說起網(wǎng)簽備案，可以追溯到十多年前，早在2006年，期房網(wǎng)簽備案制度就已全面施行。而近年，隨著存量房市場的擴大、交易行為的活躍，部分地區(qū)將二手房交易也納入了網(wǎng)簽備案的范圍。

1、二手房交易是否進(jìn)行網(wǎng)簽備案，各地規(guī)定不一

對于二手房交易是否需要網(wǎng)簽備案的問題，在全國范圍來看并沒有統(tǒng)一的答復(fù)，有些城市可能已施行多年，而有些城市可能尚未展開。

我們來看近期的關(guān)于二手房網(wǎng)簽備案地區(qū)變化，根據(jù)南通市海門區(qū)公開信息顯示，該區(qū)自2021年5月1日進(jìn)入存量房網(wǎng)簽業(yè)務(wù)適應(yīng)期，到2021年7月1日起全面實施存量房網(wǎng)簽備案。

2、網(wǎng)簽和備案

準(zhǔn)確地講，日常所說的“網(wǎng)簽備案”其實是：新建商品房網(wǎng)上簽約和商品房交易合同備案兩個環(huán)節(jié)，這兩環(huán)節(jié)具備“網(wǎng)簽在前、備案緊隨其后”、“同部門辦理”的特點，因此常被合并稱呼。

追溯“網(wǎng)簽備案”制度的設(shè)定邏輯，其初始適用對象是一手新房，從購房人的角度出發(fā)，此舉主要目的其一是防止開發(fā)商“一房兩賣”，其二是避免交易過程中陰陽合同引發(fā)交易糾紛，總結(jié)起來就是“防止開發(fā)商干壞事，避免老百姓人財兩空”。

3、網(wǎng)簽備案如何保護弱勢買房人？

我們知道，新房銷售要以商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案證明為前提，但對于開發(fā)商而言，商品房上市售賣之前，還需要到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易中心“建盤”。

所謂“建盤”，是將已批準(zhǔn)銷售的樓盤錄入房產(chǎn)交易系統(tǒng)內(nèi)，并將備案價格、套內(nèi)面積、公攤面積、戶型示意等關(guān)鍵信息上傳，達(dá)到銷售商品房與系統(tǒng)內(nèi)樓盤一一對應(yīng)的效果。更為關(guān)鍵的是，交易系統(tǒng)內(nèi)的樓盤具備動態(tài)管理功能，可通過買房人、開發(fā)商或其他權(quán)利人申請而變更商品房關(guān)聯(lián)信息及房產(chǎn)狀態(tài)。如果開發(fā)商未完成“建盤” ，網(wǎng)簽就無從下手。

網(wǎng)簽，由買房人和開發(fā)商共同申請，通過房產(chǎn)交易系統(tǒng)，進(jìn)行在線簽約，并變更“盤”內(nèi)對應(yīng)的房產(chǎn)為“網(wǎng)簽”狀態(tài)。一旦完成網(wǎng)簽，任何改變房產(chǎn)狀態(tài)的操作均需買房人申請，開發(fā)商無權(quán)自主改變簽約狀態(tài)，且房屋與買房人在網(wǎng)簽未撤銷之前將唯一對應(yīng)。

網(wǎng)簽完成后還要進(jìn)行備案，對于新房而言，備案指商品房交易合同備案，該合同為制式文本。買房人與開發(fā)商確認(rèn)內(nèi)容并簽字后，通過房產(chǎn)交易中心進(jìn)行合同備案，而完成備案的系統(tǒng)與網(wǎng)簽系統(tǒng)一致，系統(tǒng)內(nèi)對應(yīng)的商品房狀態(tài)也會由“網(wǎng)簽”升級為“備案”。順帶一提，該備案合同價格，便是一手房契稅的計稅價格。

無論網(wǎng)簽還是備案，其初衷是主管部門對行業(yè)的監(jiān)管與規(guī)范。在新建商品房的交易過程中，不論風(fēng)險承受能力還是相關(guān)知識的儲備，買房人始終處于相對弱勢的地位，以往一房多賣、合同爭議等咨詢報道屢見不鮮，而網(wǎng)簽備案環(huán)節(jié)洽洽通過對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)范保護了購房人的權(quán)益。

4、二手房交易中的網(wǎng)簽備案

近年來，越來越多的城市將網(wǎng)簽備案的適用范圍拓展至存量房市場，即二手房買賣也需要網(wǎng)簽備案。相對新房而言，絕大多數(shù)二手房交易以清晰、明確的不動產(chǎn)證為轉(zhuǎn)移登記憑證，通常只要買賣雙方就交易細(xì)節(jié)達(dá)成合意后，過戶交易流程比較快速，很多地區(qū)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)已可以實現(xiàn)立等可取的“一小時出證”。

新房網(wǎng)簽備案的交易雙方一強一弱，保護弱者自然而然；與新房交易不同，對同屬均衡主體地位的二手房買賣兩方，并不存在制度上的保護和傾向；更何況，產(chǎn)權(quán)完成轉(zhuǎn)移后，權(quán)屬糾紛或合同爭議風(fēng)險相對較小，因此二手房網(wǎng)簽備案的指導(dǎo)意義更傾向于對“交易相對自由的二手房市場，進(jìn)行行情監(jiān)控與交易確認(rèn)”。

總結(jié)

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