāng)下“租購并舉”的大環(huán)境下，住房租賃專項公司債已經(jīng)成為住房租賃行業(yè)發(fā)展的重要融資工具。

　　REITs 即房地產(chǎn)信托投資基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。

　　以保利 REITs 產(chǎn)品為例，其利用基礎(chǔ)資產(chǎn)組成 SPV，再通過股+債的方式收購 SPV 股權(quán)之后，該單產(chǎn)品采取儲架、分期發(fā)行機(jī)制，儲架額度期限兩年；產(chǎn)品期限 18 年。這意味著保利旗下瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+ 青年公寓、和熹會等四大租賃品牌的租金收入將構(gòu)成保利 REITs 產(chǎn)品的現(xiàn)金流來源。

　　2018 年 4 月，碧桂園獲批了國內(nèi)首單達(dá)到百億級規(guī)模的 REITs 產(chǎn)品，發(fā)行首期 17.17 億元。不過，由于長租公寓回報率低等問題，房企申請 REITs 產(chǎn)品難度較大，以此種方式解決資金鏈問題并不簡單。除了 REITs 外，招商蛇口還嘗試了 CMBS 進(jìn)行融資，核準(zhǔn)發(fā)行規(guī)模為 60 億元。

　　成本較高，盈利受阻

　　據(jù)華通國際高新產(chǎn)業(yè)研究院分析，長租公寓行業(yè)集中度偏低，綜合成本較高，成本費用主要包括拿房成本、獲客成本、裝修攤銷、人力開支、稅費支出等，息稅前利潤率只有 10 %左右，據(jù)此測算投資回收期平均在4-5 年。

　　疫情的影響，使得長租公寓的盈利空間雪上加霜。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，在疫情尚未暴發(fā)的年初，第一季度全國長租公寓整體出租率就已低于盈利水平，在防疫防控最為嚴(yán)格的 2 月份，個別企業(yè)的出租率跌幅甚至達(dá)到 20%。

　　出租率的降低波及了全國大部分長租公寓運營方，克而瑞研究中心的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，超過 72% 的長租公寓受到疫情沖擊影響，營收規(guī)模上較去年有所降低的企業(yè)超過 97%，甚至有 37.19% 的受訪企業(yè)表示疫情期間幾乎無資金進(jìn)賬。

　　排除疫情的干擾，長租公寓的經(jīng)營模式本就存在盈利阻礙。黃瑜向億歐表示，兩類長租公寓運營模式均有各自的盈利瓶頸：成本-重資產(chǎn)模式前期投入過高，后期僅靠租金回流較慢，短期盈利難度大；租金-輕資產(chǎn)模式的長租公寓則由于前期設(shè)計、施工、裝修，后期管家、維護(hù)等運營管理成本過高，租金比同地區(qū)其他租賃房源略高，部分公寓租金價格優(yōu)勢不明顯，導(dǎo)致空置率較高。

　　對于未來長租公寓的利潤提升策略，黃瑜提出，長租公寓企業(yè)可選擇以輕資產(chǎn)托管的模式擴(kuò)展房源，由此降低前期的開發(fā)成本，并且有利于提升項目入市速度，便于擴(kuò)大品牌影響力。同時，依托開發(fā)商的物業(yè)管理資源，可以考慮增加相關(guān)配套服務(wù)，通過增值服務(wù)的收入提升利潤。

　　除此以外，房企未來可以推出長短租結(jié)合的長租公寓產(chǎn)品，進(jìn)一步降低空置率，實現(xiàn)利益最大化。同時，在了解不同人群需求的基礎(chǔ)上，可以推出適合目標(biāo)客群的產(chǎn)品。

　　目前，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓和朗詩寓已推出了多條產(chǎn)品線，按照用戶的付費能力和住房需求，每條產(chǎn)品線各有側(cè)重。在配套服務(wù)方面，長租公寓運營商通過打造“公寓+服務(wù)”的生態(tài)圈擴(kuò)大服務(wù)半徑，整合已有資源或引入第三方優(yōu)質(zhì)資源，最終從衍生產(chǎn)品上獲得盈利。

　　不過，較多長租公寓運營商近兩年已針對上述突破點進(jìn)行了嘗試，但盈利狀況依然不容樂觀，因此，還需要在市場檢驗的基礎(chǔ)上對現(xiàn)有策略進(jìn)行調(diào)整。

　　不僅盈利空間仍不樂觀，由于疫情導(dǎo)致的交通限制、居家辦公等防疫措施，長租公寓企業(yè)均面臨空置率過高等問題，企業(yè)資金鏈承壓，房源規(guī)模擴(kuò)張增速放緩，但長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展仍存在著機(jī)遇。

　　黃瑜向億歐表示，疫情期間，多家長租公寓企業(yè)針對湖北地區(qū)的租客提出緩交租金、免租金等優(yōu)惠措施，有利于提升企業(yè)的品牌形象，在留住租客的同時增加客源規(guī)模。

　　此外，在疫情的重壓之下，部分以二房東為背景的長租公寓企業(yè)由于資金鏈斷裂導(dǎo)致企業(yè)爆倉、租客被趕出等問題，房企為背景的長租公寓企業(yè)資金較充足，未來可選擇穩(wěn)定性較強(qiáng)的重資產(chǎn)項目入市，降低風(fēng)險；隨著政府租賃用地的大量推出，配套完備、居住品質(zhì)較高的自持類租賃社區(qū)，將成為以房企為背景長租公寓的發(fā)展機(jī)遇。

　　能否抓住機(jī)遇，還要看開發(fā)商在未來的長租公寓運營中如何定奪。

總結(jié)

以上是生活随笔為你收集整理的青客公寓疑似“暴雷”，开发商系长租公寓会更可靠吗？的全部內(nèi)容，希望文章能夠幫你解決所遇到的問題。

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