原標(biāo)題：REITs基金竟跌停！開年6個(gè)交易日跌近30%，背靠基礎(chǔ)資產(chǎn)的大熱門因何降溫？

2024年伊始，公募REITs市場(chǎng)的調(diào)整仍未結(jié)束，今天又是繼續(xù)下跌的一天，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT的罕見跌停，更是引發(fā)憂慮情緒。

伴隨大跌的，是今日嘉實(shí)基金的自購公告。公司公告稱將使用不超過1000萬元固有資金投資旗下嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT，支持該基金持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。同日，該基金原始權(quán)益人北京京東世紀(jì)貿(mào)易發(fā)布增持計(jì)劃，本次增持金額不超過1800萬元，增持基金份額不超過500萬份，增持計(jì)劃將在一年內(nèi)完成。

自購、增持的背后，是受到租金下調(diào)影響的嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT開年以來接連回調(diào)，隨著今日盤中跌停，Wind數(shù)據(jù)顯示，該基金年內(nèi)跌幅達(dá)29.81%領(lǐng)跌市場(chǎng)，此外，還有華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、中金普洛斯REIT的跌幅也超過20%。

整體來看，經(jīng)歷去年的整體回調(diào)，今年開年公募REITs整體表現(xiàn)偏弱。截至1月10日收盤，全市場(chǎng)29只上市公募REITs中，28只年內(nèi)下跌，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT跌近30%跌幅最大；僅1只產(chǎn)品年內(nèi)上漲，漲幅為0.4%。

多只REIT曾因下跌而停牌

停牌相繼進(jìn)行。華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT在今日開市起停牌1小時(shí)，系因?yàn)?月9日收盤價(jià)2.014元/份，較前一交易日收盤價(jià)跌幅6.41%，連續(xù)3個(gè)交易日累計(jì)跌幅13.11%，停牌是為了保護(hù)基金份額持有人的利益。

而這也是華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT年內(nèi)第二次宣布停牌。截至今日收盤，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT仍舊收跌。

無獨(dú)有偶，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)物流REIT也在年內(nèi)二度宣布停牌，最近一次是在昨日停牌1天，今日復(fù)牌，該基金的基金通平臺(tái)份額轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)也同日暫停1天，并于1月10日起恢復(fù)辦理。

早在1月8日，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)物流REIT因連續(xù)3個(gè)交易日累計(jì)跌幅超過10%停牌1小時(shí)。該基金在1月8日當(dāng)天二級(jí)市場(chǎng)收盤價(jià)為2.632元/份，較前一交易日收盤價(jià)跌幅達(dá)到8.64%，屬于第4個(gè)交易日的收盤價(jià)較前一交易日收盤價(jià)同向變動(dòng)比例達(dá)到5%的情形。同時(shí)最近20個(gè)交易日收盤價(jià)累計(jì)跌幅為22.20%。

對(duì)此，嘉實(shí)基金表示，截至公告發(fā)布之日，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)物流REIT投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營穩(wěn)定，基金投資運(yùn)作正常，外部管理機(jī)構(gòu)履職正常，無應(yīng)披露而未披露的重大信息。

是因基礎(chǔ)資產(chǎn)松動(dòng)？

從不同資產(chǎn)類型來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和倉儲(chǔ)物流型REITs整體跌幅居前，交通基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房產(chǎn)品跌幅較小。

嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)物流REIT在1月4日公告稱，該基金目前持有三個(gè)項(xiàng)目中，重慶項(xiàng)目、廊坊項(xiàng)目當(dāng)前租賃合同正常履行，租期均未到期，且2024年租金單價(jià)將比2023年繼續(xù)增長(zhǎng)3%。而武漢項(xiàng)目則出現(xiàn)租金下調(diào)。

武漢項(xiàng)目可租賃面積5.22萬平方米，整體出租給湖北京邦達(dá)供應(yīng)鏈科技，2023年執(zhí)行凈有效租金為33.37元/平方米/月（含稅含物業(yè)費(fèi)，下同）。而最新簽署的續(xù)租協(xié)議顯示，自2024年1月起，續(xù)租首年起始凈有效租金下調(diào)至28.98 元/平方米/月，這意味著凈有效租金實(shí)際下滑了13.16%，續(xù)租租期為2024年1月1日至2028年12月31日，在續(xù)租期內(nèi)租金標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)按照原租賃合同的約定每年增長(zhǎng)3%。

華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT也曾在1月5日宣布停牌1小時(shí)，彼時(shí)，該基金公告稱，1月4日收盤價(jià)2.318元/份，連續(xù)3個(gè)交易日累計(jì)跌幅11.15%。不過，該基金基本面有所回暖，截至去年底，該基金整體簽約率和出租率分別為82.77%和72.00%，較2023年三季度末分別提升約14個(gè)百分點(diǎn)和4個(gè)百分點(diǎn)。

