本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：曾思怡

普遍降溫的大背景下，西安樓市還挺熱。

根據(jù)近期發(fā)布的今年10月全國70城房價(jià)統(tǒng)計(jì)，在全國樓市疲軟的情況下，西安以新房漲幅0.5%領(lǐng)跑全國，聚焦了不少目光。

把時(shí)間拉長，過去半年，西安新房價(jià)格曾有三次領(lǐng)漲全國；而今年前10個(gè)月，西安新房價(jià)格并未下跌。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

西安樓市價(jià)格堅(jiān)挺的原因是什么？當(dāng)?shù)囟嗝慨a(chǎn)銷售從業(yè)者在時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，短期來看當(dāng)?shù)貥鞘行抡l出、放松購房限制，長期來看，是因?yàn)槲靼矊覍以诔鞘腥瞬盼腿丝诹魅敕矫媸斋@不菲。

這也是諸多一線、新一線城市樓市堅(jiān)挺的原因。

而在這些具有共性的樓市新政之外，西安的教育資源和網(wǎng)紅屬性，也為這里的樓市再加一把火。

半年領(lǐng)漲3次

從最近發(fā)布的10月全國70城房價(jià)數(shù)據(jù)來看，樓市下跌明顯。

具體來看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.3%，二手住宅環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.8%；二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，二手住宅環(huán)比下降0.5%；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.5%和0.6%。

其中新房價(jià)格環(huán)比上漲城市只有11個(gè)，比9月減少了4個(gè)，下跌城市達(dá)到56個(gè)。

在全國樓市呈下滑態(tài)勢的情況下，西安以新房漲幅0.5%領(lǐng)跑全國；二手房也表現(xiàn)不俗，全國70城中僅有3座城市，西安就占一席，另外兩席是杭州和三亞。

這絕非偶然。時(shí)代周報(bào)記者整理過去半年（5-10月）全國70城房價(jià)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，西安新房價(jià)格漲幅有3個(gè)月領(lǐng)跑全國，還有1個(gè)月漲幅僅次于上海，排在全國第2。

繼續(xù)把時(shí)間線拉長，2023年1-10月，在國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國70城房價(jià)數(shù)據(jù)中，西安是今年為數(shù)不多的新房價(jià)格未下跌的城市。

西安城市景觀 圖源：圖蟲創(chuàng)意

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄對時(shí)代周報(bào)記者表示，相較于全國整體來看，西安表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，前10月基本上呈現(xiàn)穩(wěn)中趨升的態(tài)勢，金九銀十漲勢也較為強(qiáng)勁。和同等級城市相比，西安的表現(xiàn)也處于前列。

一個(gè)普遍的共識是，在房地產(chǎn)降溫的大背景下，城市與城市之間的樓市分化將會更加明顯，北上廣深等一線城市較為堅(jiān)挺，杭州、南京、蘇州、成都、西安、長沙等新一線城市次之，弱二線和三四線城市降溫態(tài)勢更加顯著。

從這個(gè)角度來看，以西安自身城市能級和人口流入情況來看，樓市表現(xiàn)在全國范圍內(nèi)當(dāng)屬中上水平，但事實(shí)情況是西安樓市漲幅已經(jīng)多次領(lǐng)跑全國，且在多個(gè)月份超越多座能級更高的城市，不由得讓人感到意外。

價(jià)格在漲，銷量也同樣可觀。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測重點(diǎn)30城數(shù)據(jù)顯示，2023年10月西安新房成交環(huán)比上漲30.4%，在二線城市中漲幅位居第二，同時(shí)，武漢環(huán)比上漲59.7%，成都環(huán)比上漲22%，南京環(huán)比上漲16%，重慶環(huán)比上漲12.6%，杭州環(huán)比上漲11.9%。

而從前10月來看，西安新房成交同比漲幅也領(lǐng)跑重點(diǎn)二線城市。

動(dòng)力何來？

在全國房地產(chǎn)降溫的背景下，西安樓市量價(jià)表現(xiàn)不俗，其主要原因是人的匯集。

有人，才有購買力，這就不得不提西安在人才吸引方面的努力和成就。

自2017年以來，西安多次放寬落戶條件。其中力度最大的，當(dāng)屬在校大學(xué)生憑學(xué)生證和身份證就能在西安落戶，這也被視為“史上最寬松戶籍政策”。

作為西北地區(qū)唯一的副省級城市，再加上這份歡迎人才落戶的熱情，西安很快得到回應(yīng)：從2017年到2022年，5年間，西安人口增量超過250萬人，人口總量接近1300萬人。

過去的2022年，西安凈流入人口達(dá)12萬人，居全國第3。其中必然也貢獻(xiàn)了相當(dāng)一部分購買力。

把目光拉回2023年，樓市新政和良好的教育資源也在不斷刺激新生購買力。

在當(dāng)?shù)貜氖路康禺a(chǎn)銷售多年的大帥告訴時(shí)代周報(bào)記者，往年西安購房群體主要來自省內(nèi)其他城市，不過隨著西安近期推出二環(huán)外取消限購、降低首付比例、帶押過戶等樓市新政，外來人口成為一支新的購買力量，“不少都是周邊省份人群，比如新疆、河南、甘肅等地”。

同在西安從事房產(chǎn)銷售的溫先生表示，當(dāng)?shù)貥鞘姓邇?yōu)化也讓有改善需求的購房者選擇拋售原有住宅，加快購買改善型住宅的進(jìn)程，“現(xiàn)在西安，140多平的改善型住房最好賣，這類房子價(jià)格多在200萬上下”。

另一方面，溫先生表示，西安擁有大量高校和優(yōu)質(zhì)中小學(xué)，教育資源明顯優(yōu)于周邊省份，以及整個(gè)西北地區(qū)其他省份，尤其是今年7月份當(dāng)?shù)厥站o關(guān)于造假“回流生”的管制后，在西安當(dāng)?shù)刭I房、落戶的人迅速增加。

西安教育資源領(lǐng)先周邊省份 圖源：圖蟲創(chuàng)意

此外，多名當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士均提到，西安近年來頻頻出圈，以特色旅游資源等成為網(wǎng)紅城市，大量外地人涌入，需求群體充足，也支撐起了房價(jià)上漲。

不過展望后市，挑戰(zhàn)仍存。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心建立的市場情緒指數(shù)，2023年10月西安情緒指數(shù)為-0.88，處于市場低迷區(qū)間。

“西安長時(shí)間維持漲勢還是有壓力的，隨著政策利好后需求逐步釋放完畢，市場逐步恢復(fù)冷靜。”陳霄介紹，西安當(dāng)前二手房掛牌量攀升，供需之間的不平衡也在加劇，以價(jià)換量現(xiàn)在也在增多，購房者對后市預(yù)期不足。

總結(jié)

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