博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT則在1月8日發(fā)布基金交易情況提示公告。當(dāng)天，該基金收盤價(jià)為1.460元/份，相較于2023年12月8日收盤價(jià)（1.828元/份）的跌幅為20.13%。

公告顯示，該通過專項(xiàng)計(jì)劃100%持有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計(jì)由3個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目組成，可出租面積合計(jì)約20.48萬平方米，截至去年底，該基金持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司月末時(shí)點(diǎn)出租率為95%，較3季度末提升4個(gè)百分點(diǎn)。

多只公募REITs披露經(jīng)營情況

公募REITs基本面方面有所分化。除了前述的嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)REIT披露的武漢倉儲(chǔ)租金單價(jià)下調(diào)，博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT2只產(chǎn)品所投項(xiàng)目出租率修復(fù)，還有多只公募REITs也披露了最新的基本面情況。

1月8日，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT公告稱，2023年下半年，該REIT的四個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司運(yùn)營情況良好，經(jīng)營業(yè)績(jī)好于預(yù)測(cè)情況，數(shù)據(jù)顯示，四個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的保障性租賃住房月末時(shí)點(diǎn)出租率均值在97.95%-98.97%之間。

1月8日，華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT所投的兩家基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，2023年整體運(yùn)營情況良好，12月末時(shí)點(diǎn)出租率在81.56%-99.37%之間。

1月8日，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT公告稱，兩個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司2023年下半年運(yùn)營情況良好，經(jīng)營業(yè)績(jī)整體好于發(fā)行預(yù)測(cè)情況，12月末時(shí)點(diǎn)出租率分別為95.23%、100%。

對(duì)于出租率的波動(dòng)，公告稱，2023年下半年，現(xiàn)代物流中心租約正常到期面積合計(jì)69889.00平方米，均為租賃合同正常到期產(chǎn)生。基金管理人與運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)通過挖掘園內(nèi)客戶需求以及積極引進(jìn)儲(chǔ)備新客戶等措施，實(shí)現(xiàn)新簽約面積合計(jì)57346.00平方米。截至去年底，現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目出租率為95.23%，年度平均出租率為98.60%，高于預(yù)測(cè)出租率95%。

1月8日，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT公告稱，所投的三個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在下半年的月末時(shí)點(diǎn)出租率均值在88.77%-92.7%之間。

更早之前，中信建投國家電投新能源REIT披露第三次收到國補(bǔ)應(yīng)收賬款回款(0.99億元)，華夏越秀高速REIT和華夏中國交建REIT披露四季度經(jīng)營情況，當(dāng)季通行費(fèi)收入分別同比回升27.0%、18.6%。

新產(chǎn)品網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)低于此前

二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)的情況下，一級(jí)發(fā)售的情況也受到市場(chǎng)關(guān)注。中金固定收益研究團(tuán)隊(duì)研報(bào)稱，近期一級(jí)發(fā)售的國泰君安城投寬庭保租房REIT、華夏金茂購物中心REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT的網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)低于前批次項(xiàng)目，分別為1.17、2.07、1.32倍。

此外，該團(tuán)隊(duì)表示，2023年12月29日上交所通過的易方達(dá)深高速REIT和嘉實(shí)中國電建清潔能源REIT招募書封卷稿資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值相較申報(bào)稿分別下調(diào)7.52%、9.71%，以提升對(duì)投資者的吸引力。

財(cái)聯(lián)社記者了解到，國泰君安城投寬庭保租房REIT即將在本周五上市，該REITs最終確定的網(wǎng)下投資者配售比例高達(dá)94.4%，為目前已上市公募REITs最高。此前，公募REITs一度受到投資者追捧，2022年成立的華夏基金華潤有巢REIT以0.47%的網(wǎng)下投資者配售比刷新紀(jì)錄。

此外，首批消費(fèi)類公募REITs也將是市場(chǎng)接下來的聚焦點(diǎn)。華夏金茂商業(yè)REIT將在1月22日起（T日）至1月26日（L日）發(fā)售、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT募集期則是1月24日（T日）至1月25日（L日）。

國信證券資產(chǎn)管理總部固收研究員劉越認(rèn)為，消費(fèi)類公募REITs是成熟REITs市場(chǎng)最主要的類型之一，資產(chǎn)規(guī)模大，市場(chǎng)化程度高，在美國市場(chǎng)中，截至22年末，零售業(yè)REITs的市值占比約在14%（數(shù)據(jù)來源：Nareit）。而在國內(nèi)，消費(fèi)類資產(chǎn)有較大存量，截至2022年末僅購物中心業(yè)態(tài)存量有4.95萬平方米（數(shù)據(jù)來源：wind），資產(chǎn)估值可達(dá)萬億量級(jí)，未來有較大挖掘潛力。

來源：財(cái)聯(lián)社

責(zé)任編輯：

總結(jié)

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